（2015）绍诸民初字第763号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-12-30

案件名称

张持元与诸暨市一百超市有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

诸暨市人民法院

所属地区

诸暨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张持元,诸暨市一百超市有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条

全文

浙江省诸暨市人民法院民事判决书（2015）绍诸民初字第763号原告：张持元。委托代理人（特别授权）：石哲伟、杨汤英，浙江信顺律师事务所律师。被告：诸暨市一百超市有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道丰南路**号。法定代表人：周相根。委托代理人（特别授权）：郭建平，浙江永大律师事务所律师。原告张持元为与被告诸暨市一百超市有限公司（以下至判决主文前简称一百超市公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年2月12日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员赵珊妮适用简易程序独任审判，于2015年3月18日公开开庭进行了审理，原告张持元及其委托代理人石哲伟、杨汤英，被告一百超市公司的委托代理人郭建平到庭参加诉讼。后原告申请对诸暨市沁源养生足道馆至2015年1月14日止的装修和设备的剩余价值进行评估，本院予以准许，并委托诸暨市天宇资产评估有限公司进行评估。2015年9月29日，诸暨市天宇资产评估有限公司出具评估报告书。后本案因案情复杂转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年11月18日、12月2日二次公开开庭进行了审理，原告张持元，被告一百超市公司的委托代理人郭建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张持元诉称，被告系诸暨市丰南路1号房屋的业主。2013年8月，被告就前述房屋对外招租，招租公告宣称可用作单身公寓、休闲娱乐、网吧、快捷酒店。2013年8月20日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，双方约定：被告将坐落于诸暨市丰南路1号的商业用房出租给原告经营足浴；租赁期限为5年；原告经营项目如因被告原因无法得到政府部门认可，一切责任由被告承担等。合同签订后，原告向被告缴纳了5万元经营保证金并投入大量财力进行装修、招聘员工，开办了诸暨市沁源养生足道馆。2015年1月14日，因被告未办理房屋相关消防验收手续，导致原告经营的足道馆被诸暨市公安消防大队作出停产停业并处罚款的行政处罚。原告认为，被告将未经消防验收合格的房屋出租给原告的行为违反了法律法规的强制性规定，由此造成原告的损失，应由被告负责赔偿。为维护自身合法权益，现起诉要求：1、依法解除原、被告于2013年8月20日签订的《房屋租赁合同》；2、由被告返还原告保证金50000元；3、由被告赔偿各类费用3081155元。因原告申请对其损失进行了评估，评估价值为人民币1188070.93元，故将赔偿金额变更为：1478470.93元（1188070.93元+行政罚款5000元+员工遣散费用285400元）。被告一百超市公司辩称，原、被告在2013年8月20日确实签订了一份房屋租赁协议，该协议除约定租期和租金之外，还对其他内容作了相应的约定，但并没有约定原告诉状中所称的“原告经营项目如因被告原因无法得到政府部门认可，一切责任由被告承担”等内容。原告之所以会停止营业，有两方面的原因。首先是受诸暨乃至全国娱乐人数下降因素的影响，导致原告的经营不但不能盈利，而且可能亏损，因此原告最好能找个理由解除合同。其次，《中华人民共和国消防法》、《公安部关于公共娱乐场所消防安全管理规定》和《公安部建设工程消防监督管理规定》均规定，人员密集的公共娱乐场所的经营者应当对消防安全承担责任，由经营者负责向公安消防机关申报消防设计验收和消防竣工验收。原告向被告租赁房屋后，在既未进行消防设计，也未向诸暨市消防部门申请办理消防设计验收的情况下，擅自开业经营，致消防部门作出停业整顿的行政处罚，所以责任在于原告方。综上，被告认为原告起诉要求解除合同和赔偿损失，无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告张持元为证明其主张的事实，向本院提供的证据及被告的质证意见如下：1、落款时间为2013年8月20日的房屋租赁合同复印件一份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系的事实。该合同第5条约定，如果因被告方的原因无法得到政府部门认可，一切责任由被告负责。当时一共签订了两份合同，第一份合同（即指证据1的合同）签订好之后，被告说甲方、乙方搞错了，原告也没有多想，将第一份合同复印一份后，将原件退还给了被告。大概过了十多天，被告的工作人员要求原告在第二份合同（即指证据2的合同）上签字，当时说内容都一样的，只是甲方、乙方换了一下，于是原告在没有细看的情况下在第二份合同上签了字，原告签好字后由被告公司的工作人员拿去盖章。大概又过了半个月左右，何铭将盖了章的合同送到原告处。这时原告才细看合同，发现内容发生了变更。经质证，被告认为原告应当提供证据原件，对该合同的复印件不予认可。原、被告确实签订过两次合同，但并不是像原告所说的那样。第一份合同是体现原、被告真实意思表示的合同，第二份合同是为了方便原告到工商及税务部门办理相关手续的合同。第一份合同签订后，原告跟被告公司的一个部门负责人说原告的合同找不到了，但在办理相关手续过程中需要合同原件，故要求被告将合同原件交给原告。当时原、被告之间没有矛盾，被告非常信任原告，所以在原告没有出具任何手续、被告也没有对合同进行复印的情况下，将第一份合同的原件交给了原告，但后来原告并没有将合同原件归还给被告，故被告现在无法提供合同原件。对于原告提供的该份合同的复印件，除关于租赁标的物的用途的约定及“但如果在甲方原因无法得到政府部门认可，一切责任由甲方承担”的内容之外，其余内容均予以认可；2、落款时间为2013年8月20日的房屋租赁合同原件一份，证明原、被告签订了两次租赁合同、被告擅自更改合同内容及被告知晓原告承租涉案房屋用于经营足浴的事实。经质证，被告对该合同的真实性没有异议，但认为原告陈述的原、被告之间签订过两次租赁合同的过程不是事实；3、2013年8月26日的收据一份，证明原告向被告缴纳50000元保证金的事实。经质证，被告没有异议；4、中国工商银行现金存款凭条一份，证明原告向被告支付了第二年度租金10万元的事实。经质证，被告无异议；5、2013年8月5日拍摄的照片两张、2015年1月20日拍摄的照片两张，照片的内容是被告在招租时使用的广告，广告的内容为：“10000平米丰南路黄金地段，可作单身公寓、休闲娱乐、网吧、快捷酒店业态”，另涉案房屋原先的二楼是经营网吧的，三楼是经营安信汽车租赁公司，以上两点可以证明，被告在招租时是将涉案房屋作商业用途使用，原告租赁该房屋也是用作商业用途。经质证，被告对标注日期为2013年8月5日的照片没有异议，对标注日期为2015年1月20日的照片的真实性不予认可，照片中的内容不能证明是2013年被告出租房屋时发布的招租信息；6、涉案房屋的土地使用权证复印件一份，该份复印件是2013年11月因原告办理消防证书的需要由被告交给原告的，该土地使用证记载土地使用者为诸暨市织物补偿器厂，土地面积为2378.80平方米，用途为住宅用地；7、涉案房屋的浙江省建筑安装工程质量等级证书一份，该证书记载涉案房屋为“厂房”；8、诸暨市国土资源局地籍档案查询单一份，该查询单记载涉案房屋的土地权属性质为“国有”，用途为“住宅用地”；证据6-8证明涉案房屋的性质是住宅，并不具备商业属性，现被告将不具备商业属性的房屋对外当作商业用途的房屋进行招租，存在过错。经质证，被告对证据的真实性没有异议，但认为不能达到原告的证明目的，被告在原、被告签订租赁合同前就已经将上述材料交给原告，所以原告事先是了解相关情况的，且对房屋的周边情况、四至等做了充分的了解，所以原告是明知的；9、诸暨市暨阳街道办事处于2013年8月21日出具的《许可证明》一份，证明原告开办足浴时，街道办是同意将住宅性质的房屋作商业用途使用，但是因为被告无法提供涉案房屋从“厂房”转变为“住宅”的相关审批手续，故无法得到消防大队的认可。经质证，被告对证据本身没有异议，但认为涉案房屋是被告通过法院司法拍卖所得，被告拍卖得到该房屋时，房屋的权属证书上即记载着“住宅性质”，至于之前如何从“厂房”转变为“住宅”，被告无从知晓，故即便无法提供相关资料的责任也不在于被告方；10、录音光盘及书面录音内容一份，谈话的时间为2014年9月20日，谈话人员为原告及被告方工作人员何铭、金总、保安科科长俞国焕，谈话地点为庆元养生足道馆，证明消防证无法办理的原因不在原告方，而是因为被告没有将土地的性质转为商业用地。经质证，被告对录音的真实性有异议，退一步讲，即便录音的内容是真实的，也不能达到原告的证明目的，办理消防证的真正义务人是原告，被告最多也是一个帮忙行为。原告在原、被告签订租赁合同之前，曾经到办证中心消防窗口查询过开设在二楼的网吧有无消防证书，当时消防部门答复是有消防证书的，故原告被消防部门处罚的原因在于消防设计未申报验收，而并不是用地性质是“住宅”的原因；11、诸公（消）行罚决字（2015）0014号行政处罚决定书一份，证明庆元养生足道馆在2015年1月14日被关停的原因是违反了《消防法》第十五条第二款的规定，关停的原因不是原告没有办理消防手续，而在于房屋在投入使用前就不具备消防验收的条件。经质证，被告对证据的真实性没有异议，但认为被处罚的原因在于原告未经消防安全验收就擅自开张营业，故责任在于原告方；12、诸公（消）行罚决字（2014）1-0003号行政处罚决定书和处罚发票各一份，证明原告存在被行政处罚5000元损失的事实。经质证，被告对证据的真实性没有异议，该处罚决定书刚好从侧面反映出被告出租的房屋是被允许用做商业用途，至于开办养生足道过程中需要办理相关证照或审批手续是经营者的责任，与房屋的出租方无关；13、工资表4份、沁源足道员工劳动合同34份，证明原告遣散员工花费285400元的事实。经质证，被告对证据的真实性有异议，认为上述证据不能证明原告聘用了上述员工，也不能证明上述员工真正领取了补偿工资，即便原告真的支出了上述费用，也是因为原告自身违反了消防法的相关规定造成的，故上述损失应由原告自己负担；14、装修合同、套装门承包经营合同、墙纸承包合同、发票、收据、委托施工合同、供货合同、订货合同、委托设计协议等证据，证明原告的损失金额。经质证，被告认为上述证据均不能达到原告的证明目的。被告一百超市公司为证明其主张的事实，向本院提供的证据及原告的质证意见如下：15、拍卖委托书、拍卖成交确认书、诸暨市人民法院（2012）绍诸执民字第2944-2号执行裁定书、涉案房屋的国有土地使用证、房产证各一份，证明被告系涉案房屋合法所有权人的事实。经质证，原告对证据的真实性没有异议。本案在审理过程中，原告申请对诸暨市沁源养生足道馆至2015年1月14日止装修和设备的剩余价值进行评估，本院予以准许，并委托诸暨市天宇资产评估有限公司进行评估。2015年9月29日，诸暨市天宇资产评估有限公司作出诸天宇评咨（2015）字第280号资产评估报告书，认为诸暨市沁源养生足道馆资产的剩余价值为人民币1188070.93元，其中装潢703835.73元，设备、设施及物品484235.20元。该评估报告经庭审质证，原告无异议；被告对剩余价值为人民币1188070.93元这个金额没有异议，但认为该金额并非原告的全部损失，设备、设施及物品是可以移动的，不属于损失，装潢损失并非由被告造成，故金额多少与被告无关，应由原告自行承担。本院对上述证据分析、认证如下：原告提供的证据1、2均系租赁合同，但证据1系复印件，被告又不予认可，故在原告不能提供其他证据予以佐证的情形下，本院对证据1的证明力不予确认。被告对证据2没有异议，本院予以确认，可以认定原、被告于2013年8月20日签订《房屋租赁合同》一份，双方对房屋租赁的有关事项进行约定的事实。原、被告对证据3、4、6、7、8、11、15的真实性没有异议，本院予以确认，可以认定被告将其所有的涉案房屋出租给原告经营足浴，原告向被告支付保证金50000元，第一年租金已付清，第二年租金已支付10万元，被告承租涉案房屋后开办诸暨市沁源养生足道馆，后该足道馆因未经消防安全检查于2015年1月14日被诸暨市公安消防大队责令停产停业等事实。被告虽对原告提供的证据5中的2015年1月20日拍摄的两张照片不予认可，但结合涉案房屋在承租给原告之前二楼经营网吧、出租给原告用于经营足浴等情形可以认定被告在发布涉案房屋的招租广告时，将涉案房屋用作商业用途进行招租，故本院对证据5的证明力予以确认。原告提供的证据9系街道办的证明，对此被告没有异议，本院予以确认，可以认定2013年8月时即便房屋是住宅性质，足浴店也可以办理消防许可证的事实。原告提供的证据10系录音资料，被告虽不予认可，但不能提供证据证明，故本院对被告的质证意见不予采信，但该证据不能证明被告认可无法办理消防证的责任均在被告处的事实。原告提供证据12为证明其存在5000元罚款的损失的事实。该行政处罚决定书查明：2014年2月21日下午诸暨市沁源养生足道馆在营业时，对二楼三楼的安全通道上锁，被城中派出所检查时查获……故原告被处罚是因为原告将二楼、三楼的安全通道上锁，该处罚与被告无关，该损失应由原告自负，故本院对该证据的证明力不予确认。原告提供的证据13系劳动合同及工资表，本院认为该证据尚不足以证明原告支出员工遣散费用285000元的事实，故对证据的证明力不予确认。证据14系原告为证明其损失金额的证据，但在审理过程中，原告已申请对诸暨市沁源养生足道馆至2015年1月14日止装修和设备的剩余价值进行评估，故原告最终的损失金额本院根据诸暨市天宇资产评估有限公司作出诸天宇评咨（2015）字第280号资产评估报告书来确定，对证据14不作认定。综合上述认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：坐落于诸暨市暨阳街道丰南路1号、土地使用权面积为2378.8平方米的三层楼房屋由被告一百超市公司于2012年11月通过本院司法拍卖所得。一百超市公司拍卖取得上述房屋时，土地证“用途”一栏记载：住宅用地。2013年8月20日，一百超市公司（甲方）将上述房屋的部分出租给张持元（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将坐落于诸暨市丰南路1号指定位置建筑面积约1724平方米（其中一层面积约为258平方米，二层面积约为733平方米，三层面积约为733平方米）的房屋出租给乙方经营足浴，乙方对该房屋的四至、结构和周边环境等所有情况均作了充分了解，同意承租该房屋；甲方双方议定本合同租赁期限为5年，自2013年8月20日起到2018年8月19日止；第一年租金为人民币伍拾万元整（为支持乙方经营，2013年8月20日至2013年10月30日作为装修免租期，因此第一年租金按肆拾肆万伍仟贰佰元整结算），第二年租金为伍拾壹万元整，第三年租金为伍拾贰万元整，第四年为伍拾肆万元整，第五年为伍拾陆万元整；乙方同意向甲方交纳经营保证金伍万元整；在本合同签订之日，乙方向甲方一次性支付第一年租金肆拾肆万伍仟贰佰元整及保证金伍万元整，第二年起乙方于每年7月20日前按约定一次性向甲方付清全年租金，同时甲方向乙方提供收款凭证，如乙方到约定日期不交租金按当年月租金的2倍向甲方支付违约金；乙方必须依法经营，自行办理各种经营所需的证照，甲方协助提供相关资料，乙方所经营的项目必须遵守国家法律法规之规定；如乙方经营项目无法得到政府部门的认可和经营证照获批导致乙方无法正常经营的，甲方不承担任何责任，改造、装饰中涉及不可移动的固定装修在租期满后不得拆除，无偿归甲方所有。合同签订后，原告按约向被告支付了第一年的租金445200元及保证金50000元，随后即对涉案房屋进行装修。2013年12月18日，原告开办的诸暨市沁源养生足道馆开业经营。2015年1月14日，诸暨市沁源养生足道馆因未经消防安全检查擅自开业经营被诸暨市公安消防大队责令停产停业。原告认为，是被告将不能办理消防许可证的房屋出租给原告，才导致原告经营的足浴馆被消防部门责令停产停业，致使原告存在损失。因与被告协商未果，2015年2月，原告诉讼来院，请求本院判如所请。另查明，2013年8月21日，诸暨市人民政府暨阳街道办事处出具《许可证明》一份，同意原告将其承租的房屋用作商业用途使用。原告也至消防部门进行了解，在被告知只要街道办出具上述《许可证明》即可办理消防的相关手续之后，原告遂对涉案房屋进行装修。2013年11月，也就是在原告装修后期，原告持上述《许可证明》到消防部门办理有关手续，但又被告知必须提供涉案房屋的土地从“工业用地”转变为“住宅用地”的相关资料。因涉案房屋系被告从本院司法拍卖所得，土管部门亦无相关资料存档，故被告无法提供上述资料。虽原告经营的足浴店暂不能审批消防合格证书，但原告考虑到其已经投入了大量装修费用，故原告在未经消防检查的情形下仍于2013年12月18日擅自开业经营。随着时间的推移，办理消防证的相关政策、规定发生了变化，“住宅”性质的房屋不再被允许用作商业用途使用，只有“商业”性质的房屋才能作商业用途使用。因原告承租的房屋并非“商业”性质，故其经营的足浴店至今未通过消防安全检查。本案在审理过程中，原告申请对诸暨市沁源养生足道馆至2015年1月14日止装修和设备的剩余价值进行评估，本院予以准许，并委托诸暨市天宇资产评估有限公司进行评估。2015年9月29日，诸暨市天宇资产评估有限公司作出诸天宇评咨（2015）字第280号资产评估报告书，认为诸暨市沁源养生足道馆资产的剩余价值为人民币1188070.93元，其中装潢703835.73元，设备、设施及物品484235.20元。本院认为，本案中，原告承租被告房屋用于经营足浴，经营足浴必须取得消防许可证，而现在因涉案房屋并非“商业”性质无法取得该消防许可证，导致原告承租该房屋的目的落空，现原告要求解除其与被告签订的租赁合同，本院予以支持。本案中，原告承租涉案房屋时,只要街道办出具相关证明，即便是“住宅”性质的房屋也可被用作商业用途使用，故原告投入人力、物力、财力对涉案房屋进行装修。后随着时间的推移，办理消防证的相关政策、规定发生了变化，“住宅”性质的房屋不再被允许用作商业用途使用，致使原告开办的足浴店客观上无法办理消防许可证，最终被消防部门责令停产停业。因此，在本案中，政策的调整是导致本案合同予以解除的原因。政策的调整系不可归责于双方的事由，故对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由原、被告按照公平原则分担。鉴于办理消防许可证首先是经营者的责任，本院酌定由被告对原告剩余租赁期内的装饰装修残值损失分担40%的责任。根据诸暨市天宇资产评估有限公司作出的诸天宇评咨（2015）字第280号资产评估报告书的记载，按摩床、茶几、推拿床、电视机、闹钟、壁画、衣帽架、晾衣架、窗帘布、冷风机、监控探头、足浴桶、水壶、五人位沙发、三人沙发、大理石茶几、货架、垃圾筒、盆景、烟灰缸、办公椅、自动麻将桌、高低床、工作服、被套、取暖器、空气能、电脑、对讲机、点钞机、点菜柜、消毒柜、电热开水箱、衣柜系未形成附合的装饰装修物，鉴于租赁房屋现实际由原告掌控，故上述物品由原告自行处理。剩下部分已经与租赁房屋形成附合的装饰装修物残值损失为人民币856502.73元，由被告分担40%计人民币342601.09元。关于原告要求被告赔偿员工遣散费的问题，本院认为，原告经营的足浴店已被消防部门责令停产停业，属非法用工，且原告提供的劳动合同和工资表尚不足以证明原告支出员工遣散费285400元的事实，故本院对此不予支持。关于原告要求被告赔偿5000元罚款的问题，本院认为，原告被处罚5000元是因为原告将二楼、三楼的安全通道上锁，该处罚与被告无关，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还50000元保证金的问题，本院认为，既然原、被告之间的租赁合同已经解除，故该保证金被告应返还给原告。至于原、被告之间关于涉案房屋租金的纠纷，因被告明确表示不在本案中提出反诉，故双方可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决如下：一、解除原告张持元与被告诸暨市一百超市有限公司于2013年8月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告诸暨市一百超市有限公司应返还原告张持元保证金共计人民币50000元，限于本判决生效之日起十日内付清；三、被告诸暨市一百超市有限公司应支付原告张持元损失共计人民币342601.09元，限于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告张持元的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18557元，由原告张持元负担10957元，由被告诸暨市一百超市有限公司负担7600元；审理过程中的评估费30000元（由原告张持元预缴），由原告张持元负担18000元，由被告诸暨市一百超市有限公司负担12000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费18557元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。审　判　长　　魏岩岩审　判　员　　赵珊妮人民陪审员　　周苗来二〇一六年一月二十二日书　记　员　　杨　琼搜索“”