（2015）佛南法民三初字第1423号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-11-10
案件名称
杜亮与边洪敏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜亮,边洪敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十八条，第九十四条，第一百零七条，第一百一十五条，第一百一十六条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1423号原告：杜亮，男，汉族，住安徽省涡阳县，公民身份号码×××。委托代理人：白佳成，系广东坚信律师事务所律师。委托代理人：杜立功，男，汉族，××年××月××日出生，住安徽省涡阳县。被告：边洪敏，男，汉族，住山东省淄博市临淄区，公民身份号码×××。委托代理人：徐志坚，系广东都汇律师事务所律师。原告杜亮诉被告边洪敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月29日受理后，依法适用简易程序分别于同年11月10日、11月19日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托代理人白佳成、杜立功、被告边洪敏到庭参加诉讼。第二次开庭，原告的委托代理人白佳成、被告边洪敏及其委托代理人徐志坚到庭参加诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解，但未能达成和解协议，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖合同》，原告将佛山市南海区××房卖给被告，交易金额为190万元，合同定金10万元，交易手续需在2015年8月20日前完成，乙方未能按照合同第二条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过20日仍未支付的，甲方有权解除合同。合同签订后，原告依约履行了提前偿还银行贷款、涂销抵押登记、配合被告提供银行贷款所需材料等义务，但被告未能向银行提交完整的贷款申请所需材料，导致合同无法继续履行。2015年8月24日，原告通过邮政特快专递向被告邮寄催款函，催促被告履行俣同，中介广州××置业有限公司也在2015年8月26日向被告发函催促履行合同，但被告一直未能依约履行合同义务。2015年9月22日，原告通过邮政特快专递向被告发出解除合同通知。原告于2008年购买涉讼房屋，2010年12月7日取得房地产权证，至2015年12月7日才满5年可减免部分税收，签订涉讼合同时因原告急需用钱，原告才以较低价格出售涉讼房屋，双方和中介方于2015年5月26日第一次到中国银行办理递件手续，但因被告提交的材料有瑕疵导致未能办理银行贷款，至8月15日原告再次与被告联系得知被告未再办理银行按揭手续，应中介方和被告的要求，原告于8月20日与被告、中介再次到银行递件办理按揭手续。请求判令：1、解除原告与被告签订的合同编号为0001014的《房屋买卖合同》围绕房屋买卖部分。2、原告没收被告支付的定金100000元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，2015年5月24日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告将位于佛山市南海区××房（房产证号粤房地权佛字第××号A）卖给被告，交易总金额190万元，合同订金10万元，被告于2015年8月15日宜峰房地产让原告带齐资料到广州农业银行松洲支行办理房屋贷款签字，原告未到银行签字，使房屋贷款无法完成。被告按照合同约定支付了定金，并给原告支付了银行贷款61万元，使其取得涂销抵押登记。由于房屋在签订买卖合同15日后房价持续上涨。在签订合同后原告让其他中介带客户看房，至今有几十家不同中介带客户看房谈交易，房屋所在地恒大物业管理处有中介看房登记记录。可见原告一直关心房价走势，没有诚意交易，并委托父母多次提出无理要求（要求加价），致使房屋交易无法正常进行。被告有与中介短信及微信凭证。原告于2015年8月20日要求取消合同，赔偿房屋所付80万元并支付银行利息。被告依约支付定金和房款以供原告涂销抵押，2015年5月24日签订合同时双方达成合意，以130万元房款来报税，但双方就报税的房屋总价并未签订书面协议，签订买卖合同后中介方要求被告另行支付8000元的按揭服务费，次日双方和中介方到中国银行递交按揭贷款资料，因原告未涂销抵押导致无法办理按揭贷款手续，被告于2015年6月5日向原告支付61万元以涂销抵押，原告自行办理涂销抵押手续但并未通知被告，被告也不清楚何时涂销抵押，中国银行亦未通知被告办理按揭手续，8月15日被告通过短信和微信通知原告到农业银行广州松洲支行办理按揭贷款手续但原告没有到场也没有递交任何材料（原告于2015年8月13日登记结婚，但并未向银行递交结婚证资料），未能办理按揭手续，8月21日原告要求被告另行支付七八千元才愿意去协助办理按揭贷款手续，被告同意向原告支付10000元但原告又不同意该方案，原告通过中介向被告提出后续处理方案，原告要求被告另行支付2万元才同意以130万元房款报税，或按其提出的方案继续履行，9月20日原告委托律师与被告协商，双方拟定了一份补充协议，但次日原告又不愿意签订该补充协议，并提出将已收的房款退还给被告，不再履行涉讼房屋买卖合同。被告不存在违约行为，不同意解除涉讼合同。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件1份、户口本原件1本，用以证明原告的诉讼主体资格。2、被告身份证复印件1份、户口本复印件2页，用以证明被告的诉讼主体资格。3、房屋买卖合同及附件原件1份，用以证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系。4、房地产权证原件1份，用以证明涉讼房屋的所有权人为原告，且涉讼房屋已涂销抵押。5、2015年8月25日EMS快递单原件1份；6、2015年8月28日改退批条原件1份；7、催款函复印件1份；8、关于催促履行合同的函复印件1份。证据5-8，用以证明被告未按合同履行支付房款的义务，原告和中介方催促被告履行合同义务的事实。9、南海区房屋抵押注销证明书复印件1份；10、贷款结清证明复印件1份；11、关于房产证他项权利证涂销资料的说明原件1份；12、中介手写证明原件1份。证据9-12，用以证明原告已依约履行涂销抵押的义务。13、2015年9月22日EMS快递单、2015年9月28日改退批条原件各1份；14、交寄邮件收据、邮件寄递事宜申明原件各1份；15、通知复印件1份；16、2015年9月26日EMS快递单原件1份。证据13-16，用以证明原告多次催促被告履行义务后，依据合同第九条约定向被告寄发解除合同的通知，但被邮局退件，故向中介邮寄该通知书请求中介方转交被告。17、结婚证原件1份，用以证明原告于2015年8月13日登记结婚。18、关于房屋买卖交易办理缴纳税费的说明打印件1份，用以证明2015年9月19、20日三方协商交易事宜时被告要求虚报房价报税，但原告不同意而拒签该协议。经质证，被告对原告提供的证据1-4无异议。对证据5-8有异议，原告明知被告常住广州及其广州地址，而将该函件寄往被告老家，被告未收到该函件。对证据9-11无异议。对证据12有异议，认为该证据为原告与中介方所协商的材料，被告并不知情。对证据13-16真实性无异议，被告于2015年9月25日收到由中介方转交证据15。对证据17无异议。对证据18有异议，认为是原告单方制作，被告并未签名。诉讼中，被告举证如下：1、中国工商银行凭证原件2份；2、中国工商银行自动柜员机客户凭条原件3份。证据1、2，用以证明被告向原告支付定金10万元及后续购房款70万元。3、手机短信原本3份；4、微信复印件1份。证据3、4，用以证明被告向原告支付61万元以供涂销抵押，8月15日通知原告到农业银行广州松洲支行办理按揭手续，同时证明原告要求另行支付2万元才同意以130万元报税，否则以190万元报税，被告不同意该方案，认为应按190万元报税。5、杜亮向宜峰置业提出后续的方案复印件1份；6、2015年8月22日微信原本1份。证据5、6，用以证明原告于2015年8月21日向中介提出后续方案，中介转发给被告，被告不同意原告的方案。7、委托书复印件1份，用以证明原告委托其母亲于2015年9月15日与被告进行协商解决。8、关于房屋买卖交易协议复印件2份；9、2015年9月20日微信原本3份。证据8-9，用以证明原告于2015年9月20日提出该方案以解决涉讼房屋买卖问题，被告同意该协议，但次日被告至中介处签订该协议时，原告又反悔拒签，提出将房款退还被告，不再履行涉讼合同，且原告自2015年7、8月份又另叫其他中介带人到涉讼房屋看房，说明原告在签订合同后一直关注房价走势，没有诚意履行合同。10、关于买卖房屋的补充协议原件1份，用以证明被告与中介签订补充协议，约定中介方需保管房屋涂销证明等直至交易完毕为止。11、录音1段，用以证明被告要求中介通知原告2015年8月15日到农业银行广州松洲支行办理按揭手续，但原告未按时到场。12、刻录光盘1张；13、录音文字记录打印件2页。证据12、13，用以证明被告要求中介通知原告，尽快协助被告到农业银行广州松洲支行办理按揭手续。14、通知复印件1份、EMS快递单原件1份，用以证明被告向原告邮寄函件，要求原告尽快履行协助办理按揭的手续。经质证，原告对被告提供的证据1、2无异议，确认被告于2015年5月24日支付5万元、5月25日支付5万元、6月5日支付61万元、6月30日支付5万元、7月1日支付4万。对证据3、4有异议，原告未参与该对话，不清楚其情况，原告未被告知到农业银行广州松洲支行办理按揭手续，5月26日原告曾和被告、中介、银行一起到中国银行签订同贷协议，其时原告提交了未婚证明等全部材料，8月20日下午原告与中介方到上述银行递交结婚证，其时被告并未到场，银行方称因被告另有一套房子需提高首付款数额及银行利率而没有批准按揭贷款，9月20日原告到上述银行询问，银行答复因被告未再提交按揭贷款手续所需资料而未能批准按揭贷款。对证据5、6有异议，该证据为中介方与原告协商以促成合同继续履行的后续解决方案，但原告不同意虚报房屋总价报税。对证据7无异议。对证据8、9真实性无异议，双方曾协商合同履行事宜但最后未能达成合意。对证据10真实性无异议，该证据可以证实原告履行了涂销抵押的义务。对证据11有异议，原告未参与该对话，且中介方未告知原告该信息，原告亦于2015年8月18日向中国银行递交后续材料。对证据12、13有异议，认为该录音为被告与中介的谈话，原告无法核实其真实性，原告与中介于2015年8月20日再次到中国银行逢源路支行递交材料，协助办理按揭手续。对证据14真实性无异议，但不能证明被告想要证明的内容，原告于2015年10月后才收到该邮件，是原告起诉后被告才发出的邮件。为查清本案事实，本院依法调取如下证据：中国银行广州逢源路支行函复1份。经质证，原告对本院调取的证据1真实性无异议，证实原告已履行协助办理按揭贷款手续的义务，只是被告怠于履行合同义务导致未能按时办理按揭。被告对本院调取的证据1真实性无异议，该函复证实原告没有补齐相关材料，双方在递交材料时原告没有将贷款结清证明和抵押注销证明书递交给银行，才导致无法办理按揭手续，被告亦未向银行陈述其名下有按揭贷款，需要结清后再办理按揭。经本院审查认为，原告提供的证据1-4、9-11、13-17、被告提供的证据1、2、7-10、14及本院调取的证据，相对方对其真实性均没有异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据5-7可相互印证，且原、被告双方签订的合同约定“首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，一经发至上述地址视为送达”，本组证据的函件虽被被告拒收退回，但按上述合同约定，应视为送达，故本院对该组证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。原告提供的证据8为中介方向被告发出的函件，但该函件并未经中介方盖章确认，亦未举证证明已送达被告，被告亦不确认，本院对其真实性不予确认。原告提供的证据12为原件，与被告陈述相吻合，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据18为打印件，且未经双方签名确认，本院对其证明力不予确认。被告提供的证据3、4、6通信对象非原告方，且原告不认可，本院对其证明力不予确认。被告提供的证据5，原告确认与被告协商的事实，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据11-13通话对象并非原告，且原告不认可，本院对其证明力不予确认。综合当事人的陈述及采信的证据，本院认定以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区××房（房产证号：粤房地权证佛字第××号A），登记日期20××年××月××日，权属人为原告杜亮。2015年5月24日，原告杜亮（卖方）、被告边洪敏（买方）与广州××置业有限公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定被告向原告购买涉讼房屋；成交价1900000元；签订合同时支付10万元作为定金，2015年6月30日前支付部分楼款80万元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续10天内协助买方完成申请银行贷款手续。110万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付。交易手续需在2015年8月20日前完成，如因房管或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。同年8月13日，原告与案外人徐××登记结婚。同年8月21日，原告提出《后续方案》，列出了合同履行（关于报税价格）或合同结算的几种方式，但双方并未签名确认。同年8月25日，原告通过邮局特快专递方式向被告合同记载址发函，催促被告履行申请银行贷款手续并向原告支付房款110万元的义务。该邮件被拒收。2015年9月13日，被告与中介方签订一份《关于买卖房屋的补充协议》，载明涉讼房屋存在抵押61万元，卖方必须向银行申请一次性还清贷款才能进行交易手续，但卖方资金不足无法向银行申请提前还清贷款，故卖方要求买方于2015年6月30日前支付购买上述物业的房款首期80万元协助卖方向银行申请提前一次性还清贷款，且双方同意银行扣款成功后给回相关的房屋抵押涂销证明等资料由中介方保管。在房屋买卖中介交易过程中，双方出现纠纷，卖方于2015年9月12日要求拿回房屋抵押涂销证明书等资料，买方为了预防原告把物业再卖，要求将房屋抵押证明继续放在中介方继续保管至房屋买卖合同所有交易手续完毕。同年9月16日，广东南海农村商业银行股份有限公司里水支行出具《贷款结清证明》，证明原告于2008年7月17日向该行申请贷款89万元，借款人已于2015年6月19日结清全部贷款本息。佛山市南海区房产交易所出具《南海区房屋抵押注销证明书》，证明涉讼房屋的相关权利人已到该所办理该房屋的抵押注销登记手续。原告承认于2015年9月16日取得该抵押注销证明。同年9月20日，双方就涉讼房屋买卖再次协商，并拟定了《关于房屋买卖交易协议》，载明买方保证在办理申请贷款手续时从2015年9月21日起15个工作日内向贷款银行交齐所有申请贷款材料，双方在贷款银行交齐资料后7个工作日银行出具同贷书后五日内，办理过户手续，双方在办理交易过户成功当天，买方将10000元支付给卖方等。但双方最终未在该协议上签名确认。同年9月22日，原告向被告邮政特快专递发出一份《通知》，认为合同约定应在2015年8月20日前完成交易手续，支付剩余全部房款，由于被告迟迟未能完银行房屋贷款申请手续，经中介公司及原告催促，仍怠于履行合同义务，导致合同无法继续履行，现通知被告解除合同，请被告提供银行账号以便退还房款。该函件向合同约定被告地址送达，后被退回。被告确认于2015年9月25日收到由中介方转交的该份通知。同年9月29日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，本院向中国银行广州逢源路支行致函，该行于2015年11月13日函复本院，认为被告于2015年5月26日在该行申请办理了涉讼房屋的按揭贷款预审手续，在递交资料当天，买卖双方资料未齐。在几星期后，原业主杜亮已补齐相关资料。被告表示现名下有一笔住房贷款，要求结清后再申请审批，就能按银行首套住房贷款的要求享受首付低利率下浮的优惠。由于客户一直未能提供结清证明，在资料未完整的情况下，该笔贷款从未进行上系统审批。诉讼中，双方均确认：被告于2015年5月24、25日合共支付定金10万元，于6月5日支付购房款61万元，于6月30日支付购房款5万元，于7月1日支付购房款4万元。原告确认交易过程中被告通过中介向原告提出涉讼房屋以130万元报税，原告并未同意该方案。对于合同约定“交易手续需在2015年8月20日前完成”的理解，原告认为双方应在2015年8月20日前办理房屋过户手续，被告应在该日期前支付全部房款；被告则认为银行应在2015年8月20日前同意审批按揭贷款合同，至于何时具体放款及过户时间并未明确约定。本院认为，原、被告及经纪方三方签订的《房屋买卖合同》中围绕涉讼房屋买卖的条款是买卖双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，买卖双方应依约全面履行自己的义务。对于何方存在违约行为，本院分析如下：一、原告是否存在违约行为。合同约定“原告应在收取部分楼款80万元当日即时向抵押银行申请提前还贷款手续”，根据查明的事实，被告于2015年7月1日才付清部分房款80万元，而原告收齐全部楼款前即于2015年6月19日结清全部贷款本息，其已提前履行了提前还贷义务，对于该部分义务原告并无违约行为。对于协助被告办理房屋按揭贷款，根据银行函复，原告已于2015年5月26日协助被告申请办理按揭预审，并于随后几星期后补齐相关资料，虽然原告于2015年8月13日登记结婚，但随后亦补交了相关资料，且被告自申请办理按揭预审至原告登记结婚，长达近三个月，被告完全有足够时间补齐按揭资料并通过银行预审，根据银行函复该手续未能审批系因被告未提供完整资料导致，并非如被告所述因原告原因导致，对于该项义务未有证据显示原告存在违约行为。对于涂销抵押方面，且根据本院查明事实，原告于2015年6月19日已结清全部贷款本息，完全具备办理涂销抵押的条件，且根据被告出具的与中介签订的补充协议证实，原告曾尝试取回他项权证以涂销抵押，因被告不同意而未取回，该部分不能按时履行不应归责于原告。且未涂销抵押仅对房屋能否顺利过户产生影响，并未对被告申请办理按揭贷款预审手续产生影响。被告虽主张曾在2015年8月15日通知原告再次到另一银行办理按揭贷款手续，但被告的微信通话对象并非原告，原告对此不认可，亦未有证据证明原告已收到该通知，本院对被告的该项主张不予采纳。综上，原告在履行合同过程中无违约行为，被告关于原告违约的主张本院不予采纳。二、被告是否构成根本违约。合同约定“交易手续需在2015年8月20日前完成”，双方对该条款的理解不同，但即使按被告理解该条款是指银行在2015年8月20日前同意审批按揭贷款合同，但至辩论终结前被告仍未办妥银行按揭预审手续，已超出履行期限多时，被告的逾期行为已构成根本违约。即使如被告所述，双方在合同履行过程中曾就房屋报税价格进行协商，但当事人约定变更合同的，变更后的合同从双方达成合意之日起生效。双方虽然几次起草了补充协议，但均未达成合意，亦未签名确认，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，应视为未变更合同，被告仍然应按原合同约定履行自己的义务。被告未能在原合同约定期限办理按揭贷款手续已构成根本违约，原告作为守约方行使合同解除权符合法律规定。原告于2015年9月22日发出解除合同通知，被告确认于2015年9月25日收到该通知，故涉讼合同于其时已解除，本院对此予以确认。被告作为违约方主张履行合同没有依据，本院不予采纳。如前所述，涉讼合同因被告违约而解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告请求没收被告支付的定金10万元符合法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、确认原告杜亮与被告边洪敏于2015年5月24日签订的《房屋买卖合同》中围绕房屋买卖的约定于2015年9月25日解除。二、被告边洪敏已向原告支付的定金100000元归原告杜亮所有。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为1150元（原告已预交），由被告负担并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周桂颜二〇一六年一月二十二日书记员 彭标文 来源：