（2016）京03民终411号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-02-14

案件名称

田文栋与北京信和物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

田文栋,北京信和物业管理有限责任公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终411号上诉人（原审被告）田文栋，男，1975年9月2日出生。上诉人（原审原告）北京信和物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区北四环中路8号汇园公寓K座6门212室。法定代表人郭文芝，董事长。委托代理人南典祥，北京市鼎鉴律师事务所律师。上诉人田文栋因与上诉人北京信和物业管理有限责任公司（以下简称信和物业公司）物业服务合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第37596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官李冉、法官李坤参加的合议庭，召集双方当事人进行了询问，并公开开庭进行了审理。上诉人田文栋以及上诉人信和物业公司之委托代理人南典祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。信和物业公司在一审中起诉称：田文栋在2008年11月购买并入住北京市朝阳区天畅园×号楼××室，信和物业公司依据与北京北辰实业股份有限公司2007年8月29日签订的《北苑北辰居住区Ｃ4区前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），为田文栋提供物业服务。但田文栋自2010年9月起未按约定支付物业费，经催要无果。现诉至法院要求：田文栋支付信和物业公司2010年9月19日至2016年3月19日的物业管理费24710.4元及违约金4992.23元。田文栋在一审中答辩称：不同意信和物业公司的诉讼请求。信和物业公司的诉讼请求从2010年至今已超过诉讼时效，法院应不予受理。此外，信和物业公司的起诉状与事实严重不符，信和物业公司未按约定提供物业管理服务，物业服务质量存在违约，对于业主的权益也有侵占。其他答辩意见与答辩状一致。一审法院审理查明：田文栋系北京市朝阳区天畅园×号楼×层××号房屋业主，该房屋建筑面积130.91平方米。2007年8月29日，信和物业公司（原名称为北京北辰信和物业管理有限责任公司，于2012年11月13日变更为信和物业公司）与北京北辰实业股份有限公司签订了《前期物业合同》，约定选聘信和物业公司为北苑北辰居住区Ｃ4区提供物业服务，物业费标准为人民币2.86元／平方米／月。后信和物业公司一直为该小区提供物业服务。一审庭审中，信和物业公司表示，诉争小区没有业主委员会，一直适用《前期物业合同》，合同履行期限到业主委员会成立并签订物业服务合同止，现在仍然适用该合同。物业费除去第一次是一次性交纳一整年的费用外，以后的收费周期都是半年，收费时间为上一期交费期满后的第一个月内，信和物业公司都是按照这个时间收的。田文栋只交纳了第一次一整年的费用，自2010年9月19日这一收费周期开始就没有再交费了。违约金的计算是依据《前期物业合同》第十一章第三十条约定，违约金是日万分之八，信和物业公司是按照日万分之二点一计算的。田文栋陈述诉争房屋情况属实，为田文栋个人所有，现在也是其居住。诉争房屋是2008年办理的房屋交割，当时田文栋一次性交纳了一整年的物业费用，后来又交了两次，都是提前交费。田文栋自2010年9月19日这一收费周期开始就没有再交物业费。小区一直没有成立业主委员会。一审庭审中，信和物业公司向一审法院提交了如下证据：1.前期物业合同；2.房屋交割通知单；3.欠费清单；4.企业变更（改制）登记（备案）申请书；5.收费通知单2张。田文栋对上述证据的1、2、4真实性认可；3的真实性不认可；5的真实性不认可，陈述没有见过，该2份证据是信和物业公司单方面的材料，田文栋没有确认过。一审庭审中，田文栋向一审法院提交了如下证据：1.光盘、手机视频；2.证人刘×出庭作证。信和物业公司对证据1的手机视频表示，可以看出是在天畅园小区拍摄的，据田文栋陈述是其一个人拍的，为其居住的24层，画面中没有出现其他人，因此24层的内容真实性值得怀疑，画面中小区卫生很好，小区内生活秩序很好，6号门门口有保安，视频证明了信和物业公司提供的物业服务质量很好。关于光盘，信和物业公司表示庭后观看，如有意见会书面提交一审法院，不需要当庭播放。田文栋居住的天畅园小区是普通住宅小区，小区内实行的是开放性管理，每栋楼实行的是封闭性管理，每栋楼的1-3层是商业用房。按照北京市的规定，普通住宅小区每栋楼是不配备保安人员的，天畅园每栋楼配备了3个保安人员每天24小时值班，这是在奥运会期间根据北京市政府的要求设置的，奥运会结束以后，信和物业公司为了给小区业主提供更优质的服务，保安一直到现在都没有撤掉，物业公司的负担是很重的；信和物业公司对证据2不认可。一审审理中，一审法院法官前往诉争小区进行了现场勘验。一审法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经该院现场勘验，发现诉争小区内确实存在一定的私搭乱建现象以及在住宅楼内经营公司的现象，对居民生活造成了一定影响，虽然上述问题系由部分缺乏素质的业主所引起，但信和物业公司对此亦应尽到能力范围内的管理职责，该院认为就上述问题的发生信和物业公司应适当承担一定的责任，减免田文栋部分的物业费，具体减免金额比例由该院根据实际情况酌定，就田文栋所提其他问题，尚未达到可以减免物业费的程度。综上，对信和物业公司要求物业费的诉讼请求，该院按95%的比例予以支持。就滞纳金的问题，考虑到上述因素，该院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、田文栋田文栋于判决生效之日起15日内给付信和物业公司物业费23474.88元；二、驳回信和物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。田文栋不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一审判决认定事实不清。1.信和物业公司的诉讼请求从2010年至今已超过诉讼时效，且信和物业公司提供的通知证明没有田文栋的签字确认，纯属单方行为；2.小区业主对所购房屋享有专有所有权，对建筑物的外墙、电梯和楼道等共有部分享有共有所有权，因此小区业主有权共同决定建筑物共有部分如电梯间广告位使用权的归属，同时使用收益也应归全体业主共同所有；3.一审判决已经认定信和物业公司未完全履行义务，但信和物业公司将所有责任推卸至业主，究其根本是由于信和物业公司不作为、推卸责任造成，天畅园目前的管理混乱，对民宅商用、淫秽广告、私搭乱建、消防隐患、卫生不良种种情况，信和物业公司要承担绝大部分责任。本案一审判决存在如下问题：1.审查证据不全面。导致认定信和物业公司服务瑕疵不全面，判决其承担的违约责任过轻；2.对现场勘验的内容认定不全面，对机动车及其他车辆乱停放、公共部分卫生管理、漏水、阻挡消防通道现象以及违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的等诸多事实均未予以认定；3.对田文栋2008年及2009年预交的物业费并未判令信和物业公司按比例退还；4.信和物业公司的管理人员根本就没有主动负责或者改善现状的意愿；5.未能考虑案件的社会影响，对物业服务费的减少幅度过低。综上，田文栋上诉请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判：1.减收50%物业费或按照实际提供的服务质量收取物业费；2.归还由信和物业公司侵占的广告费、停车费等业主共有收益；3.田文栋与信和物业公司重新签订物业服务合同，根据服务质量重新确定物业收费标准；4.由信和物业公司承担所有诉讼费用。田文栋向本院提交以下新的证据予以证明：1.照片1张，拍摄时间为本案一审庭审后，用以证明信和物业公司未对民宅商用情况进行有效的管理和制止，反而给予宣传和帮助；2.光盘1张，拍摄时间为一审庭审前，用以证明天畅园小区在卫生、门禁管理、绿化美观等方面存在诸多问题。信和物业公司针对田文栋的上诉请求在本院庭审中口头答辩称：不同意田文栋的上诉请求。信和物业公司亦不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定事实的依据是现场勘验，但一审法院没有制作勘验笔录，没有信和物业公司在勘验笔录证据上的签名或盖章，本案双方当事人未对勘验笔录质证和发表辩论意见，一审判决依据现场勘验结果判决不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第八十条的规定。一审判决认定“私搭乱建现象以及在住宅楼内经营公司的现象”等事实，没有具体内容，事实不清。依据此事实并且在与除田文栋之外小区其他一千多户业主有利害关系的情况下，判决减少田文栋的物业管理费，对该小区其他一千多户业主是不公平的。二、一审判决严重违反法定程序。一审法院未制作勘验笔录，客观上造成剥夺了信和物业公司对勘验笔录证据的辩论权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定，一审判决严重违反法定程序。综上，信和物业公司上诉请求撤销一审判决，将本案发回重审。信和物业公司向本院提交以下新的证据予以证明：1.天畅园告知函签收表复印件1份；2.天畅园整改通知单复印件5份及小区内进行整改的照片打印件5张；3.关于天畅园小区业主投诉回函复印件1份；4.政民互动信件转办单1张；5.信和物业公司配合城管对小区底商进行执法的照片打印件9张，均用以证明信和物业公司对天畅园小区进行了管理，并配合城管对于小区底商及租户进行现场执法，证明信和物业公司履行了相关合同义务。田文栋针对信和物业公司的上诉请求在本院庭审中口头答辩称：不同意信和物业公司的上诉请求。信和物业公司在管理过程中存在很多瑕疵，而且一审法院法官在现场勘验时双方当事人均在场，不存在未告知等情况。诉争房屋所在小区的违建规模非常大，信和物业公司本身也有权力进行管控和阻止，但其并未进行有效的管理，应由信和物业公司承担责任。经本院庭审质证，双方当事人对以下涉及本案争议焦点的新的证据持有异议：信和物业公司对于田文栋提交的照片的真实性认可，但不认可证明目的，主张照片系田文栋在一审庭审后拍摄的，无法反映出一审庭审前的真实情况；信和物业公司对田文栋提交的光盘录像内容真实性不认可，主张无法确认拍摄主体、且录像内容有大量删改，故不认可证明目的。田文栋对于信和物业公司提交的5份新的证据的真实性及证明目的均不认可，主张无法确认上述证据的真实性，且信和物业公司也未提供执法的处罚结果，属无效管理。本院认为，对信和物业公司提交的5份证据，均发生于一审庭审前，其在一审审理过程中未提交，该5份证据亦不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”的范畴，故本院不予采信。对于田文栋提交的照片，信和物业公司对其真实性予以认可，本院亦不持异议，对照片的证明目的，本院将在本院认为部分结合本案其他证据予以综合评断；对于录像，因存在复制及删改，对其形式上的真实性本院无法确认，故无法认可其证明目的。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。以上事实，有双方当事人庭审陈述、《前期物业合同》、房屋交割通知单、照片等证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。经审查，一审法院的勘验笔录并无不当，对于信和物业公司主张的勘验笔录违法、事实认定不清的上诉理由，本院不予采纳。田文栋主张信和物业公司提供的物业服务存在管理混乱、民宅商用等诸多不符合合同约定的问题，综合本案证据，诉争小区的物业服务确实存在着瑕疵，一审法院根据本案实际情况，对于信和物业公司主张的滞纳金不予支持并酌减相应的物业费，系自由裁量权的正当行使，于法有据，本院予以维持。关于诉讼时效，信和物业公司主张已通过上门催缴等方式向欠费业主主张权利，信和物业公司提供的物业服务系持续性服务，田文栋并无证据证明信和物业公司明显怠于行使权利，故田文栋关于诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。关于田文栋提出的退还2008年、2009年的部分物业费、返还共有区域收益及重新签订物业服务合同的请求，系其二审期间增加的诉讼请求，因信和物业公司不同意本院一并审理，故田文栋可另行起诉，本院对此不予处理。应当指出的是，信和物业公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平，加强物业服务的主动性，通过自身努力切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。综上，信和物业公司和田文栋的上诉请求均缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费271元，由田文栋负担（于本判决生效后7日内给付北京信和物业管理有限责任公司）。二审案件受理费403元，由田文栋负担78元（已交纳），北京信和物业管理有限责任公司负担325元（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　蒋巍代理审判员　　李冉代理审判员　　李坤二〇一六年一月二十二日书　记　员　　沈力关注公众号“”