（2015）大民初字第00441号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-05-24

案件名称

盐城瑞克物业服务有限公司与大丰市鑫岭房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

盐城市大丰区人民法院

所属地区

盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

盐城瑞克物业服务有限公司,大丰市鑫岭房地产开发有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十条第一款，第九十六条第一款，第一百零九条

全文

江苏省盐城市大丰区人民法院民事判决书（2015）大民初字第00441号原告盐城瑞克物业服务有限公司，住所地盐城市双元路12号拆迁回迁1幢101室。法定代表人纪东兵，该公司总经理。委托代理人耿育根，盐城市大丰区紫云法律服务所法律工作者。被告大丰市鑫岭房地产开发有限公司，住盐城市大丰区常新南路6号。法定代表人宋高峰，该公司经理。委托代理人赵锋，江苏陈定喜律师事务所律师。原告盐城瑞克物业服务有限公司（以下简称瑞克公司）与被告大丰市鑫岭房地产开发有限公司（以下简称鑫岭公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告瑞克公司的法定代表人纪东兵及该公司的委托代理人耿育根，被告鑫岭公司的委托代理人赵锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞克公司诉称，2013年1月13日，原、被告签订《水晶花园前期物业服务合同》，合同约定该小区建筑面积63383平方米，其中住宅52387平方米，商业用房3717平方米，物业管理服务等级达到盐城市普通住宅物业管理四级标准，被告支付开办费35000元。物业服务费标准为多层住宅每平方米每月0.48元，商业用房每平方米每月1.2元。空置房的管理费用根据实际情况协商结算。全部办公用品由被告购置，合同对双方的其他权利义务也进行了约定。自合同签订直至2014年3月24日，原告按照合同约定履行了自己的义务，而被告仅支付了15000元开办费，购置了部分办公用品，实际向业主交付住宅12573.58平方米、商业用房311.76平方米。尚有已竣工未交付住宅14130.84平方米，商业用房空置3405.24平方米，还有数处在建工程和建筑工地也要原告方管理，被告方采用先借钥匙，单方交给业主让其装潢入住，逃避交纳物业费。原告仅靠15000元开办费和已收取的物业服务费8万元无法维持运转，原告向被告催要未到位的开办费、空置房管理费和在建工地服务费，被告竟于2014年4月10日单方宣布解除合同，并制造舆论，贬损原告声誉，引起业主不满，给原告造成巨大损失，也给小区物业管理带来负面影响。请求法院判决被告单方解除水晶花园前期物业服务合同行为无效，该合同继续履行；被告立即给付拖欠的开办费2万元，2013年1月13日至2014年4月21日期间的空置房管理费152167元，在建工地管理服务费172587元，合计344753元；本案的诉讼费用由被告承担。被告鑫岭公司辩称，原告在履行《水晶花园前期物业服务合同》期间，擅自于2014年3月24日撤离其提供物业服务的水晶花园小区，我公司认为原告已不再履行合同了，后经电话敦促原告履行未果，我公司遂书面通知原告解除合同，双方之间的合同关系于2014年4月10日解除。原告虽对解除合同持有异议，但未在解除合同通知书到达之日起三个月内向法院起诉，原告主张我公司行使合同解除权的行为无效的诉求没有法律依据，应予依法驳回。关于迟延支付开办费2万元的问题，合同约定开办费3.5万元分两次支付，但没有明确约定支付时间和每次支付的数额。因原告未能履行合同约定的“住户手册的编写，业主入住前的准备工作，与房管局等政府部门有关物业方面的接洽工作”的义务，应适当调减开办费数额。原告进驻水晶花园后，曾与我公司就空置房的管理收费问题进行协商，但因收费标准、收费期间等事项未能达成一致意见。合同对此也没有明确约定。我公司没有将未出售的空置房移交原告管理，原告也没有为我公司的空置房提供过任何管理和服务，原告主张空置房管理费没有事实和法律依据。我公司没有将在建工地委托给原告管理，在建工地区域与竣工交付、竣工后待交付房屋所在区域是严格隔离的，在建工地的区域严禁包括原告的工人人员在内的非施工人员进出，原告主张在建工地的管理服务费没有事实和法律依据。请求法院适当调减支付开办费的数额，驳回原告继续履行合同、支付空置房管理费和在建工地管理费的诉讼请求。经审理查明，2013年1月13日，原、被告双方签订《水晶花园前期物业服务合同》，约定：“瑞克公司（乙方）为鑫岭公司（甲方）位于大丰市大中镇新团社区水晶花园小区的多层住宅和商业用房提供物业服务，该小区建筑面积63383平方米，其中住宅52387平方米，商业用房3717平方米。本物业管理区域物业服务收费方式为包干制，收费标准：多层住宅的物业服务费用为每月每平方米0.48元，商业用房每月每平方米1.20元。物业服务费用按一年交纳，业主应于交房时根据相关规定交纳物业服务费用。前期物业管理资金的来源主要有：1、由开发单位按以下方式提供的前期服务经费：由鑫岭公司支付瑞克公司3.5万元，分两次支付，作为前期服务、介入、开办费，主要用于该物业项目物管人员的工资，以及前期在建工程的监督管理、住户手册的编写，业主入住前的准备工作，做好前期开发建设的相关监督工作及其其他介入工作等。日后所有与房管局等政府部门的有关物业方面的接洽工作由乙方负责，甲方概不负责。乙方办公用品均由甲方负责购置。2、空置房的管理费用根据实际情况另行协商结算。乙方必须达到盐城市区普通住宅物业管理服务等级（四级）服务标准……”合同签订后，瑞克公司按照约定为该小区提供物业服务，鑫岭公司已支付开办费1.5万元。后在合同履行过程中，双方就开办费、物业费的收取及钥匙保管问题发生争议，2014年3月15日，瑞克公司与鑫岭公司签订交接单，将水晶花园小区1、2、5、6、7、12号楼未售房源及车库钥匙交还鑫岭公司，瑞克公司工作人员于2014年3月24日撤离水晶花园小区。2014年4月10日，鑫岭公司书面通知瑞克公司解除前期物业服务合同。原告瑞克公司于2015年1月28日向本院提起诉讼。另查，水晶花园住宅空置房面积：1号楼465.26平方米、2号楼1031.10平方米、5号楼87.50平方米、6号楼886平方米（其中6号楼503室面积88.60平方米，该房屋交付业主的时间为2014年1月6日）、7号楼1579.37平方米、12号楼2646.16平方米。6号楼、12号楼的竣工验收合格的时间均为2013年12月17日。原、被告双方一致确认水晶花园商业用房空置面积为1400平方米。上述事实，有原、被告陈述，前期物业服务合同、交接单等证据在卷证实。本院认为，原、被告签订的前期物业服务合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有：一、鑫岭公司解除物业服务合同的行为是否合法有效；二、瑞克公司主张的开办费2万元、在建工地管理费172587元和空置房管理费152167元能否得到支持。关于鑫岭公司单方解除合同的行为是否合法有效的问题。依照合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，瑞克公司合同履行过程中，不能以适当方式处理纠纷，擅自撤离水晶花园，以其行为表明不再履行合同义务，该违约行为致鑫岭公司合同目的不能实现，鑫岭公司书面通知瑞克公司解除合同的行为合法有效。瑞克公司虽对合同解除持有异议，但没有在收到解除合同通知后三个月内向人民法院起诉，该合同已依法解除。现瑞克公司主张鑫岭公司单方解除合同的行为无效，要求继续履行合同，该主张没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于瑞克公司主张的开办费2万元、在建工地管理费172587元和空置房管理费152167元的问题。依照相关规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。空置房的物业服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳。原、被告在合同中约定前期服务经费（开办费）3.5万元，鑫岭公司已给付开办费1.5万元，其对拖欠的开办费2万元负有给付义务。开办费的用途中包括物业项目物管人员的工资，以及前期在建工程的监督管理、住户手册的编写等工作。可见3.5万元中已经包括了在建工地的管理费用。此外，在建工地并非已竣工房屋，瑞克公司主张按在建工地的建筑面积，依照多层住宅每月每平方米0.48元的物业服务费标准计算在建工地管理费172587元无事实和法律依据，本院不予支持。本案中，由于瑞克公司于2014年3月24日撤离水晶花园小区，不再为该小区提供物业服务，其有权主张空置房管理费的期间应为2013年1月13日起至2014年3月23日止。关于水晶花园住宅空置房面积，鉴于2014年1月6日交付业主88.6平方米，6号楼、12号楼于2013年12月17日竣工验收合格，故住宅的空置房面积应当分段计算。2013年1月13日至2013年12月16日，共337天，空置房面积3163.23平方米。2013年12月17日至2014年1月5日，共19天，空置房面积6695.39平方米。2014年1月6日至2014年3月23日，共76天，空置房面积6606.79平方米。被告双方一致确认水晶花园商业用房空置面积为1400平方米。依照合同约定的物业服务费标准，多层住宅的物业服务费用为每天每平方米0.016元，商业用房每天每平方米0.04元。住宅空置房物业服务费为18987.78元［（3163.23平方米×337天×0.016元／天）＋（6695.39平方米×19天×0.016元／天）＋（6606.79平方米×76天×0.016元／天）］×70%，商业用房空置房物业服务费为17012.80元（1400平方米×434天×0.04元／天）×70%，鑫岭公司应当向瑞克公司支付空置房物业服务费合计36000.58元（18987.78元＋17012.80元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、被告大丰市鑫岭房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告盐城瑞克物业服务有限公司开办费2万元、空置房物业服务费36000.58元，合计56000.58元。二、驳回原告盐城瑞克物业服务有限公司的其他诉讼请求。义务人如果不按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6471元，由原告盐城瑞克物业服务有限公司5420元，被告大丰市鑫岭房地产开发有限公司负担1051元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本9份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审　判　长　　张　磊人民陪审员　　肖书平人民陪审员　　黄　义二〇一六年一月二十二日书　记　员　　徐　玲附录法律条文1．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。3．国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。关注公众号“”