（2015）穗中法民五终字第5209号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-02-18

案件名称

广州市君华物业管理有限公司与宋建军、桂埔芳物业服务合同纠纷2015民五终5209二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州市君华物业管理有限公司,宋建军,桂埔芳

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第5209号上诉人（原审原告）：广州市君华物业管理有限公司，住所地：广州市白云区青云路逸湖南街1号。法定代表人：苏齐，职务：总经理。委托代理人：苏晓，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宋建军，身份证住址广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：桂埔芳，身份证住址广州市荔湾区。上诉人广州市君华物业管理有限公司（下简称君华公司）与宋建军、桂埔芳因物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法太民初字第603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：君华公司是具备三级物业管理资质的企业法人。2004年6月2日，广州市清漪园房地产开发有限公司（甲方）与广州市百世物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将江南世家委托于乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为自2004年8月1日之日起至业主大会成立并接管本小区之日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按物价局批准价向业主或物业使用人收取；等等。合同签订后，广州市百世物业管理有限公司为江南世家清漪园提供物业管理服务。2003年10月10日，广州市物价局向广州市百世物业管理有限公司出具《关于江南世家物业管理服务费标准的批复》，内容为：江南世家小区物业管理服务费以每月每平方米建筑面积计收，别墅为3.4元，商场为4.0元；服务内容包括：清洁卫生、绿化物养护、24小时保安、公共设备设施（指电梯、供电、消防设备、供排水、监控、防盗门等）的维护保养、节日装饰，上门收运垃圾及代业主缴交水电费；此收费标准为最高限价，允许适当下浮；此收费标准试行一年，请向业主做好收费公示工作，执行中出现的情况应及时告知我局；业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业商定物业管理服务收费标准，报我局备案等。宋建军、桂埔芳是广州市白云区太和镇江南世家林泉北街14号102房（房产登记地址为：广州市白云区林泉北街14号102房）的业主。该房屋的建筑面积为138.9161平方米。2006年10月29日，君华公司与宋建军签订《物业管理服务协议》，约定君华公司对涉讼房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；受有关部门的委托，君华公司可以提供水某、电费费用的代缴收费，收费标准执行政府规定；物业管理费的收费标准，按建筑面积每月每平方米2.5元；等等。另查明：2009年4月30日，君华公司对另案业主茹某向原审法院提起诉讼，请求茹某向某公司支付2006年11月至2009年3月的物业管理费21472.73元，茹某向某公司支付滞纳金8764.12元（暂计至2009年3月30日止）。原审法院作出（2009）云某四初字第719号民事判决。该案查明：“君华公司是具备叁级物业管理资质的企业法人。2001年8月1日，广州市清漪园房地产开发有限公司（甲方）与广州市百世物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将江南世家委托于乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为3年，自2001年8月1日12时起至2004年7月31日12时止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按物价局批准价向业主或物业使用人收取等。合同签订后，广州市百世物业管理有限公司为江南世家清漪园提供物业管理服务。另广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2595号判决书，查明法院于2009年3月3日对江南世家清漪园君华公司提供的物业管理服务情况进行现场调查。经调查，江南世家清漪园存在安全监控设施废弃、某些共用设备设施缺乏维护、卫生状况欠佳等现象。另查，2005年3月16日，经广州市工商行政管理局核定，广州市百世物业管理有限公司更名为君华公司。2006年9月22日，江南世家清漪园成立第一届业主委员会。2008年10月22日，江南世家清漪园成立第二届业主委员会。江南世家清漪园业主委员会经广州市国土资源和房屋管理局白云区分局备案。江南世家清漪园业主委员会成立后，未选聘新的物业管理公司，也无与君华公司重新商定物业管理费标准。”；判决：“一、于本判决生效之日起五日内，茹某向广州市君华物业管理有限公司交纳拖欠2006年11月至2009年3月的物业管理费21472.73元；二、驳回广州市君华物业管理有限公司的其他诉讼请求”。君华公司不服该判决提起上诉，2010年3月11日，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终字第449号民事判决，对原审法院查明的事实予以确认，判决：“驳回上诉，维持原判”。君华公司于2014年7月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、宋建军、桂埔芳向某公司支付自2010年2月至2011年2月的水某426元；2、宋建军、桂埔芳向某公司支付自2010年9月的公摊楼梯费155.55元；3、宋建军、桂埔芳向某公司支付自2010年1月至2014年4月期间的公摊路灯费共348.76元；4、宋建军、桂埔芳向某公司支付自2010年1月至2010年12月期间的公摊水泵费共191.32元；5、宋建军、桂埔芳向某公司支付自2010年1月至2014年5月期间的物业管理服务费共18261.15元；6、宋建军、桂埔芳向某公司支付2010年1月16日起至其全部付清所欠物业管理服务费之日止的物业管理服务费滞纳金（暂计至2014年5月31日为人民币14708.49元）；7、宋建军、桂埔芳向某公司支付自2010年1月至2014年12月期间的垃圾处理费共265元；8、宋建军、桂埔芳承担本案的全部诉讼费用。宋建军、桂埔芳在原审中答辩称：关于水某的欠费，君华公司并没有出示自来水公司收取费用的凭证，关于楼梯电梯公摊费用，君华公司也没有出示供电公司收取费用的凭证，关于2010年1月至2014年4月公摊的路灯费也没有出示供电公司的凭证，关于公摊水泵电费也没有出示供电公司收取费用的凭证。关于2010年1月至2014年4月物业管理费，因为我方当时于2008年入住时，地下室有一个设置管理不当，导致2010年5月大水冲进造成了我方财物损失，存放的物品均被淹没，我方进行了公证，并提交给物业管理处，所以我方没有缴纳物业管理费。原审庭审中，君华公司主张宋建军、桂埔芳拖欠自2010年2月至2011年2月的水某426元，自2010年9月的公摊楼梯费155.55元，自2010年1月至2014年4月期间的公摊路灯费共348.76元，自2010年1月至2010年12月期间的公摊水泵费共191.32元，自2010年1月至2014年12月期间的垃圾管理费共265元，称一直向宋建军、桂埔芳催收上述费用，并提交广州供电局有限公司、广东电网公司广州供电局、广州市建设委员会、广州市自来水公司、广州市益源保洁有限公司出具的发票，交款通知书、费用明细表、律师函、快递单及广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的EMS情况表予以证明。快递单及EMS情况表显示君华公司于2011年7月、2011年8月、2013年7月、2014年1月分别向宋建军、桂埔芳邮寄函件。宋建军、桂埔芳对上述费用均不予确认，并称没有收到君华公司邮寄的催收通知，君华公司服务差，并提交《公证书》予以证明。原审法院认为：君华公司作为具备物业管理资质的物业管理企业法人，基于其与开发商签订的《物业管理委托合同》，对江南世家清漪园提供物业管理服务。2006年10月29日，君华公司与宋建军签订《物业管理委托合同》，约定君华公司为宋建军、桂埔芳的物业提供相应物业管理服务，宋建军、桂埔芳亦享受了相应的管理服务，并按物业管理委托合同的约定支付了一段时间的物业管理费，由此可见，宋建军、桂埔芳是认可君华公司为涉案小区物业服务管理人。根据约定，宋建军、桂埔芳享受君华公司提供的物业管理服务，应当支付物业管理费；同时，双方签订《物业管理服务协议》，约定每月每平方米2.5元的物业管理费收费标准，未超过物价部门制定的收费标准。因此，君华公司主张宋建军、桂埔芳于自2010年1月至2014年5月期间，拖欠物业管理服务费共18261.15元，予以确认。君华公司主张宋建军、桂埔芳拖欠自2010年2月至2011年2月的水某426元，自2010年9月的公摊楼梯费155.55元，自2010年1月至2014年4月期间的公摊路灯费共348.76元，自2010年1月至2010年12月期间的公摊水泵费共191.32元，自2010年1月至2014年12月期间的垃圾管理费共265元，能提交收费部门出具的发票予以证明，予以确认。故君华公司请求宋建军、桂埔芳支付上述费用，于法有据，予以支持。根据（2009）云某四初字第719号案查明的事实及当事人的陈述，君华公司提供的物业管理服务确存有一定瑕疵，故宋建军、桂埔芳并非无故拖欠君华公司物业管理费。因此，君华公司请求宋建军、桂埔芳支付物业管理费滞纳金，缺乏事实和法律依据，不予支持。君华公司应对提供的物业管理费服务不足之处予以整改。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条，《广东省物业管理条例》第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、之规定，于2015年6月10日作出判决：一、于本判决生效之日起五日内，宋建军、桂埔芳向某公司支付自2010年1月至2014年5月期间物业管理服务费共18261.15元；二、于本判决生效之日起五日内，宋建军、桂埔芳向君华公司交纳拖欠的水费、公摊楼梯费、公摊路灯费、公摊水泵费、垃圾处理费共计1387元；三、驳回君华公司的其他诉讼请求。如果宋建军、桂埔芳未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费658元，由宋建军、桂埔芳共同承担376元，君华公司负担282元。判后，君华公司与宋建军、桂埔芳均不服原审判决，向本院提起上诉。君华公司上诉称：一、原审法院认定君华公司请求宋建军、桂埔芳支付物业管理费滞纳金缺乏事实依据是错误的。广州市白云区人民法院在（2009）云法民四初字第719号民事判决书中认为君华公司在提供物业服务的过程中存在瑕疵，故不支持君华公司公司要求业主支付物业管理费滞纳金的诉求，并要求君华公司对提供的物业服务不足之处进行整改。君华公司自2009年年底开始即对该判决书中认为的君华公司提供的物业服务不足之处投入了大量的人力物力财力以及采取了各种行之有效的措施进行整改，完善物业管理服务工作、提高物业管理服务质量水平，并取得了非常显著的整改成果。君华公司的整改工作在2011年12月15日得到了广东省物业管理行业协会的认可，君华公司提供物业服务的江南世家小区被评为广东省物业管理示范住宅小区。也就是说，至少自2011年12月15日起，（2009）云某四初字第719号判决书认为的君华公司在提供物业服务中存在的瑕疵已经被整改，君华公司向宋建军、桂埔芳提供着优质的物业服务，宋建军、桂埔芳以此为由拖欠君华公司物业管理费已经于法无据。但是，宋建军、桂埔芳在君华公司对（2009）云某四初字第719号判决书认为的君华公司在提供物业服务中存在的瑕疵整改完成后，并没有依约交纳物业管理费及其他相关费用，而是以种种理由或借口（如要求君华公司改善房屋质量、退还办理房屋登记税费等并不属于君华公司义务或与君华公司无关之类的事由）拒不交纳相关费用。所以，原审法院认为宋建军、桂埔芳并非无故拖欠君华公司物业管理费的认定是错误的，君华公司请求宋建军、桂埔芳支付物业管理费及滞纳金的事实依据充足，应予以支持；二、君华公司与宋建军、桂埔芳签订的《物业管理协议》已经约定了物业管理费滞纳金的计算方式，且该约定并未违反法律法规的规定，是合法有效的，因此君华公司请求宋建军、桂埔芳支付物业管理费滞纳金有充分的法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定以及君华公司与宋建军、桂埔芳签订的《物业管理协议》第十条第四项的约定，君华公司与宋建军、桂埔芳已经书面约定了逾期交纳物业管理费等费用的违约金计算方式，且该约定并没有违反法律法规的有关规定，依法是合法有效的，应当予以支持。因此，宋建军、桂埔芳无合法理由拖欠君华公司物业管理费的，除应当补交物业管理费外，还应当自逾期之日起按每天千分之一的标准向某公司支付违约金。综上，君华公司上诉请求：l、撤销原审判决第三项；2、判令宋建军、桂埔芳立即向某公司支付自2010年1月16日起至其全部付清所欠物业管理服务费之日止的物业管理服务费滞纳金（滞纳金计算方式为：以所拖欠的物业管理费为基准，自逾期之日起按每天千分之一的标准计至宋建军、桂埔芳全部付清所欠费用之日止，暂计至2014年5月31日为人民币14708.49元）；3、本案的诉讼费用全部由宋建军、桂埔芳承担。宋建军对君华公司的上诉请求答辩称：不同意君华公司的上诉请求，我方只是承认物业管理费，不同意支付滞纳金及其他费用。桂埔芳对君华公司的上诉请求答辩称：因为我方的地下室发生了水浸，交涉后君华公司一直没有处理，所以我方不同意支付物业管理费。其他费用也不同意支付，因为君华公司对于这些费用的收取没有经过审计与公开。宋建军、桂埔芳上诉称：一、宋建军被迫于2006年10月29日先与君华公司签订《物业管理协议》，然后再收楼。收楼时即发现所购物业存在重大质量隐患，经数次交涉君华公司置之不理。2010年1月至5月，因出差在外未能及时缴纳。而因物业存患，2010年5月7日广州一场大雨致使地下室涌入大量雨水导致地下室大部分物品受损，经与君华公司协商仍无果，只能暂缓缴纳物业管理费而等待君华公司商解受损事宜；二、关于君华公司主张的水某、公摊楼梯灯电费、公摊路灯电费、公摊水泵电费及垃圾费。依据我国物权法及广东省物业管理条例的相关规定，君华公司所提供的所谓凭证未能对应宋建军、桂埔芳的门牌房号，这些所谓的费用应由经营单位直接向最终用户收取，宋建军、桂埔芳入住后至今未见君华公司将这些经营单位的授权（代收费）或委托书（代收费）公告于小区内；三、（2011）穗中法民五终字第2640号民事判决对君华公司主张的“水某、公摊楼梯灯电费、公摊路灯电费、公摊水泵电费及垃圾费”等不予支持而仅支持物业管理费一项，（2015）穗云法太民初字第603号民事判决却针对相同的小区基于相同的管理费单价类出具不同的判决结果，宋建军、桂埔芳对此不服。综上，宋建军、桂埔芳上诉请求撤销原审判决，改判驳回君华公司的全部诉讼请求或将本案发回重审，并判令本案一、二审诉讼费用由君华公司负担。君华公司对宋建军、桂埔芳的上诉请求答辩称：一、宋建军、桂埔芳的上诉理由是其所购物业存在重大质量隐患，导致其物品受损，但物业存在质量问题是开发商的问题，与我方无关；二、宋建军、桂埔芳认为君华公司所主张的水某、公摊电费等其他费用没有任何收费依据的说法是不符合事实的，君华公司一直都有向小区的业主公告公示，并且向每一位业主告知具体的收费方法、计算方法及收费依据，在一审时君华公司也出示了大量的票据及单据予以证明；三、君华公司提供的物业服务在2011年12月份已经得到了广东省物业管理协会的认可，涉案小区已经被评为广东省物业管理示范住宅小区。因此，（2009）云某四初字第719号民事判决所认定的事实已经发生了重大改变，不再符合目前小区的管理现状。二审庭询中，宋建军、桂埔芳陈述：在不清楚费用的计算方式的情况下，自2006年至2010年，其一直有向某公司交纳管理费及公摊楼梯灯费、公摊路灯费、公摊水泵费、垃圾费等费用，2010年后因发生水浸的事情就没有缴纳管理费以及其他费用；关于水某，之前系由物业公司代收，之后自行向供水部门缴纳，具体从何时起自行向供水部门交纳不清楚；因为君华公司没有解决其地下室水浸受损的问题，所以缓交物业管理费，如果君华公司给予其地下室因水浸受损的补偿就同意缴纳物业管理费。经二审查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：君华公司与宋建军于2006年10月29日签订的《物业管理服务协议》第四条“物业管理服务费用”第一款约定：乙方（宋建军）交纳费用时间：每月5～15日9：00～17：00，第四款约定：物业管理费用及其他定期收取或代收费用的收取方式：采用银行转账方式收取，每月15日前收取当月的物业管理服务费、水电费及相关的分摊费用；第十条“违约责任”第四款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一的标准交纳违约金。本院认为：关于君华公司的上诉请求部分。另案生效判决已查明君华公司对涉案房屋所属江南世家清漪园提供了物业管理服务。君华公司诉请宋建军、桂埔芳支付拖欠的物业管理费、公摊路灯费等费用，并就此提供其与宋建军签订的《物业管理服务协议》、发票、费用明细表等证据证明各项费用产生的依据及具体数额，宋建军、桂埔芳仅以君华公司未解决涉案房屋地下室水浸受损为由主张暂缓缴纳物业管理费，而未明确对君华公司提供的物业服务的质量提出异议，故原审判决对《物业管理服务协议》约定的逾期缴纳物业管理费的滞纳金进行调整缺乏充分理据，君华公司上诉主张宋建军、桂埔芳依照《物业管理服务协议》约定按每日千分之一的标准支付滞纳金符合合同约定，本院予以支持。鉴于君华公司自认其在（2009）云某四初字第719号民事判决生效之后曾按照该生效判决的要求对物业服务中存在的瑕疵进行整改，并认为其至少自2011年12月15日起已经整改完毕，故本院认定宋建军、桂埔芳应自2011年12月16日起，向某公司交纳逾期支付物业管理费的滞纳金，物业管理费按每月347.29元计算，自2011年12月16日起计至2014年5月共计10245元，滞纳金以每月拖欠的物业管理费为基数，按每日千分之一的标准，自君华公司诉请的每月16日起计至付清拖欠的物业管理费之日止，但应以欠付物业管理费的总额为限。关于宋建军、桂埔芳的上诉请求部分。宋建军、桂埔芳称因涉案房屋存在质量隐患导致其地下室物品因天降大雨而受损，宋建军、桂埔芳与君华公司协商而未果，故暂缓缴纳物业管理费，但涉案房屋的质量问题属于宋建军、桂埔芳和开发商之间的商品房买卖合同关系的处理范畴，与宋建军、桂埔芳和君华公司之间的物业服务合同关系无涉，宋建军、桂埔芳就此可另寻法律途径解决，其以此为由抗辩不向某公司支付物业管理费缺乏法律依据。关于君华公司所主张的水某、公摊楼梯灯费、公摊路灯费、公摊水泵费及垃圾费等费用，对于其中的水某及垃圾处理费，宋建军、桂埔芳未举证证明已交纳，并确认之前涉案房屋所发生的水某及垃圾处理费曾由君华公司代收，而对于公摊楼梯灯费等费用的发生，君华公司已提交发票、费用明细表等证明收费依据及计算方式，因该费用确因涉案房屋所属物业管理区域内共用设施设备的维护而发生，且君华公司所主张的计算方式并无明显不妥，而宋建军、桂埔芳确认在此之前亦亦曾向某公司交纳，另双方签订的《物业管理服务协议》也约定了宋建军、桂埔芳应当交纳的费用包括水电费及相关的分摊费用，故君华公司诉请宋建军、桂埔芳支付水某、公摊楼梯灯费等费用合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。综上所述，君华公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；宋建军、桂埔芳的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法太民初字第603号民事判决；二、宋建军、桂埔芳在本判决书送达之日起五日内向广州市君华物业管理有限公司支付逾期支付2011年12月16日至2014年5月期间物业管理费10245元的滞纳金（以每月拖欠的物业管理费为基数，按每日千分之一的标准，自当月16日起计至付清之日止，以当月拖欠的物业管理费总额为限）。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各658元，由广州市君华物业管理有限公司各负担158元，宋建军、桂埔芳各负担500元。本判决为终审判决。审判长　　蔡培娟审判员　　谭红玉审判员　　黄　嵩二〇一六年一月二十二日书记员　　杨思敏关注公众号“”