（2015）渝北法民初字第14581号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-04-11
案件名称
姜艳芳与宁小娜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜艳芳,宁小娜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第14581号原告姜艳芳，女，1966年10月14日生，汉族，身份证地址吉林省舒兰市，现住重庆市北部新区。委托代理人宋达，重庆盛世文辉律师事务所律师。委托代理人李欣，重庆盛世文辉律师事务所律师。被告宁小娜，女，汉族，1984年5月24日出生，住重庆市大渡口区。委托代理人熊道安，重庆百安律师事务所律师。委托代理人秦君，重庆百安律师事务所律师。原告姜艳芳与被告宁小娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月4日受理本案后，依法由代理审判员初攀东担任审判长，与代理审判员杨杰、人民陪审员彭燕组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告姜艳芳及其委托代理人宋达、李欣，被告委托代理人秦君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜艳芳诉称，原告与被告于2014年4月18日签订了《商业租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市北部新区经开园翠渝路55号6#、7#二层、6#一层的房屋出租给被告，租赁期限为2014年4月18日至2019年4月18日，被告逾期支付租金的，应当按未付租金的日计千分之五向原告支付违约金，被告逾期不支付租金累计超过15日的，原告有权书面通知被告解除合同，被告应当按照起租年度的三个月租金之金额支付原告违约金。被告于2014年4月18日开始使用租赁房屋，被告自2015年1月18日起就一直拖欠原告租金，经原告多次催促，仍然没有支付租金。原告于2015年7月10日向被告当面送达《关于解除﹤商业租赁合同﹥的通知》，被告一直未支付租金和相关水电费、空调费、物管费。被告行为严重侵害原告的合法权益，综上所述，起诉请求：1、判令确认原告与被告签订的《商业租赁合同》已于2015年7月10日解除；2、判令被告支付原告从2015年1月18日起至2015年7月10日止所拖欠的租金共计71780元；3、判令被告支付原告从2015年7月10日起至被告搬离之日止所应当支付的房屋占用费（房屋占用费按照日租金计算）；4、判令被告支付原告从2015年1月18日起到被告搬离之日止所拖欠的水费、电费；5、判令被告支付原告从2015年1月18日起至被告搬离之日止所为被告垫付的物业管理费；6、判令被告支付原告逾期缴纳租金的违约金，违约金从2015年1月18日起计算至2015年7月10日止共计45562元；7、判令被告支付由于其违约致使合同解除的违约金共计35850元。本案诉讼费由被告承担。被告宁小娜答辩称，双方签订的合同属实，被告并未看到2015年7月10日送达的解除商业租赁合同的通知书，原告擅自锁门。被告认为2015年7月10日双方合同已解除，拖欠租金属实，但原告两项违约金属于重复计算，违约金过高应当予以调整，原告损失就是其无法收取的租金损失，应当参照不超过该损失的30%违约金。被告所交纳的3万元保证金应当予以抵扣租金。原告所述水、电、物管费应当计算到2015年7月10日，不应当支付至今。被告装修该房屋价值达到30多万元，足以抵清原告的租金及相关费用。本院经审理查明，2014年4月18日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《商业租赁合同》。合同约定，甲方将坐落于重庆北部新区经开园翠渝路55号6#、7#二层、6#一层房屋出租给乙方，经双方确认出租建筑面积一层为50平方米，二层为139平方米，起始租金6#一层门市房每月100元／平方米，6#、7#二层门市房每月50元／平方米，按照该房屋建筑面积计取，第二年租金递增10%，随后逐年递增10%。物业管理费每月3.5元／平方米，水电公摊0.5元／平方米，按照建筑面积计价。房屋租赁期限自2014年4月18日起至2019年4月18日止，房屋免租期为2个月，即在前2个季度，每季度免除1个月租金后按正常季度收取费用。合同中附表一份，表格中载明，2014年4月18日至2015年4月18日6#、7#二层月租金6950元，2015年4月18日至2016年4月18日6#、7#二层月租金7645元，2014年4月18日至2015年4月18日6#一层月租金5000元，2015年4月18日至2016年4月18日6#一层月租金5500元。合同4.2条约定，乙方按季支付租金，乙方应于每季度第一个月10日前向甲方支付租金，逾期支付的，则乙方需按应付未付租金的日计千分之五向甲方支付违约金，计至付清之日止。合同4.4条约定，租赁期间内，该物业所产生的水费、电费、煤气费以及物业费等相关费用由乙方负责交纳，由乙方按照实际消耗自行向水电气公司和物业管理公司及其他相关部门缴纳。合同4.5条约定，乙方应当在本合同签订后一个工作日内向甲方交纳履约保证金30000元，租赁期间，乙方不得以履约保证金抵作租金及其他费用。租赁期满或合同解除后十个工作日内，在扣除乙方应支付甲方的所有费用后，由甲方将履约保证金额无息退还给乙方。合同6.2条约定，从合同终止之日起，乙方应在十日内迁离并向甲方返还该房屋。否则，甲方有权提请公证机关办理证据保全并自行处理乙方该房屋内的所有财产。乙方可在30日内向甲方申请领回甲方代其保管之财产，成交或变卖后之价款，但必须以清偿所欠甲方款项为前提，并支付保管期间所产生的一切费用。合同8.2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，向另一方按起租年度三个月租金支付违约金……（2）乙方逾期不支付租金累计超过15日的。庭审中，原告举示一份《关于解除﹤商业租赁合同﹥的通知》，该通知系原告向被告发出，内容为因被告于2015年1月18日起经原告多次催促，被告一直未支付租金、物业费、水电费及其他费用，决定解除合同，该通知落款时间为2015年7月10日。原告另举示一份报警说明，该报警说明载明：“民警张渝到达现场，核实到：2015年9月16日8时20分许，重庆市北部新区经开园翠渝路55号（6#、7#二层、6#一层）门市房（美利山小区）租客宁小娜在未经过房东姜艳芳允许的情况下，强行进入租赁房屋。（据房东称：双方已于2015年7月解除合同；租客称：系房东单方面解除。）双方均报警，也承认上述事实，特报警备案”。原告称，其于2015年7月10日将解除通知送达被告，被告称不清楚是否收到该通知，但认为合同于2015年7月10日已解除。2015年2月7日，原告向本案房屋的物业公司交纳2015年1月1日至2015年2月28日的水、电公摊费43.5元、138.6元；2015年3月25日，原告向物业公司交纳2015年3月1日至2015年3月31日的水、电公摊费21.75元、69.30元；2015年4月25日，原告向物业公司交纳2015年4月1日至2015年4月30日的水、电公摊费21.75元、69.30元，物业服务费152.25元、485.07元；2015年5月24日，原告向物业公司交纳2015年5月1日至2015年5月31日的水、电公摊费21.75元、69.30元，物业服务费152.25元、485.07元；2015年6月25日，原告向物业公司交纳2015年6月1日至2015年6月30日的水、电公摊费21.75元、69.30元，物业服务费152.25元、485.07元；2015年7月26日，原告向物业公司交纳了2015年7月1日至2015年7月31日的物业服务费152.25元、485.07元，2015年7月30日，原告向物业公司交纳了2015年7月1日至2015年7月31日的水、电公摊费21.75元、69.30元；2015年8月25日，原告向物业公司交纳了2015年8月1日至2015年8月31日的水、电公摊费21.75元、69.30元，物业服务费152.25元、485.07元；2015年10月1日，原告向物业公司交纳了2015年9月1日至2015年9月30日的水、电公摊费21.75元、69.30元，物业服务费152.25元、485.07元；2015年10月29日，原告向物业公司交纳了2015年10月1日至2015年10月31日的水、电公摊费21.75元、69.30元，物业服务费152.25元、485.07元。原告举示物业公司出具2015年11月19日的《预交费用冲抵对帐单》，对帐单载明，案涉房屋2015年1月1日至2015年3月31日共三个月的物业服务费，每月485.07元、152.25元均已交纳。庭审中，被告陈述其已将房屋钥匙交付给原告处，但并未举示相应证据予以证明，原告陈述称，双方于2015年7月10日共同将案涉房屋锁门，并将钥匙放置于租赁房屋旁边的商铺中。原告对被告已支付30000元保证金予以确认。以上事实有商业租赁合同、收据、预交费用冲抵对账单、报警说明等证据及当事人陈述在案为凭，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商业租赁合同》内容不违反法律、法规关于合同效力的强制性规范，系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。关于双方签订的租赁合同是否解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同……”原告认为于2015年7月10日发出通知已将租赁合同解除，被告虽对该通知未予认可，但当庭表述认为该合同已于2015年7月10日解除，双方对合同解除已达成合议，故本院对原告要求确认双方签订的《商业租赁合同》于2015年7月10日解除的诉讼请求本院予以支持。关于欠付租金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”原、被告双方都应当按照合同约定履行合同，被告租赁房屋应当按合同约定支付相应租金，对于原告所述欠付租金的事实被告亦表示认可，故被告应当支付从2015年1月18日起至2015年7月10日止所欠付的租金71735.85元（11950元／月3个月＋13145元／月2.73个月）。对于保证金抵扣的问题，双方合同约定，保证金于租赁期满或合同解除后十个工作日内，在扣除被告应支付原告的所有费用后，由原告将履约保证金无息退还被告。被告欠付租金已超过保证金金额，在被告支付相关款项时，得以保证金30000元进行抵扣，在租金中抵扣后仍应当向原告支付41735.85元租金。关于房屋占用费。原告陈述称房屋已于2015年7月10日由双方共同锁门，结合双方已于该日解除合同的事实，对于2015年7月10日后的房屋占用费请求本院不予支持。关于水费、电费及物业管理费的问题。依照双方合同约定，租赁期间内，该物业所产生的水费、电费、煤气费以及物业费等相关费用由被告负责交纳，由被告按照实际消耗自行向水电气公司和物业管理公司及其他相关部门缴纳。故若原告代被告支付了相关费用的，被告应当向原告偿付。原告举示的证据显示从2015年1月18日起至2015年10月31日，其代被告缴纳的物业管理费及水、电公摊费共计7283.7元。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外……”原告要求被告承担从2015年1月18日至搬离之日止的水、电、物业管理费的诉讼请求，本院仅对原告举示证据证明其代被告交纳的部分予以支持。关于逾期缴纳租金的违约金。依照双方合同约定，逾期支付租金的，被告需按应付未付租金的日计千分之五向原告支付违约金，计至付清之日止。被告答辩称该违约金标准过高，应当予以调整。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”本院认为，原告未能收取租金的损失为被告将该租金占用的资金占用损失，日千分之五的标准换算为年利率已达到182.5%，远超出中国人民银行的同期贷款利率，应当予以调整。故本院酌情将该标准调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍。双方合同约定被告按季支付租金，应于每季度第一个月10日前向原告支付租金，故对于2015年1月18日至2015年4月18日的租金被告应当于2015年1月8日前向原告支付，2015年4月18日至2015年7月10日的租金被告应当于2015年4月8日前向原告支付，原告诉称违约金从2015年1月18日起计算至2015年7月10日止期限的意见，本院予以采纳，故其违约金的计算方式应为以2015年1月18日至2015年4月17日欠付租金35850元为本金，从2015年1月18日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至2015年7月10日止，另以2015年4月18日至2015年7月10日欠付租金35885.85元为本金，从2015年4月18日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至2015年7月10日止。关于合同解除的违约金，因原告举示的解除合同通知是否送达被告并无证据证明，双方均于庭审中确认合同于2015年7月10日解除，故本院依法认定双方为合议解除，且合同约定的违约金双方当事人对可能产生损失的预期估计用以弥补损失，原告依合同约定已主张被告逾期交付租金之违约金，因此对原告起诉请求解除合同的违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告姜艳芳与被告宁小娜签订的《商业租赁合同》于2015年7月10日解除；二、被告宁小娜于本判决生效之日起三日内向原告姜艳芳支付租金41735.85元；三、被告宁小娜于本判决生效之日起三日内向原告姜艳芳支付物业管理费及水、电公摊费共计7283.7元；四、被告宁小娜于本判决生效之日起三日内向原告姜艳芳支付违约金，以35850元为本金，从2015年1月18日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至2015年7月10日止，另以35885.85元为本金，从2015年4月18日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至2015年7月10日止；五、驳回原告姜艳芳的其他诉讼请求。本案受理费3720元，由被告宁小娜负担3000元，由原告姜艳芳负担720元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 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