（2015）深福法民三初字第1230号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2017-12-06

案件名称

刘彩凤与余国威、李月琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市福田区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘彩凤,余国威,李月琴,永亨银行（中国）有限公司深圳分行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

{C} 广东省深圳市福田区人民法院民事判决书 (2015)深福法民三初字第1230号原告（反诉被告）刘彩凤，女，汉族，1971年9月26日出生，住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人孙俊，广东一言律师事务所律师。被告（反诉原告）余国威，男，香港居民，1952年9月10日出生。被告（反诉原告）李月琴，女，香港居民，1963年11月24日出生。两被告共同委托代理人龚生超，广东广和律师事务所律师。第三人永亨银行（中国）有限公司深圳分行，住所地深圳市罗湖区深南东路5002号信兴广场地王商业大厦5楼第501-503、505-513、515-516单元、M层02单元、1楼08-09单元。投资人或者执行事务合伙人吴兴红。委托代理人张丽娟，系该行员工。委托代理人周彩娟，系该行员工。上列原告诉被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理后，两被告在法定期限内对管辖权提出异议，本院裁定驳回后，两被告未上诉。后两被告又在法定期限内提出反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。原告的委托代理人孙俊，被告余国威、李月琴及其共同委托代理人龚生超，第三人的委托代理人张丽娟、周彩娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月27日，原告与被告签订二手房买卖合同，双方约定被告将位于深圳市福田区皇某苑C区B地块21栋26D7房屋出售给原告，出售价格为人民币181万元整，定金为人民币5万元整。买方须于2015年4月30日前将剩余首期款（以银行资金监管为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号。合同第六条第三款进一步约定：卖方须于签署本合同之日起8日内与担保公司签订服务合同办理赎楼手续。合同签订后，原告支付了定金5万元，被告于2015年4月9日办理了委托办理赎楼以及过户手续的公证书，原告于2015年4月23日支付给被告房款人民币1071246元，依照合同约定被告应当办理赎楼手续。但是原告要求被告去银行办理赎楼时，被告却称有人出260万购买该房，要求解除合同。此时原告才发现被告于2015年5月27日在深圳市公证处撤销了委托公证，赎楼无法办理。原告多次与被告沟通，要求其遵守合同的约定，继续完成赎楼手续，但是被告置之不理。目前，原告己经向被告支付了绝大部分的购房款，被告拒不履行合同的行为严重损害原告的合法权益，因此，特向贵院起诉，请求判令：1、履行涉案房产深圳市福田区皇某苑C区B地块21栋26D7号（房产证号：3XXX6）的赎楼义务，向永亨银行（中国）有限公司深圳分行归还按揭购房贷款本息（具体数额以银行对账单为准），注销涉案房产抵押权登记；如被告不履行前述义务时，原告有权以应付购房款优先替被告偿还涉案房产的原银行按揭贷款，以注销涉案房产的抵押权登记，完成赎楼；2、涉案房产抵押权登记注销后，被告协助原告办理涉案房产深圳市福田区皇某苑C区B地块21栋D7号的产权过户手续，将涉案房产的产权过户到原告的名下，过户时发生的费用按合同约定承担；3、被告向原告支付逾期履约违约金（以181万元为基数按日万分之五计算，自2015年5月27日起算，暂计5万元）；4、被告返还代为偿还的按揭贷款港币13680元或原告应付购款中抵押；5、被告承担本案的诉讼费、保全费。两被告共同口头答辩称，答辩意见与反诉意见一致。另补充答辩称，涉案合同应为无效合同，原告以合法形式掩盖其炒楼、少交税款的目的，原告不是真正消费者，原告损害社会公共利益。第三人陈述称，涉案房产目前仍抵押在我行，我行是涉案房产的抵押权人，我方的抵押权应受保护。两被告反诉称，一、本案系原告刘彩凤违约，其应承担违约责任并向两被告支付违约金。1、刘彩凤未依约办理资金监管手续，应承担违约责任。双方签订的房屋买卖合同第四条（2）A明确约定刘彩凤须于2015年4月30日前将除定金、交楼押金之外的首期款进行资金监管，但刘彩凤一直未履行该约定，已严重违约。2、刘彩凤未依约赎楼、还清银行贷款，应承担违约责任。双方签订的房屋买卖合同第十四条之备注条款手写部分第②点明确约定由刘彩凤进行赎楼。虽然合同第六条（3）载明由卖方赎楼，但合同第十四条特别约定备注条款与其它条款冲突的，以备注条款为准，故赎楼的义务人为刘彩凤而非被告，被告也于2015年4月9日配合办理了委托刘彩凤办理赎楼事项的公证书，但其并未依约赎楼，已违反合同约定。二、刘彩凤严重违约并侵害了被告的利益，被告撤销公证书属于正当的自我保护行为。2015年4月9日被告办理委托公证书的目的是按照合同约定，由刘彩凤办理资金监管和赎楼手续，但刘彩凤并未依约办理，而是在房屋未办理过户、产权没有变更的情况下，竟然在中原地产、招华地产发布涉案房产的租售信息，对涉案房产进行加价出售，根本违反合同的约定，违背被告的意志，严重侵害了被告的利益。另外，刘彩凤持有被告的公证书完全可以私下擅自将房屋转让或抵押给他人，并有权收取相关款项，而在这种情况下产生的违约责任和一切不利法律后果将均由被告承担，如刘彩凤收取第三人的定金和房款后卷款逃路，被告将遭受不可估量的巨额损失。在刘彩凤严重违背合同目的和被告的意志并危及被告利益时，被告完全有理由进行自我救助并撤销委托公证书。三、刘彩凤是典型的炒房客,对其投机倒把行为应予打击和严惩。刘彩凤与被告签订房屋买卖合同后，不按通常流程办理房屋过户登记，而是马上加价出售，由第三人和卖方签订正式买卖合同并办理房屋过户，其目的是为了规避国家税款投机炒楼。经调查和了解，刘彩凤在地产中介工作多年，通过ABC等投机手段炒房多套，如皇某苑T18栋1805、名律广场5栋6D、水榭春天等等，近几年刘彩凤偷逃巨额税款，其投机行为应不予得到保护和支持。被告请求法院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持被告的请求。请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《二手房买卖合同》；2、判令原告向被告支付违约金362000元；3、诉讼费用由原告承担。原告答辩称，答辩人认为被答辩人反诉请求没有事实及法律依据，是为了逃避合同责任滥用诉权的行为，请求法院依法驳回，理由如下：一、房屋买卖合同违约方为两被答辩人，答辩人依法履行了合同义务，并无违约行为。1、关于资金监管。双方房屋买卖合同第四条(2)虽然约定了买方（答辩人）在2015年4月30日前将首期款进行资金监管，但是关于付款方式双方在2015年4月23日的补充协议中进行了变更。该补充协议第2条约定买方在4月23日前将剩余房款1071246元支付给卖方（被答辩人）。答辩人当天在工商银行将该款项转账给被答辩人。资金监管的目的是为了减少买方的风险，防止卖方收取了首期款后拒不履行义务导致买方损失。而现在，答辩人一是以补充协议的方式变更了原合同，二是答辩人将首期款直接支付给了被答辩人，被答辩人也已经收到首期款，这实际上是扩大了答辩人的风险，对被答辩人的利益并没有任何的损害。被答辩人所谓违约纯属其为拒绝履行合同寻找的借口。2、关于赎楼。导致赎楼不能的责任在被答辩人。在合同履行过程中，被答辩人应当向银行申请解除抵押权提前还款，但是被答辩人在没有任何通知的情况下，单方取消了委托公证授权，并将取消委托的公证书递交给了银行，造成答辩人去银行无法办理赎楼。被答辩人态度转变的根本原因是房价的上涨幅度过大，其在与答辩人沟通过程中多次要求增加购房款，直至答辩人起诉到法院后还一再要求答辩人增加购房款才愿意配合履约。因此，造成赎楼不能的违约方是被答辩人。3、关于取消公证授权与炒房行为。答辩人并没有在任何中介机构发布售房信息，也没有进行炒房。被答辩人所称的答辩人有可能持有委托授权公证书将房屋直接过户给第三方，从而损害被答辩人利益的说法是子虚乌有。一是答辩人没有进行任何房产炒作行为，这只是被答辩人为其违约行为辩解所找的借口。其次，答辩人一直按照合同的约定履行义务，且在没有资金监管的情况下先行支付了绝大部分房款，这对答辩人来说风险是极大的，答辩人不可能会做出违约的行为，被答辩人在已收到答辩人1071246元的大额购房款的前提下，还要撤销委托公证授权进行自我保护的说法不符合逻辑，也有违常理。二、因房价上涨，被答辩人在利益的驱动下反价拒不履行合同义务，这才是合同不能履行的根本原因，被答辩人违约行为非常明显。深圳市2015年4月、5月份正是房价上涨的高峰期，且房价上涨的幅度历年罕见，争议房屋所在小区房价上涨幅度超过40%。因此，被答辩人屡次要求答辩人增加购房款，这正是受房价巨幅上涨的大环境影响以及受利益的驱动，不惜违背契约精神。所谓答辩人不履行资金监管等更是为掩饰其反价的借口。通过本案的证据均可印证被答辩人的违约行为非常明显。综上所述，被答辩人要求答辩人支付违约金的诉讼请求与事实不符，没有法律依据，请求法院依法驳回。第三人针对两被告反诉的陈述意见与本诉的陈述意见一致。经审理查明，2015年3月27日，原告（买方）与两被告（均为卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将其名下位于深圳市福田区滨河路皇某苑C区B地块21栋26层D7单位（下称涉案房产）以181万元的价格转让给买方，转让的全部税费由买方承担；买方在合同生效之日起向卖方支付定金5万元；买方向银行按揭贷款支付剩余购房款，买方须于2015年4月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行监管为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；在买方按照合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起8日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方协助卖方办理。该物业现有租约正在履行中，其租期到2015年9月24日止。月租金为5200元，押金为10400元。如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金并承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第十四条备注（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）：①买卖双方协商，卖方同意买方用第三方名额递件过户。②经双方同意，买方愿意帮助业主赎楼，与中介方无关。③租金以租赁合同为准。④合同有效期以国土局过户为准，最后期限7月30号，超过期限此合同无效。庭审时，原、被告确认，该合同由被告李月琴于2015年3月26日签字，被告余国威于2015年4月2日签字，合同上的落款时间是由中介补上的。 2015年3月26日，被告李月琴开具收款收据，确认收到原告支付的购买涉案房产的定金5万元。被告实际收到定金4万元，余下的1万元按原告、被告及中介方签署《资金托管协议》的约定交由中介方中原地产代理（深圳）有限公司托管。 2015年4月9日，两被告公证委托原告办理涉案房产的赎楼贷款等事宜，委托权限包括转卖房产的所有权限，代理期限为2015年4月9日至2018年4月8日。 2015年4月23日，原告与两被告签署《补充协议》约定，卖方同意在买方有名额（当买方找到名额或具备购买资格后）再办理相关手续；买方必须在4月23日前将此物业的剩余房款（1071246元）一次性支付于卖方指定账户（卖方收到该笔款项是出售该物业总价181万减去在永亨银行的港币欠款折合人民币688754元，剩余1071246元一次性支付于卖方）；卖方在收到剩余房款（1071246元）后，三个工作日需配合做公证委托给买方。同日，原告向被告余国威转账支付了1071246元。两被告确认收到该款项，被告收到的定金及购房款仍在被告处。同日，原告与被告签署《交楼确认书》，确认自当日将涉案房产交由原告，被告同意支付截止于2015年4月26日止该物业之所有费用。自原告收到该物业之日起，有关该物业发生的所有费用将由买方全部负责。 2015年5月27日，两被告公证声明书，声明终止对原告有关涉案房产的委托授权，不再委托原告代为办理涉及涉案房产的任何事务。第三人确认在5月底收到被告的该声明书复印件。 2015年6月5日，原告委托广东一言律师事务所通过邮政EMS分别向两被告的两个住址寄发《律师函》，称被告于2015年5月27日公证撤销了原告的授权，要求两被告收到函件后三日内到贷款银行办理赎楼手续。两被告称未收到该函件，原告寄发函件的地址并不是被告的实际地址。 2015年6月17日，原告向被告邮寄《履约催告函》，要求被告于2015年6月20日之前联系原告并继续履行合同义务。同日，中原地产代理（深圳）有限公司亦向两被告发出《履约催告函》，催促两被告履行合同约定的义务。 2015年8月6日，被告通过邮政EMS向原告寄发《关于终止房屋买卖合同的函》称，原告未依约办理资金监管、未还清银行贷款并赎楼、原告在中介公司将涉案房产发布出租售信息，原告已违约，特通知原告解除涉案合同，并要求原告支付违约金362000元。原告确认收到该函件。被告为主张原告将涉案房产挂牌租售的事实，向本院提交了中介的电脑截屏的照片予以佐证，截屏显示，涉案房产在2015年5月14号时已委托中介租售。另查，涉案房产登记在两被告名下，各占50%的份额。目前仍为抵押状态，第三人为抵押权人。两被告将涉案房产移交给原告后，原告于2015年5月4日代两被告偿还了按揭款港币6530元、于2015年6月1日偿还了港币6840元。原告持有被告余国威的银行存折用于支付管理费和水电费。涉案房产目前已由两被告收回占有。再查，在签订涉案合同时，原告名下在深圳市有两套住房，其中一套住房于2015年6月24日出售。庭审时另查明如下事实：1、关于赎楼的时间，原告称合同约定的最后履行期限为2015年7月30日，原告取得公证授权后因资金不足而未能赎楼，之后于2015年5月28日到银行赎楼时发现被告已撤销委托公证而未能赎楼；被告称签订合同时口头约定于2015年4月2日向银行申请赎楼，被告已于2015年4月9日将公证委托书交与原告，后银行于2015年4月9日通知要求2015年5月5日前赎楼；第三人确认在2015年5月5日前赎楼。2、关于合同约定的最后期限为2015年7月30日，超过则合同自动失效的意思，原告称双方必须在2015年7月30日前履行完毕全部义务，超过则视为违约；被告称在2015年7月30日前涉案房产没有过户，合同则自动无效。另，庭审时，本院向原告释明称，如果法庭认为本案合同应当解除，原告是否变更诉讼请求。原告庭后向本院书面答复称，原告坚持继续履行合同，在任何情况下都不会变更诉讼请求。本院认为，原告与两被告签订的《二手房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案的争议焦点在于：一是谁违约；二是合同应否继续履行；三是合同清理问题。关于谁违约的问题。首先，原告在签署涉案合同时其名下已有两套房产，本身不具有购房资格，双方在合同备注中约定原告可用第三方名额递件过户，该约定虽不违反法律和行政法规的强制性规定，但从另一个侧面反映出原告在签订涉案合同时有投机炒楼的目的。其次，合同约定应由买方即原告赎楼，被告已于2015年4月9日办理了公证委托手续，委托原告办理赎楼及房屋买卖过户等一切手续，在双方于2015年4月23日签订补充协议且原告向被告一次性支付除赎楼款之外的剩余购房款1071246元后，所有赎楼的障碍已经消除，而原告并未在合理的期限内赎楼，庭审时原告亦确认在其向被告一次性支付了剩余购房款后，因资金困难未能及时赎楼，结合被告向本院提交的有关涉案房产在双方签订合同之后的放盘信息，不排除原告为了继续履行涉案合同，寻求下一个买家以加价转卖涉案房产的合理怀疑。在此期间，被告发现了涉案房产的放盘信息，怀疑原告加价炒房，在涉案房产已经交付给被告的情况下，为保护自身权益，于2015年5月27日公证声明书取消对原告的公证委托，系行使不安抗辩权的表现。原告直至2015年5月底才向第三人提出赎楼申请，已超过了合理期限，其未及时履行赎楼义务是导致涉案合同未能继续履行的根本原因，原告迟延赎楼的行为构成了违约。最后，在合同及补充协议对赎楼期限未明确约定的情况下，被告在未向原告催告履行的前提下即单方公证声明取消公证委托，以至原告未能赎楼，被告的行为亦构成违约。综上，原、被告双方在履行合同过程中均存在违约行为，应各自承担相应的违约责任。关于合同应否继续履行的问题。双方在合同备注条款中特别约定“合同有效期以国土局过户为准，最后期限7月30号，超过期限此合同自动无效”，该约定是双方当事人的真实意思表示，由于双方的违约行为，导致涉案合同未能在2015年7月30日前履行完毕，因此按照合同约定，涉案合同应当解除，本院据此认定涉案合同于双方约定的最终期限即2015年7月30日解除。原告请求继续履行合同，本院不予支持。关于合同清理的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，本院已认定涉案合同解除，经本院向原告释明后，原告拒不变更诉讼请求，因此其关于继续履行的诉请本院不予支持，但原告为被告支付的两个月按揭款港币13680元，被告应当予以返还。此外，原告虽经本院释明拒不变更诉讼请求，但为了避免诉累及损失的进一步扩大，本院认定被告应向原告返还购房定金人民币50000元及购房款人民币1071246元。至于托管于中介处的收楼押金10000元，被告可另行与中介协商处理。关于被告如何承担违约责任的问题，原告可另行主张。鉴于被告在履行合同过程中存在违约行为，其反诉请求原告支付违约金人民币362000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘彩凤与被告李月琴、余国威签订的《二手房买卖合同》；二、被告李月琴、余国威应于本判决生效之日起十日内向原告刘彩凤返还按揭款港币13680元；三、被告李月琴、余国威应于本判决生效之日起十日内向原告刘彩凤返还购房定金人民币50000元、购房款人民币1071246元；四、驳回原告刘彩凤的其他诉讼请求；五、驳回被告李月琴、余国威的其他反诉请求。本案本诉受理费21641元（原告已预交），由原告负担8441元，两被告负担13200元，保全费2220元（原告已预交），由两被告负担；反诉受理费3365元（已由两被告预交），由原告负担100元，两被告负担3265元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，两被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审　判　长　　张　敏人民陪审员　　韩光明人民陪审员　　韦开丽二〇一六年一月二十二日书　记　员　　曾冬萌附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。百度搜索“”