（2015）新民初字第550号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-12-15
案件名称
李新铭与林秀英买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沧州市新华区人民法院
所属地区
沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李新铭,林秀英,李智荣
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十二条，第五十八条
全文
河北省沧州市新华区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第550号原告李新铭，男，汉族，1950年10月18日生，住沧州市新华区。委托代理人崔援朝、于增杰，河北海岳律师事务所律师。被告林秀英，女，汉族，1946年4月28日生，住沧州市新华区。委托代理人魏玉和，河北衡泰律师事务所律师。第三人李智荣，男，汉族，1977年1月30日生，住沧州市新华区。委托代理人高斌，河北衡泰律师事务所律师。原告李新铭与被告林秀英、第三人李智荣买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李新铭及其委托代理人崔援朝、于增杰，被告林秀英的委托代理人魏玉和，第三人李智荣及其委托代理人高斌出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李新铭诉称，原、被告于2006年3月30日达成房屋买卖协议，由被告将其所有的沧州市新华区三里庄餐饮宿舍8号房产卖给原告，价格为115000元，达成协议后双方便办理了房产交接及过户手续，原告将房款也全部给付被告。2008年7月被告之子李智荣刑满释放，随后便以上述房产系其父李东海的遗产，应由其与母亲共同所有，被告无权私自处分为由，向法院提起诉讼，要求确认原、被告之间的买卖行为无效。最后经过一审、二审、发回重审、再次二审，法院最终认为：首先，该房屋系李东海与林秀英的夫妻共同财产，李东海去世后诉争房屋的一半应为林秀英所有，另一半作为李东海的遗产由林秀英与李智荣共有。林秀英与李新铭达成房屋买卖协议时，其有权处分其享有的诉争房屋的一半，只是其与李智荣共有的一半，林秀英无权私自处分，侵犯了共有人的权利，应承担相应的侵权责任。另外还认为，李新铭提供的证据不足以证明是善意取得。因此，认定原、被告双方房屋买卖协议无效。其次，认为协议无效后，涉及到无效的原因、各方的过错责任、财产返还及损失赔偿等问题，应另案解决。据此，虽然房屋买卖协议被确认无效，但造成无效的原因全部是由于被告林秀英的过错造成的，原告所有损失都应由被告林秀英承担。为此，诉请法院判令被告向原告赔偿因买卖房屋的民事行为无效给原告造成的损失999578元，诉讼费用由被告承担。被告林秀英辩称，本案的基础事实是经过中级人民法院生效判决认定的，原被告签署的房屋买卖合同无效，原因是原告方非善意，基于合同无效是本案的基本事实，按照规定，合同双方应将因合同履行取得的财产返还给被告，并分别赔偿给对方造成的损失。关于原告的损失是什么，本案合同无效，所以，双方的损失只能是信赖利益损失，本案中原告支出的是11.5万元的房款，因此，原告方基于合同无效的前提，他的信赖利益损失应当是这11.5万元的房款以及房款被占用期间的利息，本案房屋已经交付，占用期间的利息可以和房租相抵。合同无效，原告只能主张信赖利益损失，若以合同履行之后按照合同有效而获得的结果计算利益没有事实和法律依据，因此，我方认为本案中由于房屋拆迁取得的两套楼房是原有平房的价值转换而来，因此，该两套房屋应属于本案被告和第三人所有，综上请法庭驳回原告对被告的诉讼请求。第三人李智荣辩称，由于原告与被告合同属于无效合同，该合同自订立时，就不应履行，因此，就原告主张的可得利益损失不应得到支持。原告主张的损失数额实际上是双方买卖房屋的替代物，因为合同无效，以上财产应返还被告和第三人，这是合同法第58条的规定，信赖利益损失与期待利益属于不同法律概念，其承担责任、方式和条件有明显区别，原告的主张无法律依据。买卖合同双方订立协议是2006年3月，原告购买房屋时不可能知道现在房屋被拆迁以及升值的情况，而且，被告和第三人对之后的情况也无法预料，因此，双方之间不存在期待利益损失，对于原告的损失只是购房款以及占用利息，而且占用利息也应与房屋使用而获得的收益相抵。综上，原告的诉求无事实和法律依据，应当予以驳回。经审理查明，原沧州市新华区三里庄饮食宿舍8号房产（现已拆迁）系被告林秀英的丈夫李东海在七几年分下来的单位宿舍，1997年产权登记表中载明“所有权人：李东海，所有权性质：私有，共有人处无记载。同时登记表中记载北房建筑面积：65.36平方米，南房建筑面积：49.30平方米”。本案第三人李智荣系李东海与林秀英之子，李东海于2003年5月17日病故，作为李东海的继承人李智荣与母亲林秀英未实际分割遗产。2006年1月19日李智荣因盗窃罪被逮捕，其后被判处3年有期徒刑，在此期间经中间人李东岐介绍，林秀英将沧州市新华区三里庄饮食宿舍8号房产卖给了李新铭，2006年3月30日林秀英、李新铭以李东海与李新铭为买卖双方签订协议书一份，载明购房款为120000元（实际购房款为115000元），并依此协议在房管部门办理了房屋过户手续，将房屋所有权人由李东海变更为李新铭。当日原告将房款115000元全部给付被告并由被告出具收条。2006年3月31日原、被告以林秀英与李新铭为买卖双方签订协议书一份，合同条款除购房款变更为115000元外，其余内容同前一日所签订的合同相同。2008年7月李智荣刑满释放，随后便以其母林秀英擅自处分未经分割的共同财产而李新铭恶意购买该房，向本院提起诉讼，要求确认李新铭、林秀英买卖诉争房屋的行为为无效民事行为并返还房产，本院审理后于2011年3月30日作出（2010）新民初字第1205号民事判决书，判决确认林秀英与李新铭买卖沧州市新华区三里庄饮食宿舍8号房产的行为为无效民事行为，后李智荣、李新铭对该判决不服，提出上诉。沧州市中级人民法院经审理后于2011年11月1日作出（2011）沧民终字第1865号民事判决书，判决驳回上诉维持原判，该判决现已生效。判决认为协议无效后，涉及到造成协议无效的原因、各方的过错责任、财产返还及损失赔偿等问题，应另案解决。据此，现原告向法院提起诉讼。2011年1月9日原告李新铭以被拆迁人名义与拆迁人北京博达房地产开发有限公司签订房屋拆迁补偿协议一份，并确定产权调换方式补偿，所选安置楼位置及金额为：1、三里家园2号楼1单元2205室，建筑面积114㎡，金额327180元；2、三里家园10号楼2单元1503室，建筑面积79㎡，金额227125元。两套安置楼金额合计554305元。经原告申请本院委托沧州市宝宇房地产评估有限公司对该两套安置楼的市场价值进行了评估，1、三里家园2号楼1单元2205室的市场价格为人民币53.61万元（单价4703元／平方米）；2、三里家园10号楼2单元1503室的市场价格为人民币37.94万元（单价4803元／平方米）。原被告及第三人均对该评估的价格予以认可。上述事实有当事人陈述、（2010）新民初字第1205号民事判决书、（2011）沧民终字第1865号民事判决书、房屋买卖协议书、收条、评估报告、原告与北京博达房地产开发有限公司签订的房屋拆迁补偿协议、三里家园被拆迁居民结算凭证及安置卡、城市房屋拆迁初步估价结果等证据予以证明。本院认为，已为生效的法律文书所认定的事实，无需证明。原告李新铭与被告林秀英所签订的房屋买卖协议被河北省沧州市中级人民法院（2011）沧民终字第1865号民事判决书确认为无效，并已发生法律效力，因此，该二审生效判决书中所查明和确认的事实，应当予以采信。原、被告之间在房屋买卖协议被确认无效后如何确定各方权利义务关系，应当根据《合同法》第五十八条规定处理，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于原告主张的因合同无效给其所造成的拆迁安置损失，应根据合同双方在签约过程中的过错，确定损失的性质和范围。首先，对于诉争的房屋，因系被告林秀英夫妇的共同财产，在李东海死亡后一半由林秀英所有，另一半由林秀英、李智荣共同共有。林秀英未征得李智荣的同意，擅自处分共同共有人的财产，并且以李东海的名义与李新铭签订房屋买卖协议，并提供李东海的户口本和身份证使双方能够完成过户手续，其违背了《合同法》中所确定的诚实信用原则。其次，无论李新铭是否明知李东海已经死亡，2006年3月30日在李东海不在场的情况下，林秀英、李新铭以李东海与李新铭为买卖双方签订协议书并完成过户的相关手续已是客观事实，李新铭未尽到合理的注意义务，存在过错或过失，其不构成善意取得。关于该问题也在（2010）新民初字第1205号民事判决书、（2011）沧民终字第1865号民事判决书中予以认定。综上，原、被告双方在订立合同过程中都有过错或过失，应当各自承担一半的责任。对于因合同无效给合同双方所造成的损失，属于缔约上的过失责任，原告损失在本案中表现为，原沧州市新华区三里庄饮食宿舍8号房产经拆迁后取得两套安置楼（三里家园2号楼1单元2205室、三里家园10号楼2单元1503室）的市场价格经鉴定共计人民币915500元与拆迁时安置楼房的价值554305元的差价361195元。对于原告损失的承担，因在原、被告签订买卖协议时，被告林秀英有权处分其享有的诉争房屋的一半的所有权，且出卖该诉争房屋是其真实意思表示，并且实际履行了各自的权利义务，故损失的一半应由被告赔付原告。损失的另一半，因原、被告基于各自的过错和过失，各自承担一半的责任，故应由被告赔付原告该损失的四分之一份额，故被告林秀英应当赔偿原告李新铭损失270896.25元。此外，因涉案房屋沧州市新华区三里庄饮食宿舍8号房产买卖合同无效，故被告亦应将房价款115000元返还原告。而本案系原告向被告主张因买卖房屋的民事行为无效给原告造成的损失而提起的诉讼，且安置补偿的房产并未登记在原告名下，故关于拆迁安置房屋及剩余房地产拆迁补偿、补助的归属问题，双方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告林秀英在本判决生效后十日内返还原告李新铭房价款115000元；二、被告林秀英在本判决生效后十日内赔偿原告李新铭损失270896.25元；三、驳回原告李新铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13795.78元，保全费5000元，合计18795.78元，由原告李新铭承担11539.78元，由被告林秀英承担7256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长 杨 建 林人民陪审员 王建刚人民陪审员李开书二〇一六年一月二十二日书 记 员 刘 旭 莹 微信公众号“”