（2015）沪二中民二（民）终字第2916号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-03-01

案件名称

孙关强、张改青与上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙关强,张改青,上海正泽房地产有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第二中级人民法院民事判决书（2015）沪二中民二（民）终字第2916号上诉人（原审原告）孙关强，男，1981年8月9日出生，汉族，户籍地山东省。上诉人（原审原告）张改青，女，1980年2月5日出生，汉族，户籍地山东省。以上两名上诉人之共同委托代理人梁雪林，上海锦维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海正泽房地产有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人郭彤，总经理。委托代理人陈家新。上诉人孙关强、张改青因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2015）青民三（民）初字第2065号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年12月1日，案外人梅某甲、龚某、梅乙与上海正泽房地产有限公司（以下简称“正泽公司”）签订《上海市商品房预售合同》，梅某甲、龚某、梅乙向正泽公司购买上海市青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），合同约定根据暂测的房屋建筑面积，房屋总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币（以下币种均为人民币）2，017，501元。合同签订当天，上述案外人向正泽公司支付房价款605，250元。2014年9月，因上述案外人无法支付剩余房款，正泽公司将梅某甲诉至法院要求梅某甲支付剩余房款并偿付违约金。同年11月1日，正泽公司以正在与梅某甲商谈和解方案为由向法院申请撤回起诉。11月14日，法院裁定准许正泽公司撤回起诉。2014年11月21日，上述案外人与孙关强、张改青签订协议书，约定系争房屋由孙关强、张改青购买，案外人已支付正泽公司的605，250元房款作价37万元转让给孙关强、张改青。剩余房款由孙关强、张改青直接支付正泽公司。11月25日，梅某甲向正泽公司申请表示同意将系争房屋变更至孙关强、张改青名下。2015年1月7日，正泽公司向孙关强、张改青出具收据，确认收到149号101室梅某甲更名费10万元。2015年3月9日，孙关强、张改青与正泽公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由孙关强、张改青向正泽公司购买系争房屋，根据暂测的房屋建筑面积，房屋总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为2，017，501元。同日，孙关强、张改青支付正泽公司剩余房款，正泽公司出具了发票。2015年5月，孙关强、张改青诉至原审法院称，正泽公司当初称更名需要向房产交易中心缴纳更名费10万元，该笔费用应先交给正泽公司由其代为缴纳，故孙关强、张改青向正泽公司缴纳了10万元。后，孙关强、张改青在办理房屋产权过户时，就“更名费”的问题向房产交易中心询问，工作人员告知孙关强、张改青并不存在所谓的更名费。故正泽公司向孙关强、张改青收取10万元更名费毫无依据，属于不当得利，正泽公司应予以返还。因双方无法就更名费达成一致，故孙关强、张改青请求法院依法判令：1、正泽公司返还孙关强、张改青“更名费”10万元；2、判令正泽公司向孙关强、张改青支付利息损失（以本金10万元为基数，自2015年1月7日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。原审审理中，正泽公司为证明自己的主张，向法院提供：1、客户需求审批表，证明梅某甲向正泽公司提出申请要求购买方变更为孙关强、张改青，公司内部通过审核，予以批准。2、《合生创展集团案场销售管理规定2013版》，证明正泽公司的集团公司营销制度明确规定了更名费的相关内容。3、《刘惠川购房更名申请》电子档、刘惠川与正泽公司签订的预售合同、周立功与正泽公司签订的预售合同、拉卡记录及付款收据，其他客户刘惠川向正泽公司申请更名，要求购买方变更为周立功，刘惠川向正泽公司支付了10万元更名费。证明更名需交10万元更名费早有先例，不存在孙关强、张改青所认为的正泽公司虚构事实假借交易中心名义收取更名费的情形。对于正泽公司提供的上述证据材料，孙关强、张改青质证如下：1、真实性不予认可。系正泽公司自行形成的相关审核表，未经孙关强、张改青确认。2、真实性无法确认。该规定为合生创展集团制定，与正泽公司不是同一主体。且根据该规定，更名手续费第一次是免费的，第二次收取800元，手续费即为更名费。且孙关强、张改青接手系争房屋时，正泽公司并未向孙关强、张改青出示该销售规定。3、真实性无法核实。刘惠川的更名问题与本案不同。刘惠川并无上海购房资质，直接导致合同无效。刘惠川的更名有利于正泽公司，所以他们愿意交10万元更名费。且该合生公司客户需求申请表及收据与本案中文本并不一致。说明正泽公司没有规定收取10万元更名费。根据双方的举证、质证，原审法院认证如下：正泽公司提供的证据材料，虽系正泽公司公司的内部材料，但该材料为原始材料，是正泽公司根据购房者的实际需求按照公司规定的流程进行审核操作，无需孙关强、张改青确认，孙关强、张改青认为正泽公司可能事后伪造缺乏相应的证据佐证，故法院对上述证据的真实性予以确认。原审法院经审理后认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，根据在案证据，法院有理由相信正泽公司内部存在收取10万元更名费的规定及先例，正泽公司因案外人梅某甲无力支付剩余房款起诉梅某甲付款并偿付违约金，后经协商正泽公司同意将系争房屋的购房者更名为孙关强、张改青，由孙关强、张改青代梅某甲向正泽公司支付10万元更名费。另，孙关强、张改青以37万元的低价受让梅某甲支付的605，250元房价款，由孙关强、张改青代梅某甲支付10万元更名费，亦符合常理。孙关强、张改青主张正泽公司假借房产交易中心之名向孙关强、张改青收取的10万元更名费系不当得利，应予以返还，因孙关强、张改青未对其主张提供相应的证据予以佐证，孙关强、张改青此举与常理不符，正泽公司对此亦不予确认，故法院对孙关强、张改青的该主张难以采信。原审法院据此作出判决：驳回孙关强、张改青的全部诉讼请求。原审判决后，上诉人孙关强、张改青不服，向本院提起上诉称：正泽公司收取更名费没有合法根据，不能以其内部规定作为合法理由，此举显然违反自愿、公平、等价有偿、诚实信用等民法基本原则。正泽公司甚至欺骗孙关强、张改青称，更名费是房地产交易中心收取。然而，孙关强、张改青已证明此系谎言。孙关强、张改青认为，证明收取更名费有合法依据应当由正泽公司举证，原审法院分配举证责任有误，据此作出的判决显然错误。故请求本院撤销原判，发回重审，或改判支持其原审诉请。被上诉人正泽公司答辩称：孙关强、张改青与梅某甲当时就更名购房达成了一致意见，公司也告知了需收取更名费这一规定，孙关强、张改青对此表示同意。其认为原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为正泽公司收取10万元更名费是否具有合法依据。根据在案证据，梅某甲申请更名时，正泽公司已明确告知梅某甲及孙关强、张改青按照公司规定，若需更名，应支付10万元更名费。孙关强、张改青对此亦表示同意，并支付了10万元。现孙关强、张改青上诉认为正泽公司是“假借房产交易中心之名收取10万元”，缺乏相应证据加以佐证，本院不予采信。根据“谁主张谁举证”之证据规则，原审法院在举证责任分配上并无不当。事实上，当初梅某甲因未支付剩余房款而被正泽公司诉至法院，若梅某甲败诉，则面临支付违约金等违约风险，正泽公司完全可待合同解除后将房屋另售他人，其毫无必要以欺骗的方式要求梅某甲及孙关强、张改青支付更名费10万元。因此，本院相信正泽公司事先告知了相关规定。公司有关收取更名费用之规定，相关法律法规并未明文禁止，亦未有显失公平之处，故本院对其合法性予以认可。孙关强、张改青在完成买卖合同更名手续后，却以不当得利为由主张返还，缺乏法律依据。其上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，300元，由上诉人孙关强、张改青共同负担。本判决为终审判决。审　判　长　　丁康威审　判　员　　徐　江代理审判员　　俞　璐二〇一六年一月二十二日书　记　员　　薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：