（2015）贺民二终字第571号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-04-25
案件名称
蓝璐与广西贺州市桂东房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区贺州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贺州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蓝璐,广西贺州市桂东房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）贺民二终字第571号上诉人（一审原告）：蓝璐。委托代理人：周玉峰，广西颂诚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广西贺州市桂东房地产开发有限公司，住所地：广西贺州市八步区星光路28号。法定代表人：覃展敏，该公司董事长。委托代理人：熊明生，广西灵丰律师事务所平桂分所律师。上诉人蓝璐因与被上诉人广西贺州市桂东房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第870号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月14日受理后，依法组成由审判员凌丽琪担任审判长，代理审判员蒙晓华、张依传参加的合议庭审理了本案。书记员李经连担任记录。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2011年3月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将贺州市鞍山西路83号贺州桂东·汇豪国际城第7幢2单元2001号房出售给原告，建筑面积104.94平方米，房屋总价款为155535元；合同十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2014年4月17日，被告将合同约定的房屋交付给原告。至今原告未取得该房屋的所有权证书，原告认为其未取得房屋所有权证属于被告的责任，遂诉至法院请求被告为其办理房屋所有权证，并支付逾期办证的违约金。一审法院经审理认为，原告与被告之间的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告依约按时支付了全部房款，被告依约交付了房屋。双方在合同第十五条明确了关于产权登记的约定。产权登记分为备案登记和分户登记，在备案登记阶段，有关办理登记所需资料由开发商掌握，初始登记阶段应由房地产开发商负责办理；关于分户登记，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，买受人负有申办的主要义务，开发商负有协办的法定义务。本案属于预售商品房，原、被告之间的《商品房买卖合同》并未明确约定由被告代原告办理产权登记，据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，原告已依约付清房款，被告理应协助原告办理房屋所有权登记手续。被告关于申办房屋所有权证主要义务在于原告，被告负责协助办证的抗辩，该院予以采信。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人要向买受人支付违约金。该条约定的前提是由于出卖人的责任导致逾期办理产权登记的，出卖人需要承担违约责任。该约定并未明确指明由被告代原告办理房屋所有权证。因此，在被告完成备案登记后，应由原告先申报产权，被告负责提供办理产权登记所需并由其掌握的相应资料。原告未能提供相应证据证实其已向有关部门申请办证，亦未能提供证据证实被告存在过错，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告要求被告支付逾期办证违约金的主张，该院不予支持。综上，判决：一、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司在原告蓝璐启动办证程序后，应协助原告办理贺州桂东·汇豪国际城第7幢2单元2001号的房屋所有权证；二、驳回原告蓝璐的其他诉讼请求。上诉人蓝璐不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定事实错误，被上诉人根本没有完成房地产开发企业的初始备案登记义务，上诉人无法申请分户登记。虽然双方并未对办证主体进行详细约定，但从房屋所有权证办理的程序来看，是由房地产开发企业完成初始登记，然后购房户才能够申请分户登记。从八步区法院审理关于涉案小区商品房买卖合同已生效判决查明的事实来看，涉案小区至今都没有通过消防验收，也没有将备案材料报房地产相关部门备案，涉案小区根本不具备初始登记的可能性。在本案庭审过程中，法院也没有就被上诉人是否完成初始备案登记的事实进行查明，被上诉人也没有就这一事实进行举证，上诉人也没有认可被上诉人完成初始备案登记这一事实，现法院在判决时认定“被告完成了备案登记”的事实根本没有任何事实根据。二、一审法院适用法律错误，以致实体判决错误。虽然根据有关规定，申办房屋所有权证的义务在购房者，但是购房者能够申办成功的前提却是房地产开发企业办理了初始备案登记。由于被上诉人没有完成涉案小区初始备案登记，上诉人无法申报办理房屋所有权证，有关登记部门也不会受理或出具不予受理的书面材料，这一事实是众所周知的，上诉人无需证明。相反，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“……对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，被上诉人作为房地产开发企业，负有房屋初始备案登记的义务，其理应证明其已经完成了房屋初始备案登记义务，否则被上诉人将承担举证不能的不利后果。另一方面，是否承担违约责任并不以是否存在过错为前提，只要被上诉人原因导致上诉人无法申请办理房屋所有权证，被上诉人就应当承担违约责任。综上，由于被上诉人至今没有办理初始备案登记导致上诉人至今无法申请办理房屋所有权证，按照双方约定，被上诉人应当承担相应的违约责任。因此，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房屋所有权证的违约金1725元（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2015年4月17日暂时计算至2015年6月1目，以后续计至被上诉人履行完毕办证义务时止）；2、本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人广西贺州市桂东房地产开发有限公司答辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确，应当予以维持。双方当事人对一审查明的事实没有异议，但上诉人蓝璐认为一审遗漏查明涉案小区是否具备分户产权办理的条件这一事实。上诉人蓝璐在二审期间没有新证据提交。被上诉人广西贺州市桂东房地产开发有限公司提交双方签订的《定向优惠协议书》一份，证实双方约定政府接收被上诉人的相关材料并进行测绘审核的时间予以扣除。上诉人蓝璐对被上诉人提交证据的真实性和合法性没有异议，但对证明的内容有异议，该证据没有明确约定是交房的可延期的时间还是办证的可延期时间。本院对证据的分析与认定：被上诉人提交的证据的真实性和合法性双方没有异议，但该证据与本案不具关联性，本院不予采信。双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，上诉人蓝璐在一审的诉求是请求被上诉人广西贺州市桂东房地产开发有限公司在判决生效之日起15日内为上诉人蓝璐办理贺州桂东·汇豪国际城第7幢2单元2001号的房屋所有权证，并非要求被上诉人办理房屋产权登记的初始材料备案登记，一审也未认定被上诉人已完成初始备案登记。上诉人的上诉请求属于二审期间新增加的诉讼请求，本院不予审理。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人要向买受人支付违约金。由于上诉人无法举证证实是由于被上诉人的责任导致无法取得房地产权属证书，其要求支付因逾期办证的违约金缺乏事实依据，对该主张本院不予采信。综上，上诉人蓝璐上诉无理，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蓝璐负担。本判决为终审判决。审 判 长 凌丽琪代理审判员 张依传代理审判员 蒙晓华二〇一六年一月二十二日书 记 员 李经连 关注公众号“”