（2015）宝民三（民）初字第825号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-09-12
案件名称
张某某与朱某某、戴某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张某某,朱某某,戴某,王某,上海某某房地产经纪事务所
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第八十八条，第四百二十七条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第825号原告张某某，女。委托代理人张雷，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。被告朱某某。被告戴某。上列两被告共同委托代理人印文欣，上海政明律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人唐云，上海政明律师事务所律师。第三人上海某某房地产经纪事务所。投资人王某，经理。第三人王某，男。上列两位第三人共同委托代理人印文欣，上海政明律师事务所律师。上列两位第三人共同委托代理人唐云，上海政明律师事务所律师。原告张某某与被告朱某某、戴某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加第三人上海某某房地产经纪事务所（以下简称某某事务所）、第三人王某参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人张雷、被告朱某某及其与被告戴某的共同委托代理人印文欣（暨第三人某某事务所、第三人王某的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某诉称，2015年3月12日，某某事务所的总经理王某向原告介绍在宝山区经纬二期有一套房屋，故在业务员彭某某的陪同下，原告当日查看了位于宝山区XX路XX弄XX号502室房屋，即被告共有的产权房，当日屋内有租客。3月15日，业务员称联系好了房东至中介公司谈房屋价格，故原告和丈夫一同至某某事务所，当时王某将其带去另一个会议室，并称已与房东谈好房价为275万元，当时原告就表示可以接受。由于原告是置换房屋，故决定当日下午与自有房屋出售的买方签订买卖居间协议，并收取定金，再行与被告签订买卖居间协议。王某从保障交易安全的角度考虑，故决定先以代理人的身份与被告签订买卖居间协议，并垫付了2万元定金，当时王某与被告表明是替朋友签字的。当日下午，原告以低于市场价5万元的总价与下家达成了买卖居间协议并收取下家定金2万元。3月16日，原告交给某某事务所2万元定金，并在房地产居间协议买方一栏签字，同时与某某事务所达成了佣金确认书。根据居间协议的约定，应于五日内补足定金3万元，故原告于3月19日至某某事务所交付现金3万元给王某，王某立即至工商银行将3万元转付给被告，并将转账凭据交付给原告。根据协议约定，买卖双方应于签订协议后45日内签订示范文本的上海市房地产买卖合同，在该日期到期之前，原告致电畅原业务员询问签订正式合同的有关事宜，业务员告知房东有加价的可能，为此原告多次致电王某，但王某以各种理由予以搪塞，并拒绝向原告提供被告的联系方式。4月29日，在协议约定的履行期限最后一天，原告分别向某某事务所和被告发出催告函，然均无回应。嗣后，经原告查证王某已与被告在2015年4月10日就系争房屋签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》，王某作为买受方将系争房屋购买并取得了产权。原告认为其为系争房屋真正的购买方，王某作为居间公司的总经理不仅不履行其作为中介方积极促成买卖交易的责任和义务，还采取各种手段阻碍客户权益的实现，并与被告恶意串通侵害原告的合法权利；被告在收取原告支付的5万元定金后，不履行买卖合同的各项义务，在原告向其明确披露其为购房主体后仍一意孤行，该明示毁约的行为严重摧毁了原告合同目的的实现。故原告要求解除与两被告就系争房屋达成的房地产买卖协议，并要求返还定金5万元，同时根据协议约定，要求被告承担总房价（275万元）20%部分的违约金55万元。被告朱某某、戴某辩称，两被告与原告不存在房屋买卖合同关系，王某是某某事务所的法定代表人，两被告在某某事务所挂牌系争房屋并急于出售。2015年3月15日签约当日，王某作为买受方与被告签订了协议，其表示如果在合理期限内找得到合适买家，再变更买受方，如果找不到就由王某与被告继续履行买卖协议。故居间协议和买卖协议中王某尽管有“代”的字样，但当时没有确切受托方，故当时房屋的买受方就是王某。在整个磋商、谈判和签约过程中，王某从未告知被告有原告的存在。王某在3月15日当日支付了定金2万元，又于3月19日支付了定金3万元。因为协议约定在45日内签订示范文本的房地产买卖合同，故双方在4月10日就签订了房地产买卖合同。整个过程中，王某从未向被告披露过原告。直到5月4日，突然收到原告的短消息，出于自身安全的考虑，被告未予理睬和回复。被告不存在任何违约行为，已经依照居间买卖协议上约定的总价275万元完成了买卖交易，不存在跳价的不诚信行为，被告也与王某履行了整个买卖合同各项义务，王某也已经登记取得了系争房屋的房地产权利。综上，原被告之间不成立房屋买卖合同法律关系，被告从未收取过原告所述的5万元定金。要求驳回全部诉讼请求。第三人某某事务所及王某共同述称，关于2015年3月15日的买卖居间协议，出售方是两被告，买受方就是王某，买卖合同当日就成立了。王某代理的前提是之后如果找到合适的买方，在居间、买卖协议签订当日王某并未作为原告的代理人。在签约后，3月15日当日原告在业务员的陪同下查看了系争房屋，表示有意购买但要回去和家人商量。2015年3月16日，原告告知愿意购买系争房屋但因为其需要出售自有的他处房屋故要求王某暂时不要向被告披露，故王某代表某某事务所收取原告意向金2万元，并签署了佣金确认书，王某也将居间、买卖协议黄色一联交付给原告。2015年3月19日，某某事务所又收取原告意向金3万元。嗣后，由于原告迟迟无法筹集到足够的房款，在王某的一再催促下仍没有明确答复，无奈之下，王某就与被告继续履行买卖交易手续，签订了示范文本的买卖合同，以总价275万元购买了系争房屋。王某是某某事务所工作人员，收取款项是职务行为，畅原公司也愿意将收取款项5万元归还给原告。原告也已经另外购置房屋，不存在差价损失。要求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，宝山区XX路XX弄XX号502室原系两被告共同共有产权的房屋，建筑面积为116.16平方米。某某事务所是一家成立于2010年3月30日的个人独资企业，投资人是王某。2015年3月15日，出卖方、甲方（被告）与买受方、乙方（王某）及居间方（丙方）某某事务所签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定，甲乙双方经丙方居间介绍，就下述房地产的买卖事宜达成如下协议，乙方为表示购买下述房地产之购买诚意，向丙方支付意向金共计2万元，作为与甲方进行洽谈之用。交易条件，总房价款为275万元，其他交易条件见附件一《房地产买卖协议》。如甲方在本协议上签字，则乙方支付的意向金转为定金，待甲方签订本协议后5日内，乙方应补足定金至5万元。《房地产买卖协议》成立即表明买卖合同成立，居间成功。落款处，被告在出售方、甲方处签字（日期2015年3月15日），某某事务所在丙方处盖章，王某在乙方代理人处签字（日期2015年3月14日）。在下方的一段打印文本下方，被告在出卖方、甲方处再次签字，王某在买受方、乙方处签字确认。同日，甲乙双方签订了《房地产买卖协议》，双方再次明确系争房屋的总房价款为275万元，为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签订后45日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。首期房款为83万元（含已付定金），于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）当日，由甲方专项用于甲方偿还借款。乙方于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后15日内，向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议。乙方选择通过申请银行贷款方式支付第二期房款190万元。待甲方收到乙方贷款银行放款后5日内，双方对房屋进行验看、清点、结算，确认无误后，乙方支付尾款2万元。交易中的全部交易税费均由乙方承担。本协议生效后，甲乙双方应诚信履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或者单方面解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议约定的总房价款20%向守约方支付违约金。另查明，2015年4月10日，被告（甲方）与王某（乙方）签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方同意系争房屋的转让总价为275万元。双方于2015年8月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三系付款协议，基本与此前房屋买卖协议相一致。2015年6月3日，王某经核准登记取得了系争房屋的房地产权证，成为该房屋的房地产权利人。同日，中国银行股份有限公司上海市宝山支行经登记取得系争房屋的抵押权，债权数额为186万元，期限自2015年4月20日起至2042年4月20日。再查明，2015年6月24日，原告、王某某与开发商经纬置地有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定，原告、王某某向其购买位于宝山区XX路XX弄XX号302室房屋，建筑面积为XX平方米，销售单价为XX元，房屋总价款为XX元。甲方定于2017年6月28日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力之外。合同签订后，原告已向开发商付清全部房款，开发商并向原告开具售房发票。审理中，原告提供房地产买卖居间协议和买卖协议黄色联，收款收据，工商银行客户凭条，佣金确认书等证据材料。表示3月15日下午原告先行离开某某事务所签订卖房合同并收取下家定金。次日原告在某某事务所取得了居间协议并在上面签字，拿到合同时除了原告，其他人的签字都有了。还是当天，原告向某某事务所支付2万元意向金，彭某某收取的；3月19日原告给了王某3万元现金作为意向金，收据上标注是代为转付。佣金确认书是3月16日同时签的，注明佣金金额为15,000元，注明系买受方佣金。被告质证意见为，这份居间协议被告没有看到，被告签字的时候买受方是王某。关于两张付款凭证的真实性没有异议，但表示该款被告并未收到，被告收到的两笔定金共计5万元系王某个人支付的。某某事务所和王某质证意见为，该居间协议与被告手中的居间协议是不符的，黄色这联是2015年3月16日原告来公司时第三人给的，第三人认为原告有意购房，故将协议给了原告，但是原告说要将自有房屋卖掉，不希望向被告披露，故第三人没有向被告告知。张某某的名字是原告自己写上去的。收据真实性无异议，但王某此前已支付定金2万元，不存在替原告垫付的事实。某某事务所确认收取了5万元，愿意退还。佣金确认书真实性无异议，但是居间没有成功，佣金也没有收取。原告还提供一组短信截屏、催告函、通信账单记录，证明原告从2015年4月17日开始就一直催告某某事务所尽快组织签约，小彭是第三人的业务员，全名是彭某某；4月29日原告给中介和被告发送了催告函，被告的催告函就是向系争房屋的地址发送的；由于第三人不给原告被告的电话，原告从其他中介得到被告电话，2015年5月4日开始联系被告，要求被告停止与王某的交易。针对上述证据材料，被告的质证意见为，彭某某确有其人，但短信的内容不足以证明被告知晓原告是所谓买受方的事实，与被告是无关的，同时可以看出原告是刻意的催促；通过记录可以看出彭某某主动给原告打过电话，且通话时间很长；催告函不是两被告签收，系争房屋是被告出租出去了，被告的确没有收到催告函。某某事务所和王某表示，催告函第三人收到了，是原告自己不具备付款能力，所以第三人没有向被告披露原告的信息；彭某某的确是某某事务所的工作人员。关于原告付款能力问题，王某和某某事务所表示，原告是要将自有房屋出售，价值是一百多万元，比系争房屋价值低，首付款是30多万元，尾款是银行贷款，原告获得自有房屋出售款是在5月份，但是系争房屋首付款是83万元，在2015年4月30日前原告是不具备付款能力的，因此畅原公司没有向被告披露过原告信息。原告对此提供房屋买卖合同、定金收据、收款收据、示范文本的上海市房地产买卖合同，房地产登记簿。并表示，2015年3月15日原告与下家签订合同，房屋出售总价为1,158,000元，当天下家支付2万元定金，3月19日签订示范文本合同，当天收到首付款338,000元，2015年4月22日办理过户手续，银行贷款80万元是5月20日拿到。原告在农业银行存款有50多万、原告从美国回来，有美金折合5万多元人民币，原告丈夫存款10万多元，向朋友借款12万，同时原告父母也给原告准备钱款了，因此，原告完全具备付款能力，某某事务所辩称原告不具备付款条件是完全没有事实依据的，其也从未催促过原告签订房地产买卖合同。某某事务所表示之前催促过原告，但是原告一直说房屋没有卖掉，付款能力有限，因此没有书面发函要求签约。被告提供看房确认书，日期为2015年3月15日，被告表示由此可证明原告称3月12日看房不符合事实。原告表示，该份看房确认书系嗣后补签。被告还表示，根据居间协议的约定，王某在4月20日当天在此前支付5万元的基础上，一共给了被告83万房款；5月20日办理过户，6月3日核准登记，银行贷款是186万；尾款2万元是在交房时支付的。王某对此无异议。以上事实，有原告提供的商品房预售合同、购房发票、房地产买卖居间协议、买卖协议、收据、银行转账凭证、佣金确认书、房屋买卖合同、定金收据、上海市房地产买卖合同，被告提供的房地产买卖居间协议、买卖协议、上海市房地产买卖合同、房地产登记簿，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点在于原、被告就系争房屋是否达成并成立买卖合同法律关系。原告主张其在买卖居间协议上签字时，原被告之间的买卖合同成立并生效；被告抗辩称，买卖居间协议及买卖协议系被告作为出售方、王某作为买受方之间签订的，上述协议合法有效，也已履行完毕。首先，根据原、被告提供的居间协议、买卖协议，2015年3月15日当日，上述协议中注明的甲方即出售方为被告，乙方即买受方为王某。也在同时，王某作为乙方向被告支付了部分定金2万元。根据王某的陈述，基于被告急于出售房屋，故王某先行与被告签订协议，如若日后有更合适买方，再变更买受方，若找不到就由王某与被告继续履行买卖协议。对此，被告予以确认。其二，原告称3月15日与被告同时在某某事务所就买卖事宜进行磋商，并先行由王某作为代理人身份与被告签订协议并垫付定金。被告与王某对原告的上述陈述均不予认可。居间买卖协议中并未写明王某系原告的代理人身份，原告也未能提供书面委托手续以证明王某系受托人。故对于原告的上述观点，因缺乏事实和法律依据，本院难以采信。尽管王某在落款处有“代”的字样，根据上述分析，在签约当时，并不存在具体、确定的委托人，故王某所支付的2万元也不具备为委托人垫付的客观可能。第三，关于原告称其3月16日在协议上签字时买卖合同即成立的观点。根据法律规定，合同权利、义务的一并转让，需要得到对方当事人的同意。对于被告而言，如果买受方由王某变更为原告，则其理应获得充分、明确的告知并加以确认，但在整个交易过程直至王某与被告签订示范文本的房地产买卖合同时，被告从未得知过原告的身份和信息。被告遵照居间买卖协议上约定的包括总房价在内的各项条款继续全面履行其买卖合同的义务，在收受了王某支付的全部房款后也完成了房地产过户、交付。据此，原告主张其与被告达成了房地产买卖合同法律关系、被告违约而侵害原告的合法权益等观点，于法无据，本院难以采信。根据上述分析，原告与被告就系争房屋的买卖法律关系不成立，故原告要求解除买卖协议以及要求被告承担违约金等诉请，缺乏事实和法律依据，本院难以准许。最后，作为居间方的某某事务所，理应尽到向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务之职责。其在收取原告支付的意向金、出具佣金确认书的同时，就与原告成立了居间服务法律关系。原告与被告未达成房地产买卖合同，居间不成立，某某事务所同意在本案中返还5万元于原告，系某某事务所自由处分民事权利的行为，于法不悖，本院予以准许。至于原告认为某某事务所在居间服务过程中隐瞒重要事实或者提供虚假情况、怠于促成房地产交易而损害了原告合法利益，原告可另案向其主张，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第四百二十七条的规定，判决如下：一、原告张某某要求解除与被告朱某某、戴某就宝山区XX路XX弄XX号502室房屋达成的房地产买卖协议，并要求返还定金5万元及承担违约金55万元的诉讼请求，不予支持；二、第三人上海某某房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内，向原告张某某返还意向金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费9,300元，由原告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 陶 芳审 判 员 杨利民人民陪审员 时金兰二〇一六年一月二十二日书 记 员 罗仁冰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 微信公众号“”