（2015）穗中法民五终字第5208号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-02-18

案件名称

广州市君华物业管理有限公司与谢俊林、王熙、王子曰物业服务合同纠纷2015民五终5208二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州市君华物业管理有限公司,谢俊林,王熙,王子曰

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第5208号上诉人（原审原告）：广州市君华物业管理有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：苏齐，职务：总经理。委托代理人：苏晓，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢俊林，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：王熙，身份证住址广州市天河区。被上诉人（原审被告）：王子曰，身份证住址广州市越秀区。上诉人广州市君华物业管理有限公司（下简称君华公司）因与被上诉人谢俊林、王熙、王子曰物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法太民初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：君华公司是具备三级物业管理资质的企业法人。2004年6月2日，广州市清漪园房地产开发有限公司（甲方）与广州市百世物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将江南世家委托于乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为自2004年8月1日之日起至业主大会成立并接管本小区之日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按物价局批准价向业主或物业使用人收取；等等。合同签订后，广州市百世物业管理有限公司为江南世家清漪园提供物业管理服务。2003年10月10日，广州市物价局向广州市百世物业管理有限公司出具《关于江南世家物业管理服务费标准的批复》，内容为：江南世家小区物业管理服务费以每月每平方米建筑面积计收，别墅为3.4元，商场为4.0元；服务内容包括：清洁卫生、绿化物养护、24小时保安、公共设备设施（指电梯、供电、消防设备、供排水、监控、防盗门等）的维护保养、节日装饰，上门收运垃圾及代业主缴交水电费；此收费标准为最高限价，允许适当下浮；此收费标准试行一年，请向业主做好收费公示工作，执行中出现的情况应及时告知我局；业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业商定物业管理服务收费标准，报我局备案等。谢俊林、王熙、王子曰是广州市白云区太和镇江南世家林泉北街3号102房（房产登记地址为：广州市白云区林泉南街3号102房）的业主。该房屋的建筑面积为242.9088平方米。2005年9月21日，君华公司与谢俊林签订《物业管理协议》，约定君华公司对涉讼房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；受有关部门的委托，君华公司可以提供水某、电费费用的代缴收费，收费标准执行政府规定；物业管理费的收费标准，按建筑面积每月每平方米2.5元；等等。2007年3月16日，君华公司与谢俊林签订《物业管理服务协议》，约定君华公司对违约广州市白云区江南世家林泉南街8号车库806、807车位进行管理服务，管理费的收费标准为每个每月80元。另查明：2009年4月30日，君华公司对另案业主茹某向原审法院提起诉讼，请求茹某向某公司支付2006年11月至2009年3月的物业管理费21472.73元，茹某向某公司支付滞纳金8764.12元（暂计至2009年3月30日止）。原审法院作出（2009）云某四初字第719号民事判决。该案查明：“君华公司是具备叁级物业管理资质的企业法人。2001年8月1日，广州市清漪园房地产开发有限公司（甲方）与广州市百世物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将江南世家委托于乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为3年，自2001年8月1日12时起至2004年7月31日12时止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按物价局批准价向业主或物业使用人收取等。合同签订后，广州市百世物业管理有限公司为江南世家清漪园提供物业管理服务。另广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2595号判决书，查明法院于2009年3月3日对江南世家清漪园君华公司提供的物业管理服务情况进行现场调查。经调查，江南世家清漪园存在安全监控设施废弃、某些共用设备设施缺乏维护、卫生状况欠佳等现象。另查，2005年3月16日，经广州市工商行政管理局核定，广州市百世物业管理有限公司更名为君华公司。2006年9月22日，江南世家清漪园成立第一届业主委员会。2008年10月22日，江南世家清漪园成立第二届业主委员会。江南世家清漪园业主委员会经广州市国土资源和房屋管理局白云区分局备案。江南世家清漪园业主委员会成立后，未选聘新的物业管理公司，也无与君华公司重新商定物业管理费标准。”；判决：“一、于本判决生效之日起五日内，茹某向广州市君华物业管理有限公司交纳拖欠2006年11月至2009年3月的物业管理费21472.73元；二、驳回广州市君华物业管理有限公司的其他诉讼请求”。君华公司不服该判决提起上诉，2010年3月11日，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终字第449号民事判决，对原审法院查明的事实予以确认，判决：“驳回上诉，维持原判”。君华公司于2014年7月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、谢俊林、王熙、王子曰向某公司支付自2008年11月至2011年2月的水某1996.23元；2、谢俊林、王熙、王子曰向某公司支付自2008年11月至2009年6月的电费3553.86元；3、谢俊林、王熙、王子曰向某公司支付自2008年11月至2010年8月的公摊电梯费587.94元；4、谢俊林、王熙、王子曰向某公司支付自2008年10月至2010年9月的公摊楼梯费157.30元；5、谢俊林、王熙、王子曰向某公司支付自2008年7月至2014年4月期间的公摊路灯费共412.86元；6、谢俊林、王熙、王子曰向某公司支付自2008年10月至2010年12月期间的公摊水泵费共346.48元；7、谢俊林、王熙、王子曰向某公司支付自2007年4月至2014年5月车位管理费13760元；8、谢俊林、王熙、王子曰向某公司支付2007年4月16日起至其全部付清所欠车位管理费之日止的车位管理费滞纳金（暂计至2014年5月31日为人民币17992.48元）；9、谢俊林、王熙、王子曰向某公司支付自2008年10月至2014年5月期间的物业管理服务费共41094.44元；10、谢俊林、王熙、王子曰向某公司支付2008年10月16日起至其全部付清所欠物业管理服务费之日止的物业管理服务费滞纳金（暂计至2014年5月31日为42478.36元）；11、谢俊林、王熙、王子曰向某公司支付自2008年10月至2014年5月期间的垃圾处理费共340元；12、谢俊林、王熙、王子曰承担本案的全部诉讼费用。谢俊林、王熙、王子曰在原审中未作答辩。原审庭审中，君华公司主张谢俊林、王熙、王子曰拖欠自2008年11月至2011年2月的水某1996.23元，自2008年11月至2009年6月的电费3553.86元，自2008年11月至2010年8月的公摊电梯费587.94元，自2008年10月至2010年9月的公摊楼梯费157.30元，自2008年7月至2014年4月期间的公摊路灯费共412.86元，自2008年10月至2010年12月期间的公摊水泵费共346.48元，自2008年10月至2014年5月期间的垃圾处理费共340元，称一直向谢俊林、王熙、王子曰催收上述费用，并提交广州供电局有限公司、广东电网公司广州供电局、广州市建设委员会、广州市自来水公司、广州市益源保洁有限公司出具的发票，交款通知书、费用明细表、律师函、快递单及广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的EMS情况表予以证明。原审法院认为：君华公司作为具备物业管理资质的物业管理企业法人，基于其与开发商签订的《物业管理协议》，对江南世家清漪园提供物业管理服务。2005年9月21日，双方签订《物业管理协议》，约定君华公司为谢俊林、王熙、王子曰的物业提供相应物业管理服务，谢俊林、王熙、王子曰亦享受了相应的管理服务，并按物业管理委托合同的约定支付了一段时间的物业管理费，由此可见，谢俊林、王熙、王子曰是认可君华公司为涉案小区物业服务管理人。根据约定，谢俊林、王熙、王子曰享受君华公司提供的物业管理服务，应当支付物业管理费；同时，双方签订《物业管理协议》，约定每月每平方米2.5元的物业管理费收费标准，未超过物价部门制定的收费标准。因此，君华公司主张谢俊林、王熙、王子曰于自2008年10月至2014年5月期间，拖欠物业管理服务费共41094.44元，予以确认。君华公司主张谢俊林、王熙、王子曰拖欠自2008年11月至2011年2月的水某1996.23元，自2008年11月至2009年6月的电费3553.86元，自2008年11月至2010年8月的公摊电梯费587.94元，自2008年10月至2010年9月的公摊楼梯费157.30元，自2008年7月至2014年4月期间的公摊路灯费共412.86元，自2008年10月至2010年12月期间的公摊水泵费共346.48元，自2008年10月至2014年5月期间的垃圾处理费共340元，能提交收费部门出具的发票予以证明，予以确认。故君华公司请求谢俊林、王熙、王子曰支付上述费用，于法有据，予以支持。根据（2009）云某四初字第719号案查明的事实，君华公司提供的物业管理服务确存有一定瑕疵，故谢俊林、王熙、王子曰并非无故拖欠君华公司物业管理费。因此，君华公司请求谢俊林、王熙、王子曰支付物业管理费滞纳金，缺乏事实和法律依据，不予支持。君华公司应对提供的物业管理费服务不足之处予以整改。谢俊林、王熙、王子曰经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质辩的权利，依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条，《广东省物业管理条例》第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，于2015年6月10日作出判决下：一、判决生效之日起五日内，谢俊林、王熙、王子曰向某公司支付自2008年10月至2014年5月期间的物业管理服务费共41094.44元；二、谢俊林、王熙、王子曰向某公司支付自2007年4月至2014年5月车位管理费共13760元；三、判决生效之日起五日内，谢俊林、王熙、王子曰向君华公司交纳拖欠的水费、电费、公摊楼梯费、公摊路灯费、公摊水泵费、公摊电梯费、垃圾处理费等共7395元；四、驳回君华公司的其他诉讼请求。如果君华公司未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2754元，由谢俊林、王熙、王子曰共同承担1397元，君华公司负担1357元。判后，君华公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定君华公司请求谢俊林、王熙、王子曰支付物业管理费滞纳金缺乏事实依据是错误的。广州市白云区人民法院在（2009）云法民四初字第719号民事判决书中认为君华公司在提供物业服务的过程中存在瑕疵，故不支持君华公司要求业主支付物业管理费滞纳金的诉求，并要求君华公司对提供的物业服务不足之处进行整改。君华公司自2009年年底开始即对该判决书中认为的君华公司提供的物业服务不足之处投入了大量的人力物力财力以及采取了各种行之有效的措施进行整改，完善物业管理服务工作、提高物业管理服务质量水平，并取得了非常显著的整改成果。君华公司的整改工作在2011年12月15日得到了广东省物业管理行业协会的认可，君华公司提供物业服务的江南世家小区被评为广东省物业管理示范住宅小区。也就是说，至少自2011年12月15日起，（2009）云某四初字第719号判决书认为的君华公司在提供物业服务中存在的瑕疵已经被整改，君华公司向谢俊林、王熙、王子曰提供着优质的物业服务，谢俊林、王熙、王子曰以此为由拖欠君华公司物业管理费已经于法无据。但是，谢俊林、王熙、王子曰在君华公司对（2009）云某四初字第719号判决书认为的君华公司在提供物业服务中存在的瑕疵整改完成后，并没有依约交纳物业管理费及其他相关费用，而是以种种理由或借口（如要求君华公司改善房屋质量、退还办理房屋登记税费等并不属于君华公司义务或与君华公司无关之类的事由）拒不交纳相关费用。所以，原审法院认为谢俊林、王熙、王子曰并非无故拖欠君华公司物业管理费的认定是错误的，君华公司请求谢俊林、王熙、王子曰支付物业管理费及滞纳金的事实依据充足，应予以支持；二、君华公司与谢俊林、王熙、王子曰签订的《物业管理协议》已经约定了物业管理费滞纳金的计算方式，且该约定并未违反法律法规的规定，是合法有效的，因此君华公司请求谢俊林、王熙、王子曰支付物业管理费滞纳金有充分的法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定以及君华公司与谢俊林、王熙、王子曰签订的《物业管理协议》第十条第四项的约定，君华公司与谢俊林、王熙、王子曰已经书面约定了逾期交纳物业管理费等费用的违约金计算方式，且该约定并没有违反法律法规的有关规定，依法是合法有效的，应当予以支持。因此，谢俊林、王熙、王子曰无合法理由拖欠君华公司物业管理费的，除应当补交物业管理费外，还应当自逾期之日起按每天千分之一的标准向某公司支付违约金。综上，君华公司上诉请求：l、撤销原审判决第三项；2、判令谢俊林、王熙、王子曰立即向某公司支付自2008年10月16日起至其全部付清所欠物业管理服务费之日止的物业管理服务费滞纳金（滞纳金计算方式为：以所拖欠的物业管理费为基准，自逾期之日起按每天千分之一的标准计至谢俊林、王熙、王子曰全部付清所欠费用之日止，暂计至2014年5月31日为人民币42478.36元）；3、本案的诉讼费用全部由谢俊林、王熙、王子曰承担。被上诉人谢俊林、王熙、王子曰经本院依法传唤未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。经二审查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，君华公司与谢俊林于2005年9月21日签订的《物业管理协议》第四条第3款第（1）项约定：物业管理服务费及其他由物业公司定期收取或代收费用采用银行自动划帐方式收取，每月初收取当月物业管理服务费；第十条“违约责任”第四款约定：乙方（谢俊林）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一的标准交纳违约金。本院认为：另案生效判决已查明君华公司对涉案房屋所属江南世家清漪园提供了物业管理服务。君华公司诉请谢俊林、王熙、王子曰支付拖欠的物业管理费、公摊路灯费等费用，并就此提供其与谢俊林签订的《物业管理协议》、发票、费用明细表等证据证明各项费用产生的依据及具体数额，谢俊林、王熙、王子曰经原审法院依法传唤未到庭陈述物业管理费等费用的缴纳情况，亦未对君华公司提供的物业服务的质量提出异议，故原审判决对《物业管理协议》约定的逾期缴纳物业管理费的滞纳金进行调整缺乏充分理据，君华公司上诉主张谢俊林、王熙、王子曰依照《物业管理协议》约定按每日千分之一的标准支付滞纳金符合合同约定，本院予以支持。鉴于君华公司自认其在（2009）云某四初字第719号民事判决生效之后曾按照该生效判决的要求对物业服务中存在的瑕疵进行整改，并认为其至少自2011年12月15日起已经整改完毕，故本院认定谢俊林、王熙、王子曰应自2011年12月16日起，向某公司交纳逾期支付物业管理费的滞纳金，物业管理费按每月607.27元计算，自2011年12月16日起计至2014年5月共计17914.47元，滞纳金以每月拖欠的物业管理费为基数，按每日千分之一的标准，自君华公司诉请的每月16日起计至付清拖欠的物业管理费之日止，但应以欠付物业管理费的总额为限。综上所述，上诉人君华公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法太民初字第572号民事判决；二、谢俊林、王熙、王子曰在本判决书送达之日起五日内向广州市君华物业管理有限公司支付逾期支付2011年12月16日至2014年5月期间物业管理费17914.47元的滞纳金（以每月拖欠的物业管理费为基数，按每日千分之一的标准，自当月16日起计至付清之日止，以当月拖欠的物业管理费总额为限）。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2754元，由广州市君华物业管理有限公司负担943元，谢俊林、王熙、王子曰负担1811元。二审案件受理费862元，由谢俊林、王熙、王子曰负担374元，广州市君华物业管理有限公司负担488元。本判决为终审判决。审判长　　蔡培娟审判员　　谭红玉审判员　　黄　嵩二〇一六年一月二十二日书记员　　刘章鹏 更多数据：搜索“”来源：