（2015）娄星民一初字第1540号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-07-29
案件名称
娄底市公安局交警支队后勤服务中心与刘登阳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
娄底市娄星区人民法院
所属地区
娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
娄底市公安局交警支队后勤服务中心,刘登阳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第二百二十六条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条，第十六条第一款，第十八条
全文
湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2015）娄星民一初字第1540号原告（反诉被告）娄底市公安局交警支队后勤服务中心。住所地：娄底市娄星区扶青路。负责人王定龙，该中心主任。特别授权委托代理人陈苏仪，湖南真理律师事务所律师。被告（反诉原告）刘登阳。原告娄底市公安局交警支队后勤服务中心（以下简称交警支队后勤中心）诉被告刘登阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月12日受理，被告刘登阳于2015年9月25日提起反诉，本院依法受理后，依法组成合议庭，于2015年12月25日公开开庭进行了审理，原告交警支队后勤中心的负责人王定龙、特别授权委托代理人陈苏仪、被告刘登阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交警支队后勤中心诉称：2013年12月2日被告刘登阳经过与原告有门面租赁关系的曾俊，占���了原告与曾俊租期已到的娄底市公安局交警支队直属一大队家属区域的临街房屋第10号门面。2014年5月12日原告以曾俊不交还租赁到期的门面为由向法院提起诉讼，被告刘登阳在2014年6月30日刘建清、周景芳、肖庆的《民事答辩状》中认可自己占用原告门面的事实。原告曾多次以口头、书面等方式通知被告搬出强占的门面，但被告置之不理。2015年7月6日原告再次书面公告通知被告，限被告在10日内搬离其侵占的原告门面，然被告仍拒不搬出。原告认为，被告长期侵占原告的房屋门面系违法行为，故诉至法院，请求依法判令被告停止侵害，迅速搬离强占的原告门面，并判令被告赔偿原告的经济损失2.6万元，本案诉讼费由被告承担。原告为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、2013年12月2日的通知一份，拟证明原告于2013年12月2日告知被告搬离侵占的门面的事实；2、2014年1月5日的紧急通知，拟证明原告于2014年1月5日再次通知被告搬离侵占的门面的事实；3、2015年7月6日的通知一份，拟证明2015年7月6日原告又一次通知被告搬离侵占的门面的事实；4、照片复印件，拟证明原告于2015年7月6日将通知送达给被告的事实；5、民事答辩状，拟证明被告刘登阳在刘建清、周景芳、肖庆的答辩状中签名，被告明知其侵占了原告的门面的事实。被告刘登阳答辩并反诉称：被告原承租了原告位于娄底市公安局交警支队直属一大队家属区临街房屋的2号门面，因原告称2号门面需做办公室用，被告配合原告工作于2011年3月1日从曾俊处转租第10号门面，并签订了合同，租赁期限到2013年12月31日止，被告一直按期缴纳租金，原告也未提出异议。但原告在2012年12月19日就通知被告合同已到期，要求被告搬离，并于2013年3月25日起对被告所租门面实施停水停电的措施，还安排社会人员来被告所租门面进行非法拆门等违法行为。被告认为，原告提前强制收回门面、对门面实施停水停电及非法拆门的行为，严重扰乱了被告的正常生活和经营，迫使被告另寻门面及住房，提高了被告的生活成本，导致被告损失了转让费5.8万元、装修费3.5万元、误工费6万元、精神损失费4万元，故反诉请求判令原告赔偿被告各项经济损失共计19.3万元，本案的反诉费由原告承担。被告刘登阳为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、租赁合同一份，拟证明被告从曾俊��转租了门面，租赁期限到2013年12月31日止的事实；2、收据一份，拟证明被告支付给曾俊门面转让费定金2万元的事实。在庭审中，本院组织了原、被告双方进行了举证、质证，被告对原告所提交的证据1持有异议，对证据3、4、5无异议，对证据2表示该证的落款时间被修改过。原告对被告提交的两份证据表示曾俊将门面转租给被告未征得其同意，不予认可。本院经审查以上证据认为，被告对原告提交的证据3、4、5无异议，本院予以认定，证据1予以认定，证据2结合该证的内容看，落款时间应为“2013年1月5日”。被告提交的证据，原告对真实性未提出异议，本院予以认定。本院根据所采信的证据及当事人的陈述，认定本案以下基本事实：原告交警支队后勤中心系娄底市公安局交警支队独立的后勤服务部门，主管娄底市公安局交警支队所属的房产。2008年元月1日原告将所属的坐落在娄星区南贸西街直属一大队家属区域的临街房屋第10号门面出租给案外人曾俊使用，双方签订了《门面租赁合同》，约定租金为800元/月。根据该合同第一条规定：门面的租赁期限为五年，但因计算错误，租赁期限写成2008年1月1日至2013年12月30日，租赁期限实际变成了六年。后该合同承租人变更为曾立阳。2011年初，曾立阳将上述门面转租给被告刘登阳。之后刘登阳一直以曾立阳的名义向原告交纳租金。至2012年12月1日，原告向娄星区南贸西街娄底市公安局交警支队直属一大队家属区域的临街房屋门面全体承租人发出通知书，告知交警支队直属一大队一楼门面于2012年12月30日到期，��再续约，要求承租人在当月30日以前搬离。2013年1月5日，原告再次发出紧急通知，要求各承租人在2013年1月15日前搬离。2013年12月2日，原告发出通告，告知各门面承租人交警支队直属一大队办公楼一楼门面不再对外招租，要求承租人于2013年12月31日前搬离。2015年7月6日，原告向被告刘登阳发出通知，要求被告在2015年7月16日前办理搬离手续。但被告刘登阳直至今日仍未搬离承租门面，且自2012年12月31日起未再向原告交纳租金。另查明，2013年1月原告对被告所承租的门面采取了断水措施。本院认为，原告与案外人曾俊之间签订的《门面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。后该合同承租人变更为曾立阳亦符合法律规定。曾立阳将所租门面转租给被告刘登阳虽未获得原告���明确同意，但是被告刘登阳转租门面后，一直向原告交纳租金，原告理应知道曾立阳将所租门面转租给了被告，原告一直未提出异议，应视为其认可曾立阳的转租行为。根据法律的相关规定，曾立阳将房屋转租给第三人，转租期限不得超过租赁合同剩余的期限，超过部分无效。鉴于原告与曾立阳签订的《门面租赁合同》对门面租赁期限约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，因原、被告发生争议后对租赁期限未达成补充协议，故本院结合合同约定及被告至今仍在使用所承租的门面这一实际情况，确定租赁期限为六年，即至2013年12月30日止。现租赁��间已届满，被告无继续占有、使用、收益承租门面的法律依据，故对原告要求被告搬离租赁门面的主张本院予以支持。在租赁期间，被告应依约足额交纳租金；在租赁期限届满后，被告未将租赁门面腾空返还给原告，而是继续占用租赁门面，还应支付逾期返还租赁物的占有使用费（即租金损失）。原告虽对被告承租的门面采取了断水措施，但被告未提交证据证明该措施给被告造成了损失。被告反诉请求原告赔偿其转让费、装修费、误工费、精神损失费亦无法律和事实依据，故对被告的反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告刘登阳自本判决生效之日起15日内搬离租赁的娄星区南贸西街娄底市公安局交警支队直属一大队家属区域的临街房屋10号门面。二、被告刘登阳自本判决生效之日起十日内支付给原告娄底市公安局交警支队后勤服务中心拖欠的2012年12月31日至2013年12月30日期间的租金人民币9600元及2013年12月31日至2015年8月15日期间的门面占有使用费人民币16400元。三、驳回反诉原告刘登阳的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币450元，反诉费2080元，合计人民币2530元，由被告刘登阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长 肖 霞人民陪审员 吕冬生人民陪审员 贺德娥二O一六年元月二十二日书 记 员 许丽智附本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自