（2016）渝04民终10号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-08-22
案件名称
左国虎,梁晓琴等与重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
左国虎,梁晓琴,重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十五条第一款，第一百三十条，第一百四十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝04民终10号上诉人（原审原告）：左国虎，男，生于1971年10月28日，汉族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。上诉人（原审原告）：梁晓琴，女，生于1974年1月25日，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托代理人：胡亮，重庆睿渝律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托代理人：曾果，男，生于1989年10月6日，汉族，重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司员工，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：洪海林，重庆学苑律师事务所律师。上诉人左国虎、梁晓琴与上诉人重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2015年9月13日作出(2015)黔法民初字第03830号民事判决。双方当事人均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月8日公开开庭进行了审理。上诉人左国虎、梁晓琴的委托代理人胡亮，上诉人碧桂园公司的委托代理人曾果、洪海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2013年8月11日，左国虎、梁晓琴（乙方）与碧桂园公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》与附件，约定左国虎、梁晓琴以按揭方式购买碧桂园公司开发的位于黔江区正阳大道碧桂园78幢3单元2-1号商品房一套，房屋总成交金额512452元，销售方式为预售商品房。该合同第七条约定:碧桂园公司应于2014年6月10日前将房屋交付左国虎、梁晓琴使用。第九条约定：逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向左国虎、梁晓琴支付已付房价款万分之三的违约金……。第十三条约定：预售商品房，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房的《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……如因碧桂园公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房的《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过60日后，……左国虎、梁晓琴要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至碧桂园公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单之日止，碧桂园公司按日向左国虎、梁晓琴支付房价款万分之三的违约金，……如因左国虎、梁晓琴的责任……碧桂园公司不承担违约责任；第二十五条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。双方签订的《委托办理权属登记协议书》第二条约定：双方一致同意，由碧桂园公司于《商品房买卖合同》签订之日起30日内向黔江区国土资源与房屋管理局申请办理合同登记备案及预告登记手续，左国虎、梁晓琴应当在签署《商品房买卖合同》之日提交政府部门要求的需左国虎、梁晓琴提供的资料。若因左国虎、梁晓琴或按揭银行的原因，未能办理或逾期办理该商品房预告登记的，碧桂园公司不承担任何责任。第四条约定：左国虎、梁晓琴自愿同意碧桂园公司在同时具备下列条件之日起180天内将该商品房办理房地产权证所需的权属登记资料送交国土房管部门，并将碧桂园公司向左国虎、梁晓琴代收的办理该商品房的房地产权证所需的税费代缴给相关部门：1.左国虎、梁晓琴已向碧桂园公司付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费及其它应付款等一切款项；2.按房地产、国土管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理房地产权证所必须文件（如身份证、户口簿等）；3.左国虎、梁晓琴对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件。碧桂园公司未按上述约定条件向房地产登记机关递交权属登记材料的，每逾期一天，碧桂园公司应向左国虎、梁晓琴支付50元的违约金。《合同补充协议》第四条第2款约定：甲乙双方一致同意，《商品房买卖合同》第七条第1项约定的“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备”变更为“甲方在《商品房买卖合同》第七条约定的交付日期之前交付该商品房给乙方的，甲方应当书面通知乙方办理交付手续”，除此之外，乙方应按《商品房买卖合同》第七条约定的交付期限届满之日自行到甲方销售中心联系并办理交接房使用手续。甲乙双方一致同意，《商品房买卖合同》第八条第2项约定的“自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付”变更为“自《商品房买卖合同》第七条约定的交付期限届满之日起视为已交付”。碧桂园公司通过邮寄方式通知左国虎、梁晓琴接房，左国虎、梁晓琴于2014年6月10日接房，但认为房屋装修质量有问题，才于2014年12月30日接房。碧桂园公司至今未向房屋登记机构提交办理房地产权证的申请，也未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的。左国虎、梁晓琴一审诉称：左国虎、梁晓琴与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定：碧桂园公司将其开发建设的一套精装修商品房卖给左国虎、梁晓琴；碧桂园公司应于2014年6月10日前将房屋交付给左国虎、梁晓琴使用，从实际交房之日起60日内在土地房屋登记机构申请办理房地产权证，如因碧桂园公司原因未能按期取得房屋登记机构出具的登记受理单的，每逾期一日按左国虎、梁晓琴已付房屋价款万分之三支付违约金。左国虎、梁晓琴接房后发现房屋的装修质量达不到碧桂园公司承诺的精装修房屋标准，经碧桂园公司整改仍达不到精装修房屋标准，给左国虎、梁晓琴造成了重大损失，且至今未给左国虎、梁晓琴办理房地产权证，也未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。故请求判决：1.碧桂园公司向左国虎、梁晓琴支付逾期交房违约金30748元（从2014年6月11日起至2014年12月29日止，共计200天）；2.碧桂园公司向左国虎、梁晓琴支付逾期办理房屋产权证违约金7840.74元（从2015年3月1日起至2015年4月20日止，共计51天），2015年4月21日起至碧桂园公司取得登记受理单之日止的违约金以每日153.74元按月向左国虎、梁晓琴支付；3.碧桂园公司对案涉房屋进行修复、更换直至达到精装修房屋标准；4.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。在一审中，左国虎、梁晓琴撤回其要求碧桂园公司对案涉房屋进行修复、更换直至达到精装修房屋标准的诉讼请求。碧桂园公司一审辩称:碧桂园公司开发、销售的黔江碧桂园项目商品房，符合法律规定和合同约定的交付标准。为此，碧桂园公司提供了《竣工验收备案登记证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件予以佐证。碧桂园公司书面通知了左国虎、梁晓琴接房，故不应承担逾期交房违约责任。《委托办理权属登记协议书》第四条约定的递件条件是：左国虎、梁晓琴对该商品房的质量无任何异议且已接受了该商品房。左国虎、梁晓琴至今对房屋质量有异议，即合同约定的递件条件并未成就，因此，碧桂园公司不应承担逾期办证违约责任。综上，请求驳回左国虎、梁晓琴的诉讼请求。一审法院认为，左国虎、梁晓琴与碧桂园公司的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》与附件，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，合法有效。对双方的争议焦点评析如下：焦点一，碧桂园公司交房是否违约。双方的《商品房买卖合同》约定碧桂园公司于2014年6月10日前交房，但左国虎、梁晓琴认为房屋装修质量存在问题，才于2014年12月30日接房，故碧桂园公司不应承担逾期交房的违约责任。因此，对左国虎、梁晓琴诉请碧桂园公司支付违约金的主张，不予支持。焦点二，逾期办理房屋产权证违约的问题。《合同补充协议》与附件，对主合同在逾期办理房屋产权证违约责任及递件并取得受理单的时间作了变更，应以《合同补充协议》与附件为准。且同类情况中的董雪芹、谢宏，碧桂园公司已为其办理了房屋产权证。《委托办理权属登记协议书》第四条约定：左国虎、梁晓琴自愿同意碧桂园公司在同时具备下列条件之日起180天内将该商品房办理房地产权证所需的权属登记资料送交国土房管部门，并将其代收的办理该商品房的房地产权证所需的税费代缴给相关部门。该合同关于“乙方对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件”的约定，不是碧桂园公司向办理权属登记机关递件的法定条件，也不是碧桂园公司未提交办证登记手续的抗辩理由。左国虎、梁晓琴按合同约定的其他办理权属登记的资料已全部交给了碧桂园公司，碧桂园公司怠于提交办证登记，超过180天的应当承担逾期办理房屋产权证违约责任。本案合同约定碧桂园公司于2014年6月10日前交房，虽然左国虎、梁晓琴于2014年12月30日接房，但应该认定双方约定的实际交房时间为2014年6月10日。碧桂园公司应在2014年12月10日前向办理权属登记机关递件，并取得登记受理单。本案应该支持的逾期办证违约时间从2015年12月11日起至法院第一次开庭的2015年7月22日止即221天，按50元/天计算，违约金为11050元。该逾期时间对双方更为公平、合理，因其后的逾期办证违约时间处于待定状态，可在条件具备后，由左国虎、梁晓琴另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、碧桂园公司在判决生效后十日内支付左国虎、梁晓琴逾期办理房屋产权证的违约金11050元（违约金计算方式，从2014年12月11日起至2015年7月22日止，按50元/天计算）；二、驳回左国虎、梁晓琴的其他诉讼请求。案件受理费764元，减半收取382元，由左国虎、梁晓琴负担302元，碧桂园公司负担80元。左国虎、梁晓琴答不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或者发回重审。主要事实和理由：一、一审认定事实错误。左国虎、梁晓琴购买碧桂园公司的房屋为精装修房屋，装修部分是房屋买卖的重要组成部分。装修存在质量问题，购房人有权拒绝接房。二、一审认定事实不清。一审法院未查看案涉房屋现场，也未对左国虎、梁晓琴提出的房屋质量证据进行说明，即一审法院未查明案涉房屋的具体质量问题。三、一审违反法定程序。本案纠纷为重大复杂案件，共同诉讼人数众多，根据法律规定，不宜适用简易程序审理。碧桂园公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回左国虎、梁晓琴的诉讼请求。主要事实和理由：一、原判认定事实错误。1.碧桂园公司已于一审判决作出之前向黔江区国土房管局递交了办证资料，且为左国虎、梁晓琴办理了《房地产权证》。2.《委托办理权属登记协议书》明确约定碧桂园提交办证申请及相关资料的条件是，左国虎、梁晓琴对商品房的质量无任何异议且已接受该商品房并签署了接收文件。左国虎、梁晓琴一直对案涉商品房的质量持有异议，因此，其提交办证申请及相关资料的条件尚未成就。二、原判适用法律错误。1.《委托办理权属登记协议书》约定的提交办证申请及相关资料条件合法有效，一审以不是所谓的法定条件为由不予采纳，这违反了私法自治原则。2.《委托办理权属登记协议书》属于无偿委托合同，同时碧桂园公司未提交办证申请及相关资料并不构成故意或重大过失，并且也未因此给左国虎、梁晓琴造成损失，故根据《合同法》第四百零六条的规定，其不应承担赔偿责任。二审中，碧桂园公司提交了《房地产权证》一份，证明公司已在一审判决作出之前为左国虎、梁晓琴办理了《房地产权证》。本院审查认为，该证据来源合法，内容真实，可以证明黔江区国土房管局已于2015年8月21日为左国虎、梁晓琴办理了《房地产权证》。本院二审查明：黔江区国土房管局已于2015年8月21日为左国虎、梁晓琴办理了《房地产权证》。本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审的争议焦点为：一是一审法院适用简易程序审理是否违反法定程序；二是碧桂园公司是否应当承担逾期交房违约责任；三是碧桂园公司应否承担逾期办证违约责任。关于一审法院是否违反法定程序的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用简易程序。”首先，本案中，双方争议的并请求人民法院裁判的民事法律关系的性质为商品房预售合同纠纷，其权利义务关系明确，并且，因该法律关系发生争议引发的纠纷类型，属于常见、典型的民商事纠纷。其次，双方争议的焦点为碧桂园公司拟交付的房屋是否存在装修质量问题，是否存在逾期交房违约、应否承担违约责任及违约金的计算，其争议焦点比较集中，并且双方争议的违约金数额不大。再次，就个案而言，争议的当事人只有商品房出卖人碧桂园公司和买受人左国虎、梁晓琴，不存在当事人人数众多的情形。由此可见，一审法院适用简易程序审理本案并无不当。碧桂园公司请求将本案发回重审的理由不充分，本院不予采纳。关于逾期交房违约责任问题。根据双方的合同关于房屋交付条件的约定，碧桂园公司在交付房屋时应当具有并出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，对装修房屋的装修部分的质量，应当符合合同附件中关于装修方面的约定。可见，左国虎、梁晓琴只有在碧桂园公司在交房时不具有或不出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，装修部分质量不符合合同附件四的约定时才能拒绝接房。而事实上，碧桂园公司在交房时具有并出示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，左国虎、梁晓琴也没有以碧桂园公司在交房时不具备上述一证两书为由拒绝接房。左国虎、梁晓琴拒绝接房的理由是碧桂园公司交付的房屋存在装修质量问题。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持。”由此可见，只有在出卖人交付的房屋达不到法律规定的强制性质量标准或者合同约定的质量标准，出现功能性质量问题，致使合同目的不能实现时，买受人才可以拒绝接收。从双方合同附件四中关于装修部分的约定内容来看，双方仅就装修的方式、材料、所应配置的设备等进行了具体约定，而对装修的技术标准没有明确的约定；从左国虎、梁晓琴一审中主张的质量问题来看，左国虎、梁晓琴主张碧桂园公司拟交付的房屋装修质量低劣、根本不能正常居住，但其没有举示有效证据证明其购买的房屋装修部分存在致使合同目的不能实现的功能性质量问题。因此，其主张有权基于碧桂园公司拟交付的房屋存在装修质量问题而拒绝接房缺乏证据支撑，相应地，其要求碧桂园公司承担逾期交房违约责任亦无事实基础。一审法院据此判决驳回其相应诉求，并无不当。关于逾期办证违约责任问题。首先，如何认定合同中就逾期办证约定的内容。双方的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》与附件系同日签订的，其《商品房买卖合同》第十三条与附录三《委托办理权属登记协议书》均对逾期办证问题作了约定。通过比对，可以看出，两者关于向房屋登记机构提交资料的期限及违约金数额的约定不一致，且《委托办理权属登记协议书》对提交资料的条件与责任的承担作出了更为详尽的约定，当中并未明确约定与《商品房买卖合同》第十三条不一致的部分作废。《委托办理权属登记协议书》是《商品房买卖合同》的补充，因此，当两者内容不一致时，应以《委托办理权属登记协议书》的内容为准。其次，《委托办理权属登记协议书》第四条第三款的内容如何理解。《委托办理权属登记协议书》第四条第三款约定，碧桂园公司向房屋登记机构提交办证所需资料的条件之一是购房人对该商品房质量无任何异议，且已接受该商品房。针对该条款内容的理解，双方各执一词。依合同目的解释，双方订立商品房买卖合同的目的之一是转移商品房所有权于买受人，如果买受人在任何情况下对商品房的质量提出任何异议，出卖人均不予转移其所有权于买受人，这显然有悖于订约目的；依诚实信用原则解释，出卖人在违约瑕疵交付的情形下，还可免除其转移标的物所有权于买受人的合同义务，这显然违背了诚实信用原则。由此可见，其正确的理解应该是，碧桂园公司向房屋登记机构提交办证所需资料的条件之一是购房人未对交付的商品房提出足以拒收或退房的任何质量异议，并已接受商品房。本案中，左国虎、梁晓琴已实际接房且并未要求退房，碧桂园公司就应按合同约定在左国虎、梁晓琴实际接房之日起180日内为其向房屋登记机构提交办证所需资料；如果迟延提交，应当承担违约责任。尤须说明的是，一审认定其应当在合同约定的接房之日起180日内提交办证所需资料，与当事人在合同中约定的内容不符，于法无据，本院予以纠正。最后，碧桂园公司是否存在迟延提交办证所需资料的问题。左国虎、梁晓琴并不存在未提交应由自己提交的办证资料及未缴纳税费的情形，而按照《委托办理权属登记协议书》第四条的规定，条件具备后，应当由碧桂园公司向房屋登记机构提出办证申请及相关资料。按照办证流程，房屋登记机构办理产权登记应在碧桂园提交办证资料之后，但由于碧桂园公司未出示证据证明其向房屋登记机构提交办证所需资料的具体时间，致使本院无法准确认定该时间，故确定以房地产权证记载的登记时间作为其提交办证所需资料的时间。左国虎、梁晓琴于2014年12月30日实际接房，涉案房屋于2015年8月21日办理了房屋权属登记，两者相距234天，而合同约定碧桂园公司向房屋登记机构提交办证资料的期间为接房之日起180天内，扣减该180天，迟延提交办证资料的时间即为54天，按合同约定的每日50元违约金计算，其逾期办证违约金为2700元。综上所述，因当事人在二审中提交新证据，致使本院纠正一审认定的部分事实，并据此予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市黔江区人民法院（2015）黔法民初字第03830号民事判决；二、重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司向左国虎、梁晓琴支付逾期办证违约金2700元，限本判决生效后10日内付清；三、驳回左国虎、梁晓琴的其他诉讼请求。一审案件受理费764元，减半收取382元，由左国虎、梁晓琴负担355元，重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司负担27元；二审案件受理费764元，由左国虎、梁晓琴负担710元，重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向重庆市黔江区人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 谭中宜审 判 员 王勐视代理审判员 刘文玉二〇一六年一月二十二日书 记 员 谢 一 关注公众号“”