（2015）株天法民一初字第2501号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-03-22
案件名称
原告株洲市华光物业管理有限公司诉被告颜卫文物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市天元区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
株洲市华光物业管理有限公司,颜卫文
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2015）株天法民一初字第2501号原告株洲市华光物业管理有限公司，住所地株洲市。法定代表人刘光华，系公司董事长。委托代理人徐欢，湖南东盛律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为起诉，承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，代签法律文书等）。被告颜卫文，男，1967年11月7日出生，汉族，湖南省株洲市人。委托代理人吴海珍（系被告之妻），女，1969年10月25日出生，汉族，湖南省株洲市人。代理权限为特别授权（代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解）。原告株洲市华光物业管理有限公司（以下简称华光物业）诉被告颜卫文物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理。本案依法由审判员刘洋适用简易程序于2015年11月23日公开开庭进行了审理。书记员戴芬担任法庭记录。原告委托代理人徐欢、被告委托代理人吴海珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华光物业诉称：被告是位于株洲市天元区珠江南路华苑小区3栋602号的产权人，是华苑小区的业主。原告是与株洲市华苑小区业主委员会签有《物业管理委托合同》的物业公司，负责管理华苑小区住宅、铺面，并由权就多层住宅收费标准收取物业管理服务费，2007年1月1日至2011年8月31日按照0.38元／月·平方米收取物业管理服务费，2011年9月1日至2015年7月31日按照0.5元／月·平方米收取物业管理服务费。被告从2007年1月1日起至2015年7月31日拖欠物业管理服务费7434.6元。原告多次催交未果，为维护合法权益，诉至本院，请求判决：1、被告及时向原告支付华苑小区3栋602号房屋所拖欠的物业管理费7434.6元（后变更为7112.6元）；2、被告承担本案全部诉讼费。被告颜卫文辩称：1、被告的物业费已经交至2007年6月30日止，之后没交物业费是因为房屋从2005年开始漏水，被告多次找原告要求解决，原告一直未解决；2、该小区9栋1楼商铺经营产生油烟严重影响被告的居住环境；3、原告物业管理服务质量未达到合同约定标准。消防设施过期未更换、消防通道长期被占用、小广告到处乱贴、楼道门损坏无人修理，且原告私自变卖业主凑钱购买的供电、供暖设备；3、原告篡改了物业合同，2007年1月1日这份合同的业主委员会的印章不是真实的，且没有会议记录、进行公示；4、签订两份物业服务合同时业主委员会都已经不存在了，故不存在缴纳物业管理费的问题。经审理查明：原告华光物业系株洲市天元区珠江南路华苑小区的物业服务企业，自2004年起至今在该小区提供物业服务。被告颜卫文系该小区3栋602号房屋（系多层住宅，建筑面积166.06平方米）的业主，未向原告支付2007年7月1日至2015年7月31日期间的物业服务费。2007年1月1日，株洲市华苑小区业主委员会与原告订立一份《物业管理委托合同》约定：“华苑小区业主委员会将华苑小区物业委托原告实行管理，合同期限自2007年1月1日至2010年1月1日止，住宅物业管理费按每平方米每月0.38元收取……”。2009年12月31日，双方续订一份《物业管理服务合同》约定：“合同期限自2010年1月1日至2012年12月31日止，住宅物业管理费按每平方米每月0.38元收取……”。2013年1月1日，双方再次续订一份《物业管理服务委托合同》约定：“合同期限自2013年1月1日至2015年12月31日止，多层住宅物业服务费按每平方米每月0.5元收取……”。另查明，华苑小区存在乱贴广告、消防通道长期被占用、消防设施维护不力等现象，原告未充分履行合同约定的物业服务义务。因被告未缴纳物业服务费，故原告诉至本院，请求判如所请。以上事实有原、被告双方的陈述，原告提交的原告营业执照、被告身份证、株房权证株字第10000154**号房产证、《物业管理委托合同》三份、催收物业费照片、证明、公告、协议，被告提交的照片、缴费收据等证据予以证明。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据。本案中，株洲市华苑小区业主委员会与原告订立的三份物业服务合同均系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告以业主委员会没有订约资格、不存在及业主委员会印章系虚假为由主张合同无效，但其未提供充分的证据对上述事实予以证明，故本院对该抗辩意见不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，上述合同对业主具有约束力。因原告未充分履行其合同义务，故本院对被告应交物业服务费酌情予以核减20%。综上，被告应支付的物业服务费计算为［166.06平方米×0.38元／平方米／月×66月（2007年7月1日至2012年12月31日）＋166.06平方米×0.5元／平方米／月×31月（2013年1月1日至2015年7月31日）］元×80%（核减20%）即5390.97元。对原告诉讼请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告颜卫文于本判决生效之日起十日内向原告株洲市华光物业管理有限公司支付2007年7月1日至2015年7月31日期间的物业服务费5390.97元；二、驳回原告株洲市华光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元、减半收取计25元，由株洲市华光物业管理有限公司负担5元、被告颜卫文负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 刘洋二〇一六年一月二十二日书记员 戴芬附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并未合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。