（2015）浙金民终字第1751号

裁判日期: 2016-01-21

公开日期: 2016-03-03

案件名称

蒋文斌与刘春龙房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蒋文斌,刘春龙

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2015）浙金民终字第1751号上诉人（原审原告）：蒋文斌。委托代理人：陆建强，浙江新东阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘春龙。委托代理人：蔡跃忠，东阳市申义法律服务所法律工作者。上诉人蒋文斌与被上诉人刘春龙房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2015）东民初字第715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告蒋文斌诉称：被告系东阳市吴宁巴黎春天婚纱影楼业主，因经营需要曾向原告租赁坐落于东阳市白云街道平川路2号的房屋一幢。2010年8月25日，双方签订房屋租赁合同一份，合同对租赁的相关事宜进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2014年11月份，被告未能按时缴纳下一年度的租金，经原告多次催讨未果，且原告在催讨过程中发现，被告擅自将租赁房屋承重墙拆除（与隔壁户的隔墙），影响了房屋的结构安全。故原告按照合同约定第五条，于2014年12月1日向被告邮寄送达了解除合同的通知。但时至今日，被告仍占用该房屋，不肯将其腾空并恢复原状交还给原告，故原告诉至法院请求判令：1、被告立即将坐落于东阳市白云街道平川路2号的租赁房屋腾空、并恢复原状交还给原告；2、被告赔偿原告租金损失37500元（租金损失已从2014年12月21日计算至2015年3月20日，此后仍按每月12500元计算至被告将租赁房屋实际交还给原告之日止）；3、被告支付原告违约金75000元。原审被告刘春龙辩称：被告方并不存在逾期交付房租的情形。双方合同约定房租系于租用前缴纳，而本案房屋约定到期日为12月21日，被告于12月初已将房租通过银行转账的方式交给原告。关于原告所说的擅自拆除承重墙不是事实。涉案房屋系框架结构，故被告拆除房屋墙壁开门并不影响房屋结构，且合同中明确约定被告方有权进行装修，无需征得原告方同意。另原告对于被告开门一事一直是知情的，原告诉称刚刚知晓不是事实。原告于2014年12月1日发出通知要求解除合同，被告于2014年12月4日即回函提出异议，不同意解除合同，同时于8日将租金汇给原告，原告收款后并未提出解除合同退回租金。双方合同继续履行中，并不存在原告所说的合同解除一说。故请求驳回原告的诉讼请求。原审法院审理查明：2010年8月25日原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告将坐落于东阳市白云社区平川路2号整幢8层房屋出租给被告作为影楼婚纱基地，租赁期限为十年，自2010年12月1日至2020年11月30日，第一年租金为8万元，第二年至第五年租金每年15万元，第六年开始每年按当年价格递增7%。租金先交后用，每年一次性付清，提前一个月缴纳下一年的房租。被告若需要装潢，并不影响房屋结构，装潢费由被告自负。被告若有以下情况，原告方有权终止合同，收回房屋：1、被告利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；2、被告未按合同约定使用房屋的；3、被告未按合同约定缴纳租金（包括押金）或履行义务的。租赁合同期满即终止。被告逾期不迁的，应承担原告损失（包括房屋的租金和违约金，违约金以50%的年租金计算）。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告依约支付了当年的租金。2011年11月16日，原告向被告出具房屋租赁合同补充协议一份，约定：2010年12月1日蒋文斌将东阳市平川路2号五间整套房屋出租给刘春龙。因出租方客观原因推迟一个月交付使用，现经过两者协商，出租人同意将房屋正式出租日延后20天，起租日期为2010年12月21日。2012年12月19日、2013年11月15日被告通过转账的方式分别支付了2013年度、2014年度的租金。2014年12月1日原告通过邮寄方式向被告书面送达解除合同的通知一份，以被告未按时缴纳房租，且未经原告同意擅自拆除涉案房屋承重墙为由解除租赁合同，要求被告立即腾空涉案房屋并恢复原状。被告于次日收到该通知书，后通过短信方式要求原告提供银行账号，以便支付房租，原告未同意。同月4日，被告通过邮寄方式向原告书面送达回函，称不存在逾期缴纳房租的事实，且装潢并不影响房屋结构安全，当时已电话告知原告，原告也未提出任何异议，并要求原告提供银行账号，以便被告租金汇入。原告于当日收到该回函。同月8日，被告通过其他途径取得原告账号，汇入2015年度租金15万元并通过短信的方式告知原告。原审法院审理认为：本案争议焦点主要为：1、被告是否存在经合理催告逾期未支付租金和擅自拆除承重墙的行为？关于租金，原审认为，原、被告在补充协议中约定的租赁期起点为12月21日，按照合同约定，被告应于11月21日前将下一年的租金一次性支付给原告。但被告直至12月8日才交付2015年度的租金。故被告存在逾期未支付租金的违约行为。在被告未按时履行付款义务的情况下，原告应及时以合理的方式催告被告并给予一定的合理履行期限。原告并未予以合理催告，退一步说，即使原告有送达书面催款函，但根据原告方提供的书面催款函中载明的付款期限为11月15日前，并不符合合同约定的11月21日。故原告未提供其合理催告的相关证据，原告诉称被告经合理催告逾期未支付租金的理由，不予支持。关于承重墙的拆除，被告在庭审中承认对涉案房屋西面与隔壁户共用的墙体进行部分拆除，改建为一道门。原审认为，涉案房产系钢混结构，被告拆除用于开门的墙是否是承重墙，所开的门是否影响了涉案房屋建筑主体和承重结构，因原告未申请相关部门鉴定，故原告该项主张暂不予采信。2、关于合同是否已经解除：原审认为，本案系租赁合同，时间因素不是合同中的决定性要素，被告超过合同约定期限支付租金的行为构成迟延履行，但并未达到使合同目的不能实现的程度，不应认定构成根本违约，故原告以此为由主张行使解除权，理由不充分。原告诉称，被告于2014年12月2日收到原告关于解除房屋租赁合同之通知后，未在三个月内起诉，符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，因此租赁合同应于2015年3月1日解除。原审认为，原告行使该款解除权时应符合合同法第九十六条规定的合同解除的条件，即符合协议解除或法定解除的条件。本案中，原告以被告迟延履行为由要求解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，此种情形可以简称为迟延履行主要债务。迟延履行合同主要债务是权钱成合同解除的法定条件之一。但当事人以此为由行使法定解除权时，应当符合以下条件：（1）对方当事人违反了双方对履行期限的约定，在履行期限届满时没有完全履行债务。（2）对方当事人迟延履行的是合同中约定的主要债务。（3）必须对迟延方进行催告。本案中，被告存在迟延履行支付租金这一主要债务的行为，但原告并未进行合理催告，且被告在2014年12月8日已将2015年全年租金交付给原告，故原告以被告迟延履行为由要求解除租赁合同的理由不成立，不予支持。3、关于原告要求被告将涉案房屋腾空、恢复原状返还原告并支付相应的租金损失：原、被告签订的房屋租赁合同尚未解除，双方应按照合同约定继续履行彼此的义务。被告已于2014年12月8日将2015年的租金汇给原告，原告对此亦无异议，原告要求涉案房屋的使用人被告将涉案房屋腾空及返还原告的诉请，不予准许。4、关于原告要求被告支付违约金75000元：原审认为，原、被告签订的房屋租赁合同中关于违约金的约定为：租赁合同期满即终止。被告逾期不迁的，应承担原告损失（包括房屋的租金和违约金，违约金以50%的年租金计算）。该条款所涉及的情况系合同期满情况下被告逾期未迁的情形，与本案所涉情形并不相符，故原告以此条款所定标准要求被告支付违约的诉请，不予支持。鉴于被告逾期支付租金18日的行为，已构成违约，确给原告造成了损失，应承担相应的违约责任。因双方未对逾期支付租金的行为约定违约责任，原审酌情其违约金以150000元的年租金为基准按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率的四倍的1.3倍计算，即2062.67元。综上，原告的诉请部分成立，予以支持，部分不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告刘春龙应于判决生效之日起十日内支付原告蒋文斌逾期支付租金所产生的违约金2062.67元。二、驳回原告蒋文斌的其他诉讼请求。一审案件受理费2550元，减半收取1275元，由被告刘春龙负担。宣判后，原审原告蒋文斌不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实有误，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已经解除。因被上诉人未按时缴纳租金且未经上诉人同意擅自拆除租赁房屋承重墙，影响了房屋结构安全。按照合同第五条第二款、第三款的约定，未按合同约定使用房屋和未按合同约定缴纳租金，上诉人有权终止合同收回房屋。按照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条的规定，上诉人有解除合同的权利，并通知被上诉人，通知送达时合同即解除。上诉人已经于2014年12月1日向被上诉人邮寄送达了解除合同的通知，被上诉人于次日收到通知。被上诉人有异议但并未在期限内提起诉讼。一审法院以法定解除合同的条件来衡量上诉人解除合同的理由，违反法律规定。在认定事实错误的基础上，适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定判决，适用法律错误。综上，请求撤销原判、依法改判支持蒋文斌的一审诉讼请求。被上诉人刘春龙辩称：根据上诉人与被上诉人之间的合同第二条、第三条第二款，租金是先交后用，每年一次性付清。第一年租金是8万元，第二至第五年租金每年15万元，从第六年开始以后的房租需要提前1个月缴纳，前五年的房租只要在租赁期间（本案确认为12月21日之前）被上诉人支付租金都是不构成违约或迟延。上诉人的上诉理由不能成立，一审法院所认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，原判认定事实基本清楚，证据充分，本院予以确认。另查明，双方签订的房屋租赁合同第三条约定“……租金的缴纳方式期限：租金先交后用，每年一次性付清。第一年租金为捌万元，第二年至第五年租金每年壹拾伍万元。第六年开始每年按当年价格递增7%以后每年租金提前壹个月缴纳下一年的房租。”本院认为：首先，双方对于租金缴纳方式是否为每年租金都要提前一个月缴纳有争议，从合同的表述来看也有歧义，但租金先交后用，每年一次性付清是确定的。而根据补充协议，合同的起始日期为12月21日，即每年的12月21日至次年的12月20日为一个租赁年度，那么最迟应该在12月21日前付清下一年度的租金。本案中，2014年12月21日至2015年12月20日这一年度的租金，被上诉人于2014年12月8日付清，并未构成根本性违约，上诉人要求解除合同，理由不能成立。其次，被上诉人承租涉案房屋用于开办婚纱影楼，在不影响房屋结构安全的前提下可以进行装潢，装潢后实际经营四、五年，上诉人主张2014年才发现被上诉人擅自拆除墙体开门洞，有违常理。上诉人亦未提供鉴定意见等相关证据证实装潢影响了房屋的结构安全，故上诉人以被上诉人未按合同约定使用房屋为由要求解除合同，亦不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2550元，由上诉人蒋文斌负担。本判决为终审判决。审　判　长　黄良飞审　判　员　王孜力哈代理审判员　盛　　伟二〇一六年一月二十一日代书　记员　吕倩茜关注公众号“”