（2015）鄂张湾民一初字第01144号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-11-04

案件名称

王进学与唐祖富、陈孔莲等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

十堰市张湾区人民法院

所属地区

十堰市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王进学,唐祖富,陈孔莲,肖小龙

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂张湾民一初字第01144号原告王进学。被告唐祖富。被告陈孔莲。被告肖小龙。委托代理人肖贵华。代理权限：特别授权代理。原告王进学诉被告唐祖富、陈孔莲、肖小龙房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员熊伟担任审判长并主审，审判员彭剑、人民陪审员余策兵参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告王进学、被告肖小龙的委托代理人肖贵华到庭参加了诉讼；被告唐祖富、陈孔莲经本院依法公告送达起诉状副本、举证通知书、开庭传票，公告期满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告王进学诉称：我与被告唐祖富于2011年10月1日签订了《出售房屋协议书》，约定将被告唐祖富所有的位于十堰市张湾区花果街办放马坪路36号11栋2-3-4号的房屋出售给我，房屋面积为65.53元，房屋总价为188000元。后我按约定向被告唐祖富付清了全部房款，被告唐祖富也向我出具了收据并将房产证等证件交给了我。此后，因家人病重，我一直未入住该房屋及办理房屋过户手续。2014年1月17日，我准备去打扫诉争房屋时，发现房门打不开了，门上贴有被告肖小龙的电话，被告肖小龙在电话中告知我被告唐祖富将本案诉争房屋出售给他了，我在电话中明确告知被告肖小龙该房屋的实际所有人是我王进学，被告肖小龙也表示知晓。2014年1月23日，被告肖小龙不顾我的阻拦，同被告唐祖富恶意串通办理了房产过户手续。现我与被告唐祖富之间签订的《出售房屋协议书》已无法履行，被告唐祖富应当退还我支付的购房款并按合同约定支付违约金及利息，被告陈孔莲作为其妻子，对夫妻关系存续期间的共同债务应当承担共同清偿责任。被告肖小龙明知被告唐祖富所有的房屋已经出卖给我，仍同被告唐祖富恶意串通将房产过户至其本人名下，其主观上存在恶意和过错，故其应当对我的损失承担连带清偿责任。综上，请求法院判令：1、解除我与被告唐祖富签订的《出售房屋协议》；2、被告唐祖富、陈孔莲共同退还我购房款188000元，承担违约金10000，共计198000元，并支付利息（自2011年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本案判决生效之日止）；3、被告肖小龙对上述购房款、违约金及利息承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由三被告承担。原告王进学为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、《出售房屋协议书》1份、《出售房屋补充协议书》1份、收条2份及转账凭证1份。用以证明：1、原告王进学与被告唐祖富之间的房屋买卖合同关系及双方就违约事项进行了约定；2、原告王进学按照合同约定支付了购房款。证据二、《存量房买卖合同》复印件1份、查档证明1份。用以证明被告肖小龙与被告唐祖富之间恶意串通，并就位于张湾区放马坪路36号11幢2-3-4号进行了过户登记。被告唐祖富、陈孔莲未到庭应诉，也未向本院提交答辩状和证据。被告肖小龙辩称：我是通过房屋中介购买的房屋，并不认识房主即被告唐祖富，不可能与被告唐祖富串通。另我是支付了十几万元购买的房屋，购买之前并不知道房屋已经卖给原告王进学了。被告肖小龙为支持其抗辩理由，向本院提交了一组证据，即《存量房买卖合同》1份、银行转账凭证2份、购置发票1份、契税发票1份。该组证据用以证明：1、被告肖小龙与唐祖富之间的合法房屋买卖合同关系；2、被告肖小龙实际支付的购房款为136079元、缴纳契税23183元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告唐祖富、陈孔莲经本院合法传唤，公告期满无正当理由拒不到庭应诉，应视为其在本案审理过程中放弃行使答辩和质证的权利。故经庭审质证，被告肖小龙对原告王进学提交的证据一无异议，原告王进学对被告肖小龙提交的证据均无异议，对上述证据，本院依法予以采信。被告肖小龙对原告王进学提交的证据二的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该证据并不能证明其与被告唐祖富之间恶意串通，其实际支付的购房款136079元。对原告王进学提交的证据二，本院认为结合被告肖小龙提交的购置发票，可以认定其实际支付的购房款为136079元，而非该存量房买卖合同中的约定购房款65000元，即原告王进学以被告肖小龙用明显低于正常市场价格的价款购得了被告唐祖富所有的房屋为由，而主张双方之间存在恶意串通的可能，缺乏证据支撑，故对其抗辩理由本院不予采信，对该证据的证明目的本院亦不予采信。经审理查明：2011年10月1日，原告王进学（乙方）与被告唐祖富（甲方）签订了《出售房屋协议书》，约定：甲方将位于十堰市花果六二厂花园小区十一号楼二单元304室、房屋面积为65.6平方米的房屋出售给乙方；房屋作价壹拾捌万捌仟元整，首付贰万元作为购房定金，剩余房款在搬家前一次性付清；此房出售后（自2011年10月1日至2011年12月1日止），甲方在两个月内给乙方腾出房子，并如期交付给乙方；自立据之日起，甲乙双方不得任意反悔……甲方违约，除退还给乙方贰万元购房定金外，另交给乙方壹万元违约金。同日，原告王进学向被告唐祖富支付购房定金20000元。2011年10月10日，原告王进学（乙方）与被告唐祖富（甲方）签订了《出售房屋补充协议书》，约定：双方同意以转账的形式将原欠的壹拾陆万捌仟元现金于2011年10月10日下午转入甲方账户，乙方现金转到甲方账号后，甲方应将房产证、土地使用证一并移交给乙方保存；甲方定于2011年农历九月二十二日搬出房屋，乙方可当天接管此房。原告王进学于当日以银行转账的形式向被告唐祖富支付剩余房款168000元。后原告王进学一直未入住该房屋，也未办理房屋所有权变更登记手续。2013年11月期间，被告肖小龙先后以转账的形式分两次向被告唐祖富交付购房款110000元、26709元，共计136079元。2014年1月23日，被告肖小龙同被告唐祖富签订了《存量房买卖合同》，该合同中约定的房屋总价款为65000元，后被告肖小龙于当日在十堰市地方税务局车城分局缴纳税款23183，18元，并开具出金额为136079元的销售不动产发票。2014年1月24日，被告肖小龙同被告唐祖富就位于十堰市张湾区花果街办放马坪路36号11幢2-3-4的房屋办理了房产转移登记，并取得证号为“十堰房权证张湾区字第××号”的房屋所有权证书。现原告王进学以被告唐祖富同被告肖小龙恶意串通办理房产转让登记手续，致使其不能入住本案诉争的房屋为由，诉至本院，要求解除与被告唐祖富之间的购房合同，并要求被告唐祖富、陈孔莲退还购房款、支付违约金及利息，被告肖小龙对上述购房款、违约金及利息承担连带清偿责任。故而成诉。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告王进学与被告唐祖富签订的《出售房屋协议书》及《出售房屋补充协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，被告唐祖富在原告王进学按合同约定付清全部购房款后，其应当将本案诉争房屋的所有权证书及土地使用权证书交付给原告王进学并配合原告王进学完成房屋所有权的变更登记手续。现被告唐祖富在收受原告王进学支付的188000元购房款后又将本案诉争房屋出售给被告肖小龙并协助被告肖小龙办理了房产转移登记手续，其已构成根本违约，并致使原告王进学购买房屋的合同目的无法实现，其应当承担相应的违约责任，故对原告王进学要求解除与被告唐祖富之间签订的《出售房屋协议书》并要求被告唐祖富退还购房款188000元及支付违约金10000元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告陈孔莲是否应对原告王进学主张的购房款、违约金及利息承担偿还责任的问题，因原告王进学未能提交证据证实被告陈孔莲系被告唐祖富妻子，故结合本案诉争房屋在被告唐祖富所有时，房产登记信息为被告唐祖富单独所有，故对原告王进学要求被告陈孔莲就被告唐祖富应返还的购房款及承担的违约金承担共同偿还责任的诉讼请求，本院不予支持。关于原告王进学主张被告肖小龙应对被告唐祖富退还的购房款及应支付的违约金、利息承担连带清偿责任的问题，因被告肖小龙系在支付136079元购房款并交纳23183.18元税费后取得本案诉争房屋所有权，本院认定原告王进学提出的被告肖小龙系以明显低于市场的价格购得本案诉争房屋这一理由不成立，故结合原告王进学未能提交其他证据对其主张的被告肖小龙与被告唐祖富之间存在恶意串通加以印证，对原告王进学的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告王进学主张的自2011年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算购房款利息的问题，因原告王进学已根据其与被告唐祖富的合同约定选择主张违约金10000元，现其主张自2011年10月1日起照中国人民银行同期贷款利率计算其已支付购房款的利息损失，并无法律依据，也无合同约定，故对其该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告王进学与被告唐祖富于2011年10月1日签订的《出售房屋协议书》；二、被告唐祖富于本判决生效之日起十五日内向原告王进学退还购房款188000元，并向原告王进学支付违约金10000元；三、驳回原告王进学对被告陈孔莲、肖小龙的诉讼请求；四、驳回原告王进学的其他诉讼请求。如果被告唐祖富未按本判决指定的期间给予金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4260元，公告费560元，共计4820元由被告唐祖富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应当在递交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审　判　长　　熊　伟审　判　员　　彭　剑人民陪审员　　余策兵二〇一六年一月二十二日书　记　员　　张　勋附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…………（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…………第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 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