（2015）杭民初字第2076号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-09-18
案件名称
黄朝元与高越租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭锦后旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄朝元,高越
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十二条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条
全文
内蒙古自治区杭锦后旗人民法院民 事 判 决 书(2015)杭民初字第2076号原告黄朝元，男，1964年11月1日出生，汉族，现住杭锦后旗。被告高越，男，1964年4月21日出生，汉族，现住巴彦淖尔市临河区。委托代理人邬瑞，系内蒙古蒙宁律师事务所律师。原告黄朝元与被告高越租赁合同纠纷一案,本院于2015年8月11日立案受理后，于2016年1月21日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄朝元、被告高越及其委托代理人邬瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄朝元诉称，2013年7月22日，原、被告双方自愿达成租赁协议，被告承租原告位于杭锦后旗陕坝镇一线公路铁道立交桥南全升商混站院内40亩院落开办砂石料场，租赁期限为五年，每年租金17万元，租赁期限从2013年7月22日起至2018年7月22日止。每年租赁费于每年8月1日前交清。合同签订后，原告将租赁物交于被告使用。被告2013年的租赁费已交清，2014年的租赁费已另案解决，被告欠原告2015年租赁费17万元，原告索要被告不付。现要求法院判令被告给付租赁费17万元及违约金51000元。被告高越辩称，首先我们认为本案原告主体不适格，被告与原告之间未签订过租赁合同，也不存在租赁合同的行为，被告的租赁合同是与黄朝鲁签订的，第一年的租赁费也是按照黄朝鲁提供的账号支付给黄朝鲁。本案租赁合同与原告没有任何关系，我们在上次的庭审中也提出要求追加当事人的申请和反诉诉讼请求，但是法院在没有任何理由的情况下将我们的反诉和申请驳回，请求依法驳回原告的起诉。经审理查明，1999年原告黄朝元与黄朝鲁、ＸＸ合伙出资购买二轻砖瓦厂。购买后，以ＸＸ为土地使用者办理了杭国用（2000）字第40102250号国有土地使用证。2008年9月30日原告黄朝元与黄朝鲁、ＸＸ签订协议，将登记土地使用者为ＸＸ的杭国用（2000）字第40102250号国有土地102267.18平方米土地使用权约定归原告黄朝元与黄朝鲁享有，ＸＸ按此协议退出合伙；并约定原告黄朝元与黄朝鲁将该土地使用权划分开，二人各自占有、使用一片土地，土地划分后，包括黄朝元划分的土地全部交由黄朝鲁管理，管理期限为五年；协议还约定划分给黄朝元的土地收益归黄朝元所有。按照2008年9月30日协议，在黄朝鲁代原告黄朝元管理黄朝元划分出的土地期间，于2013年7月22日黄朝鲁代黄朝元与被告高越签订租赁协议。将原告黄朝元的位于杭锦后旗陕坝镇一线公路铁道立交桥南全升商混站院内40亩院落租赁给被告高越，该租赁土地面积包含在杭国用（2000）字第40102250号国有土地使用证内。合同约定租赁界限为东至办公室硬化路面，南至院墙和房屋东南角，北至水泥硬化路；被告用于开办砂石料加工厂，年租金为17万元，租赁期限为5年，自2013年7月22日起至2018年7月22日止；租金每年8月1日前一次性付清全年租赁费；如有一方违约，负担对方违约金30万元。本院在审理（2014）杭民初字第1678号租赁合同纠纷一案中组织原、被告及杭锦后旗房管局吴健等测绘人员对被告高越租赁原告的土地面积进行测绘。经测量该协议约定的南、北、东界限及被告高越指定的西界，被告高越实际堆放砂石料的占地面积为38.974亩。租赁协议未约定租赁土地西至界限，该租赁土地西界为空地，该空地一直无人使用，属划分给原告黄朝元使用的土地。被告高越未向原告交纳2015年7月23日至2016年7月22日的土地租赁费17万元。现原告诉至本院，要求被告给付2015年7月22日至2016年7月22日租赁费17万元及违约金51000元。上述事实有原、被告陈述、租赁协议复印件、协议（复印件）、杭国用（2000）字第40102250号国有土地使用证（复印件）、（2014）杭民初字第1678号民事判决书（复印件）在案佐证，并经庭审审查质证，可予采信。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，黄朝鲁代黄朝元与被告高越签订的土地租赁合同合法有效，依法应予保护，租赁合同的相对人为原告黄朝元和被告高越。被告高越租赁的土地面积按合同约定为40亩，而经测绘所租赁土地按东、南、北的界限及被告高越实际堆放、加工砂石料的占地面积为38.974亩。堆放砂石料的西面还有拉运砂石料的货车行走的路未测绘到38.974亩面积内。而租赁合同未约定租赁土地西面的界限，且所租赁土地西界为原告黄朝元使用的空地。该空地也未曾有第三人或其他人使用。被告高越庭审中称原告未给其交付足40亩的土地面积。因原告及其他人未使用该空地，而且测绘的西界也是被告指定的，并非当事人之间约定的界限，所以不能确认租赁土地面积缺少的问题。原告要求被告给付2015年7月22日至2016年7月22日期间租赁费的诉讼请求成立，本院予以支持，租赁费的计算期间应为2015年7月23日至2016年7月22日。原告诉请的违约金，被告高越未按协议约定及时、足额向原告交纳租赁费，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但原被告双方约定的违约金数额过高，本院依法予以调整为按中国人民银行基准贷款利率的四倍计算。对原告诉请的违约金不符合法律规定部分应予驳回。被告辩称本案主体不适格，因2008年9月30日，原告黄朝元与黄朝鲁、ＸＸ签订协议，从签订协议之日被租赁土地由黄朝鲁代管理，期限五年。黄朝鲁与被告高越签订土地租赁协议时正是按照内部协议由黄朝鲁行使管理权五年期间。（2014）杭民初字第1678号租赁合同纠纷案件起诉时正是五年结束后由黄朝元行驶管理权期间。黄朝元作为本案原告行使民事权利并无不当，所以被告该辩解理由不成立，本院不予采纳。被告辩称黄朝鲁出租给高越的土地存在违法买卖土地行为，其行为已被杭锦后旗国土资源局进行处罚，导致合同目的无法实现。黄朝鲁收到杭锦后旗国土资源局的处罚决定是杭锦后旗国土资源局的行政行为，并不影响本案租赁民事合同纠纷的处理，对该辩解本院不作处理。关于被告高越交付租金后原告是否提供租金税票问题，被告高越与黄朝鲁签订租赁协议时未约定出租人必须给承租人租赁费税票，本案中对此问题不予处理，如被告就纳税问题监督，可向税务机关反映处理。关于被告提出的追加当事人、提起反诉、申请回避审判长问题，本院已依法分别作出了处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告高越于本判决生效后十日内给付原告黄朝元2015年7月23日至2016年7月22日的租赁费17万元及违约金。违约金以欠款本金17万元，从2015年8月2日起至实际给付之日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同档贷款利率的四倍计算。二、驳回原告黄朝元的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4615元，由被告高越承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长 黄晓明审 判 员 张 良人民陪审员 柴占胜二〇一六年一月二十二日书 记 员 王 芳