（2015）徐民四（民）初字第2661号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-03-29
案件名称
胡永明与张婉琪、朱耀忠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡永明,张婉琪,朱耀忠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四（民）初字第2661号原告胡永明，男，汉族，住上海市。委托代理人赵永华，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告张婉琪，女，汉族，住上海市。被告朱耀忠，男，汉族，住上海市。两被告共同委托代理人钱翊梁，上海钱翊梁律师事务所律师。两被告共同委托代理人应瑛，上海钱翊梁律师事务所律师。原告胡永明诉被告张婉琪、朱耀忠房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告胡永明的委托代理人赵永华、被告张婉琪、朱耀忠的委托代理人钱翊梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡永明诉称，原告通过中介公司居间购买两被告（两被告系夫妻关系）名下位于上海市徐汇区南丹东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）及地下车位。2015年4月22日，原告与被告张婉琪签订《房地产买卖居间协议》，并向被告支付了定金人民币（下同）30万元，同年6月20日，与被告就系争房屋及车位签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同由被告张婉琪代被告朱耀忠签署。在购房及签署合同过程中，被告张婉琪承诺其与被告朱耀忠已经协商一致出售系争房屋，并提供了相关材料。后原告按照合同约定向被告张婉琪支付了房款共计240万元（含已付定金30万元）。但被告朱耀忠于2015年8月15日通过律师向原告递送了告知书，明确其无意出售系争房屋，并将收到的房款240万元全部通过案外人退还了原告，使得买卖合同无法继续履行。原告认为，被告张婉琪作为无权处分人与原告签订合同，导致合同无法继续履行，显然属于违约行为，根据合同的相关约定，应向原告支付总房款20%的违约金，同时，被告朱耀忠作为配偶，应对该债务共同承担责任。故原告为维护自身权益，诉至法院，请求判令两被告支付违约金134万元。被告张婉琪、朱耀忠辩称，同意适当赔偿原告损失10万元，不同意支付违约金，因为被告张婉琪出售系争房屋未得到被告朱耀忠的授权，故合同没有成立，不适用违约条款。即便是被告违约了，认为违约金过高，要求调整。经审理查明，上海市南丹东路XXX弄XXX号XXX室房屋及B2-05号车位所有权人为被告张婉琪和朱耀忠，两被告系夫妻关系。2015年4月22日，原告胡永明（买受方，乙方）与案外人上海晟矅资产管理有限公司（居间方，丙方）及被告张婉琪（出卖方，甲方）就系争房屋及车位签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向丙方支付意向金30万元，房屋类型为住宅，建筑面积113.91平方米（具体面积以该房地产产权证为准），权利人为两被告。房价款为670万元，首期房价款30万元于签订居间合同时支付，第二期房价款210万元于签订买卖合同时支付，第三期房价款425万元支付方式为银行贷款，如贷不足补足余款，尾款5万元交房时支付。如甲方签订本协议，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付甲方。同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，待甲方签订本协议1日内，乙方应补足定金至30万元，由甲方收取后交由丙方暂为保管。待甲乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款。甲乙双方同意在甲方签署本协议后60天内共同签订《上海市房地产买卖合同》。该协议落款处出卖方由张婉琪代朱耀忠签字，买受方由胡永明签字，居间方由上海晟矅资产管理有限公司盖章。同日，原告向被告张婉琪支付了购房定金30万元。2015年6月20日，被告张婉琪以自己及朱耀忠的名义（卖售人，甲方）与原告胡永明（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海晟矅资产管理有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的位于上海市南丹东路XXX弄XXX号XXX室的房屋，建筑面积113.91平方米，房地产转让价款为650万元；甲方于2015年9月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；2015年8月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同的补充条款（一）约定，房地产权证内的权利人（甲方）将该房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人（甲方）承担法律责任。如甲乙双方中任一方未能按约定的日期或条款办理本合同约定的所有事项及任何一方的原因造成本合同无法履行，责任方应按本合同第九条或第十条承担相应的违约责任，违约金为总房款的20%。合同附件三约定2015年4月22日，乙方支付购房定金30万元整予甲方；签订买卖合同当日，乙方支付购房款190万元整予甲方；购房款425万元整乙方申请银行贷款，该笔款项以银行方式直接汇入甲方指定账户内，未贷足部分乙方于交易过户当日现金补足甲方。收到乙方贷款银行放款后两日内，甲方陪同乙方办理物业交接手续。物业交接完毕当日，乙方支付购房尾款5万元整。该合同上被告朱耀忠的签字系由被告张婉琪代为签署。同日，被告张婉琪以自己及朱耀忠的名义（卖售人，甲方）与原告胡永明（买受人，乙方）就系争房屋的B2-05号车位签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为20万元；甲方于2015年9月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；2015年8月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款的万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过10日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付10日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的20%。甲方应在接到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同上被告朱耀忠的签字系由被告张婉琪代为签署。2015年6月24日，被告张婉琪分别出具两份收据，内容为收到原告购房款190万元及车位款20万元。2015年8月15日，被告朱耀忠向中介上海晨矅资产管理有限公司及原告出具告知书，内容为被告张婉琪未经被告朱耀忠同意，擅自签署《房地产买卖居间协议》，被告朱耀忠不同意出售系争房屋。2015年8月18日及20日，被告通过案外人潘某某退还了原告购房款共计240万元。另查明，2015年7月2日，被告张婉琪公证委托被告朱耀忠出售系争房屋及车位，委托期限至2015年12月31日。上述事实，除当事人陈述一致外，由《上海市房地产权证》、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、告知书、银行转账凭证、结婚证等证据证实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋系两被告共有，被告张婉琪未经共有人朱耀忠授权出售系争房屋系无权处分行为。其后，被告朱耀忠未对被告张婉琪的无权处分行为进行追认，而是明确表示其不同意出售系争房屋，故原告与被告张婉琪签订的《上海市房地产买卖合同》并不对被告朱耀忠产生效力。根据最高人民法院相关司法解释的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故即便张婉琪签约时未经朱耀忠的同意，构成无权处分，但并不因此导致双方签订的合同即《上海市房地产买卖合同》无效。因此，上述系争房屋及车位的房地产买卖合同系原告胡永明与被告张婉琪的真实意思表示，双方均应恪守，但该合同对被告朱耀忠不产生效力，故原告请求判令被告朱耀忠共同承担责任的诉讼请求，本院不予支持。鉴于被告已通过案外人将原告已支付的房款全部退还给了原告，故双方签订的房地产买卖合同已实际解除。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，因导致涉案合同解除的责任在于被告张婉琪，故被告张婉琪应按约定向原告承担违约责任。对于违约金的标准，原告认为被告应当按《上海市房地产买卖合同》约定的总房价20%的标准支付违约金，而被告认为原告主张的标准过高，要求调整。本院认为，原告按照《上海市房地产买卖合同》所约定的总房价20%的违约金标准向被告主张违约责任，符合合同约定及法律规定，但考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告张婉琪向原告承担违约金60万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告张婉琪于本判决生效之日起十日内向原告胡永明支付违约金60万元；二、驳回原告胡永明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计16，860元，由原告胡永明负担9800元，被告张婉琪负担7060元。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 李成栋人民陪审员 秦月英人民陪审员 韩建丽二〇一六年一月二十二日书 记 员 顾 郁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 微信公众号“”