（2015）宁民终字第6762号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-01-28
案件名称
上诉人彭立军与被上诉人南京市浦口区泰山街道天景社区、江苏烽生源垃圾再生能源有限公司租赁纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭立军,南京市浦口区泰山街道办事处天景社区居民委员会,江苏烽生源垃圾再生能源有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第6762号上诉人（原审第三人）彭立军，男，1965年5月6日生，汉族。被上诉人（原审原告）南京市浦口区泰山街道办事处天景社区居民委员会，住所地浦口区泰山街道沿山大道。负责人宗贞，该居委会主任。委托代理人姚卫，江苏石城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江苏烽生源垃圾再生能源有限公司，住所地浦口区珠北路110号。法定代表人吴炎良，该公司董事长。委托代理人孙娟、夏丽君，北京市中银（南京）律师事务所律师。上诉人彭立军因与被上诉人南京市浦口区泰山街道天景社区（以下简称天景社区）、江苏烽生源垃圾再生能源有限公司（以下简称烽生源公司）租赁纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第3002号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天景社区一审诉称，2006年10月14日，天景社区和烽生源公司签订《场地租赁合同》，约定天景社区将黄姚一组铁路西地块租赁给江苏烽生源垃圾制炭有限公司（该公司后变更为被告）使用，租期20年，2005年至2009年年租金为140360元，当年7月1日交清本年租金，逾期每天按年租金的1%支付违约金。签订后，天景社区将场地交给烽生源公司使用。后因烽生源公司拖欠租金，天景社区曾向浦口区人民法院提起诉讼，要求烽生源公司支付2008年至2010年租金及违约金，2010年3月22日，浦口区人民法院作出（2010）浦民二初字第103号民事判决书，该判决书生效后，天景社区申请强制执行，后因多种原因执行未果而终结。2013年8月26日，经催交仅收到2008年4月至2010年3月的租金计280720元，余下租金天景社区多次催要无果。截止目前，烽生源公司又拖欠2010年3月31日至2014年3月31日租金共计617584元。根据合同约定，烽生源公司逾期6个月欠交租金，天景社区有权终止合同，并要求烽生源公司承担每日1%的违约金责任。故诉至法院，请求判令：1、解除天景社区、烽生源公司的租赁合同；2、烽生源公司支付租金617584元及违约金140360元／年×1%×180天=252648元；3、诉讼费由烽生源公司负担。烽生源公司一审辩称：1、要求继续履行双方的租赁合同，烽生源公司愿意支付租金。2、天景社区主张的违约金过高，要求调整。彭立军一审辩称，这是恶意诉讼，天景社区、烽生源公司的租赁合同在2009年就已终止，其是土地的实际租赁人。租金未交是事实，由于天景社区封住我公司大门，不让我使用很多年，因此天景社区无权收取租金，且要赔偿其损失。一审法院经审理查明，2006年10月14日，南京市浦口区泰山街道办事处黄姚社区（以下简称黄姚社区）与烽生源公司江苏烽生源垃圾制炭有限公司（以下简称烽生源制炭公司）签订《场地租赁合同》，约定：黄姚社区将其所属黄姚一组铁路西桃园的一块土地约70.18亩租给烽生源制炭公司，用于发展垃圾资源再生项目。（注：在2005年3月11日，烽生源制炭公司的前身，南京利鹏化工有限公司与黄姚社区签订本块地的合同，经2006年8月30日浦口区泰山街道办事处协调，双方一致同意，将本合同租赁场地的租金统一调整为2000元／亩，承租方变更名为烽生源制炭公司）。租期自2005年4月1日至2025年3月31日止，计20年。按平均每亩2000元标准计算，合计140360元／年。租金每五年按10%的幅度递增一次，即2005年至2009年为第一阶段，2010年至2014年为第二阶段，2015年至2019年为第三阶段，2020年至2025年为第四阶段。烽生源制炭公司在签订本合同后一个月内，所使用土地面积核实无误后，即一次性交清首年租金，次年及以后每年的租金都在当年的7月1日前交清。烽生源制炭公司未按合同约定的期限交付租金的，逾期一日按年租金总额的1%支付违约金，逾期六个月可终止协议。彭立军作为烽生源制炭公司的法定代表人在该合同上签名。2009年5月11日，黄姚社区与彭立军签订《关于解决黄姚土地系列问题的会议纪要》，内容为：因烽生源制炭公司2008年增资扩股变更为合资企业，单位名称变更为江苏烽生源垃圾再生能源有限公司，2008年黄姚社区应收取土地租金14万余元分配于社区居民，黄姚社区向江苏烽生源垃圾再生能源有限公司追要租金若干次，该公司拒不支付租金，不履行合同，使黄姚社区无法及时向居民发放分配金，引起社区居民和社区冲突，造成不良影响，因彭立军不担任江苏烽生源垃圾再生能源有限公司的法定代表人，2009年不再参与该公司的日常事务，但上述两份租赁合同均为彭立军为公司法定代表人时谈判而确定，本土地表面构筑物为彭立军个人公司所有，本次会议达成以下内容：一、彭立军筹集资金14万元于2009年6月交黄姚社区作江苏烽生源垃圾再生能源有限公司2008年的土地租金，黄姚社区出具相关的财务手续，证明此钱为彭立军个人垫付2008年江苏烽生源垃圾再生能源有限公司应付的土地租金；二、2009年起本土地的租金由彭立军按原合同内容承担，合同所定各项条款均由彭立军和黄姚社区共同履行。另查明，黄姚社区居委会因区划调整变更为天景社区居委会，烽生源制炭公司变更名称为江苏烽生源垃圾再生能源有限公司（以下简称烽生源公司）。2010年1月8日，天景社区以烽生源公司拖欠租金为由向浦口区人民法院起诉，要求烽生源公司给付租金及违约金。浦口区人民法院于2010年3月22日作出（2010）浦民二初字第103号民事判决：一、烽生源公司自判决生效之日起五日内支付天景社区280720元；二、烽生源公司自判决生效之日起五日内支付天景社区（自2009年1月1日起至2010年1月1日止以本金140360元计算按每日千分之二支付违约金，自2010年1月2日起至付清租金时止，以本金280720元计算按每日千分之二支付违约金）。2013年8月，彭立军向天景社区支付280720元，天景社区向彭立军出具凭证，凭证记载收款内容为烽生源制炭公司2008年至2009年土地使用费（租金，彭立军个人垫付）。2014年4月3日，天景社区出具情况说明一份，内容为：关于黄姚一组铁路西桃园面积70.18亩土地租赁纠纷一事，根据2006年10月14日黄姚社区与烽生源制炭公司达成的场地租赁合同以及2010年3月22日浦口区法院作出的民事判决书，一方面可说明天景社区居民会与烽生源公司的土地租赁关系合法有效，但2009年我社区与彭立军达成的会议纪要证明其是上述土地的合法租赁人，其本人也表示愿意承担烽生源公司欠我社区土地租金，基于以上情况，我社区提出以下意见：1、彭立军支付自2008年至2014年2月烽生源公司欠我社区土地租金，具体为2008年4月1日至2010年3月31日计280720元，2010年4月1日至2014年3月31日计617584元，上述两项合计898304元，扣除彭立军已支付的280720元，应付天景社区租金金额为617584元；2、上述款项由彭立军在终止协议前支付给天景社区，而后不得以任何理由要回该款，且2009年5月11日达成的会议纪要自动终止；3、彭立军企业搬离天景社区，社区原则上同意，要求（1）立即终止协议（2）彭立军在半年之内将机器设备等附属物迁出上述土地，如到期未迁出，彭立军需继续支付土地占用使用费至迁出之时（费用计算标准以2009年5月11日会议纪要为准，每年140360元）。再查明，2010年3月31日至2014年3月31日的租金计617584元，烽生源公司及彭立军均未向天景社区支付。彭立军曾向浦口区人民法院起诉，要求天景社区履行合约，排除妨碍，退回欺诈其所得的280720元。浦口区人民法院作出（2014）浦民初字第2449号民事裁定：驳回彭立军的起诉。彭立军不服一审裁定，提起上诉。2014年12月2日，南京市中级人民法院作出（2014）宁民终字第4725号民事裁定：一、撤销南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第2449号民事裁定；二、指令南京市浦口区人民法院对本案进行审理。2015年5月28日，南京市浦口区人民法院作出（2015）浦民初字第438号民事调解书：一、烽生源公司天景社区于2015年6月8日前自愿组织村民清除位于天景社区天景洼处原南京利鹏化工有限公司大门处的土堆。二、天景社区彭立军自愿放弃要求烽生源公司天景社区退回其垫付的土地租金280720元，理由是天景社区彭立军认可2009年5月11日与南京市浦口区泰山街道办事处黄姚社区居委会签署的《关于解决黄姚土地系列问题的会议纪要》。三、双方关于本案的纠纷一次性解决，再无其他争议。庭审中，天景社区变更诉讼请求，要求烽生源公司继续履行合同，烽生源公司给付租金617584元、违约金409851元。烽生源公司对天景社区的诉讼请求无异议。彭立军对天景社区的诉讼请求不予认可。后天景社区又向本院申请撤回要求烽生源公司继续履行合同的诉讼请求。一审法院认为，天景社区、烽生源公司签订的租赁合同是双方的真实意思，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行。烽生源公司承租天景社区的场地，应按约支付租金，烽生源公司拖欠天景社区2010年3月31日至2014年3月31日租金共计617584元，烽生源公司无异议，天景社区诉请烽生源公司给付，符合法律规定，一审法院予以支持。根据合同约定，烽生源公司应当一次性交清首年租金，次年及以后每年的租金都在当年的7月1日前交清，未按合同约定的期限交付租金的，逾期一日按年租金总额的1%支付违约金，现天景社区主张烽生源公司给付违约金409851元，烽生源公司无异议，一审法院予以支持。彭立军主张自己是实际租赁人，天景社区、烽生源公司均有异议，一审法院认为涉案土地的出租人和承租人分别为天景社区、烽生源公司双方，一审法院（2010）浦民二初字第103号民事判决对此事实予以确认。本案中，烽生源公司未将自己在合同中权利义务转让给彭立军，而2009年5月11日天景社区与彭立军之间形成的《关于解决黄姚土地系列问题的会议纪要》并无烽生源公司的签章，不能单方面变更承租关系。彭立军交纳的280720元租金是垫付性质，其只是作为债务人自愿加入债务履行之中，故对彭立军的抗辩意见不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：烽生源公司于本判决生效之日起三十日内给付天景社区租金617584元，违约金409851元，合计1027435元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费14047元，由烽生源公司负担。彭立军不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、上诉人是本案土地合法租赁人。2、天景社区将土地重新变更为上诉人合法有效。因烽生源公司违约，造成上诉人经济损失及天景社区收不到土地租金。2009年3月上诉人依据当初转让本案土地的约定收回土地上投入的资产，同时向天景社区提出变更土地租赁人的要求。2009年5月11日天景社区依据合同中“逾期六个月缴纳土地租金可终止协议”条款规定，将土地变更回上诉人，并与烽生源公司解除土地租赁合同。2009年6月天景社区称，他们送达“关于解决黄姚土地系列问题的会议纪要”和变更土地租赁人的通知给烽生源公司，但烽生源公司拒收。3、2010年起本案地段被政府封存进入整体拆迁。天景社区要求上诉人出让位于本案土地上资产，由于价格太低而被拒绝，因而导致上诉人大门被天景社区封堵而无法使用。天景社区封堵的借口为烽生源公司欠土地租金，但其不接收上诉人为烽生源公司垫付款。一审法院判决不当，请求撤销一审法院判决，驳回天景社区的诉讼请求。被上诉人烽生源公司答辩称：一、烽生源公司是涉案土地的合法租赁主体。1、2006年10月14日，天景社区与烽生源公司签订了场地租赁合同，该租赁合同说明烽生源公司是合法土地租赁主体。烽生源公司与天景社区从未有变更合同主体意思表示，双方从未没有变更合同书面补充协议。2、浦口区人民法院（2010）浦民初字第103号判决已经确认烽生源公司为合法土地租赁主体，该判决至今有效。二、上诉人不是合法的租赁主体，其提供的证据都不具备证明力。上诉人提到的和天景社区的会议纪要以及天景社区出具的单方情况说明，上诉人认为合同相对性原则是合同的基本原则，合同当事人与合同毫无关联的第三方对合同的效力、主体作出变更，没有事实和法律依据。在彭立军与天景社区一系列诉讼案件中明确，彭立军只是土地租金的垫付人，彭立军只是自愿债权加入的行为，并不是土地租赁主体身份缴纳租金。三、彭立军在2011年对利鹏公司注销工商资料中明确显示，利鹏公司没有任何债权债务，没有任何资产，因此彭立军以利鹏公司注销为由，代表利鹏公司主张权利没有任何事实和法律依据。综上，希望二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。被上诉人天景社区答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，三方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。双方争议的场地由两被上诉人签订租赁合同，上诉人未能提供充分证据证明该租赁合同的主体发生合法变更，上诉人虽曾为被上诉人烽生源公司垫付租金，但不能以此认定租赁合同的承租方变更为上诉人，上诉人的上诉请求和理由无事实和法律依据，一审法院不支持上诉人的上诉请求并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14047元，由上诉人彭立军负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一六年一月二十二日书 记 员 汪海燕 来源：百度搜索“”