（2015）杨民四（民）初字第4393号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-03-02
案件名称
上海荣正物业管理有限公司与上海市杨浦区凯城景庭园业主委员会物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海荣正物业管理有限公司,上海市杨浦区凯城景庭园业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四（民）初字第4393号原告上海荣正物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人吴玉清，执行董事。委托代理人华万庆。委托代理人范勇，上海笑展律师事务所律师。被告上海市杨浦区凯城景庭园业主委员会，住所地上海市杨浦区。负责人陈厚生，主任。原告上海荣正物业管理有限公司（以下简称荣正公司）诉被告上海市杨浦区凯城景庭园业主委员会（以下简称凯城业委会）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张扬独任审判，并于2015年12月16日、2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告荣正公司的委托代理人华万庆、范勇，被告凯城业委会的负责人陈厚生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荣正公司诉称，原告原系被告所在“景庭园”小区物业服务单位，于2011年7月1日进驻“景庭园”小区进行物业管理服务，2011年9月20日，原、被告正式签订《物业服务合同》，合同约定服务期限为2年，自2011年7月1日起至2013年6月30日止。原告实际开展物业管理服务至2014年5月31日止。在原告服务期间，共计垫付维修更新费、房屋维修费及其他费用等共计人民币160，415.9元（本案币种均为人民币），上述垫付费用按约定应由被告承担。故现诉至法院，要求判令被告向原告支付欠款160，415.9元。被告凯城业委会辨称，对于符合业主大会议事规则、《物业服务合同》以及上海市物业管理相关规定的原告垫付的部分项目款同意支付，认可陈厚生、吴某某签字的凭据，但只经过原业委会副主任虞某某一个人签字确认的凭据是虞某某的个人行为，由此所产生的项目款被告不予认可，调整工资补贴项目款没有法律依据，不同意支付，不同意原告提出的各项小修小补费用，因原告收取的物业服务费中已包含此类费用。经审理查明，2011年9月20日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订一份《物业服务合同》，约定甲方委托乙方对上海市杨浦区政立路179弄凯城景庭园小区进行物业管理，合同约定，乙方就小区的物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护、物业公共区域的清洁卫生服务及业主委托的其他物业管理服务事项等提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费的标准是住宅多层0.94元／月·平方米，商业用房1.88元／月·平方米；合同中约定物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊；乙方按照包干制收费形式确定物业服务费，由业主直接向乙方支付合同约定的物业服务费用，盈余或亏损均由乙方享有或者承担。合同第十二条停车场收费分别采取以下方式：（一）停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车车位150元每个每月、车库机动车车位300元每个每月的标准向乙方缴纳停车费，地面停车费收入税后75%归甲方所有，25%归乙方所有补充物业管理成本。合同第十四条约定，本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定第（五）项其他中载明：地下停车费按10%归甲方所有，归集于小区维修基金。合同第二十四条约定，乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付，已经支付的，业主有权要求乙方加倍返还，如遇国家最低工资和外来民工综合养老保险金调整，双方协商解决。合同第三十五条约定，本合同为期2年，自2011年7月1日起至2013年6月30日止。合同甲方签章处加盖有“上海市杨浦区凯城景庭园业主委员会”公章，法定代表人处加盖有“虞某某印”，乙方签章处加盖有“上海荣正物业管理有限公司”公章，法定代表人处加盖有“华万庆印”。原告于2011年7月1日起正式进驻上海市杨浦区政立路179弄凯城景庭园小区进行物业管理。2013年3月4日，原、被告签订一份《代理协议书》，协议书约定甲方上海杨浦区景庭苑小区业委会，委托乙方上海荣正物业管理有限公司代理，上海杨浦区政立路XXX号物业用房租赁费事宜如下：1、乙方代理甲方收取丙方上海宇某通讯电子有限公司（租赁户）租赁费（每月租赁费4，350元）并出具发票；2、甲方给乙方代理管理费为租赁费的25%；3、乙方给甲方的代收租赁费单独立账；4、乙方收取丙方租赁费后给甲方出具收讫收据；5、甲、乙双方聘用的物业合同取消，本代理协议书也同时取消。2013年6月30日，《物业服务合同》到期后原、被告未续签合同，双方继续按原合同约定履行。2014年5月17日，原告撤离上海市杨浦区凯城景庭园小区，退出该小区物业管理。2014年11月25日，被告出具《证明》，载明：上海荣正物业管理有限公司在本小区政立路179弄景庭苑管理服务期限自2011年7月1日至2014年5月31日止。另查，2009年6月至2013年11月期间，虞某某担任凯城业委会副主任，主任之职空缺。2013年12月5日起，凯城业委会主任为陈厚生，副主任为吴某某。2015年12月2日，原告具状来院，作如上诉请。审理中，原告向本院提交加盖有被告公章的《2011年7月至2012年12月景庭苑停车公益收支情况表》，表内支出部分标注有10项：1、2011年7月至2012年12月停车费中支付：2011年12月业委会活动经费：218元（其中复印：95、购茶叶：40、一次性杯子：23、花篮：60）；2、保安年终奖：3，600元；3、2012年1月：维修后门700元；4、2012年3月：周界报警材料费6，800元；5、2012年6月：495元（其中调换灭火器干粉285、时空开关60、反光贴150）；6、2012年9月：2，400元（其中监控摄像600、13号摄像700、运粪500、运粪600）；7、2012年11月：5，680元（其中清洗景观池300、购电缆线600、9、10号自行车门改装费2，800、配钥匙1，280、维修5、6号地面与绿化隔离带及前门停车柱子700）；8、维修15号102室朝南天井铁门及泵房修理520元；9、门卫室后门屋顶渗水950元；10、工资调整补贴13，770（170元＊9个月＊9个人）。合计支出35，133元。2013年8月，原告制作的加盖有被告公章和加盖有“虞某某印”的2013年1-6月份《上海市业主大会账目公布表》，公布表支出一栏中标注有维修更新费用1，000元，项目为抽大粪，经业主决定、用于其他需要2项，项目分别为办公用房105.5元和保安奖金3，950元。合计支出5，055.5元。2014年1月，原告制作了2013年7月至2013年12月《上海市业主大会账目公布表》，其中支出中维修更新费用共13项合计7，224.3元及经业主决定、用于其他需要的费用32，130元（2013年1-3月保安保洁工资调整补贴4，590元，2013年4-12月保安保洁工资调整补贴27，540元）。该份公布表被告未盖章确认，原告加附有对应13项维修更新费用的发票及收据，2013年7-11月期间的发票及收据上均有虞某某书写的“同意从停车费中支付”并签名的字迹，2013年12月的收据上有陈厚生、吴某某的签名并标注“该费用从2013年停车费支出”。合计支出39，354.3元。2014年6月，原告制作了2014年1-5月《上海市业主大会账目公布表》，其中支出中维修更新费用共11项合计47，848元，其中2014年1月7日的《建筑装潢、防水施工承包合同》是被告与施工单位签署，工程款在施工合同中约定为包工包料40，280元，原告代为支付了费用；经业主决定、用于其他需要的费用共4项合计25，787.5元。该份公布表被告未盖章确认，原告加附有对应11项维修更新费用项目的票证，票证上均有陈厚生、吴某某2人或其中1人的签字确认，合计支出73，635.5元。2013年初，原告制作了2011年7月-2012年12月的《上海市业主大会账目公布表》，原、被告双方盖章确认，维修更新费用共6项合计3，015元。2013年7月，原告制作了2013年1月-6月的《上海市业主大会账目公布表》，原、被告双方均盖章确认，维修更新费用共6项合计3，162.80元。2014年初，原告制作了2013年7月-12月的《上海市业主大会账目公布表》，维修更新费用共2项合计1，060元。该份公布表没有被告签字盖章，原告提供《申请报告》加以证实，《申请报告》上均有虞某某的签字并注明“同意从维修基金中支付”。诉讼中，经原告申请，证人虞某某出庭作证，证人虞某某陈述：原告上海荣正物业管理有限公司曾在上海市杨浦区凯城景庭园小区担任物业管理，当时发生的原告垫付的相关费用是经过我的同意，被告应向原告支付。2009年6月-2013年12月期间，我担任上海市杨浦区凯城景庭园业主委员会副主任，主管小区日常维修管理工作，原告进驻后，业主委员会主任陈厚生不干了，业委会没有改选，业委会主任之职空缺了2年，2011年6月-2013年7月业委会没有主任，只有我一个副主任，由我主持工作，且由我处理日常事务。原告支出的费用，有我签字确认的我都认可，原告支出的小区公共费用应从业委会提取的停车费上支出，业主家里及外墙维修等费用经过一系列的程序由我签字确认后从维修基金中支出。原、被告就小区停车费分配比例在物业服务合同上都有约定，原告支出的小区公共费用应从业委会提取的这部分停车费上支出，原告垫付的费用我在单据上都有注明。保安保洁工资调整是很正常的，但合同约定工资调整要协商是因为要根据国家政策，为了不增加业主的负担，该部分的支出应从停车费上支出。原告对证人证言无异议。被告对证人证言有异议，认为工资补贴不能由证人一人决定，工资调整双方没有书面协议，故对工资补贴项目不认可，且工资补贴不能从停车费上支出。审理中，原告当庭表示账目公布表中的保安奖金即为业委会向保安发放的红包。以上事实，由《物业服务合同》、《证明》、公共收益情况表、上海市业主大会账目公布表、发票、收据、《建筑装潢、防水施工承包合同》、发函、申请报告、签收单、决算单、工程维修项目签证表、《代理协议书》、《租房合同》及收条等证据材料和当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告荣正公司与被告凯城业委会所订立的《物业服务合同》中明确约定了原告的管理项目和履职范围，双方在《物业服务合同》中明确业主应按规定向原告交纳物业服务费，且原告的收费形式为包干制。关于停车场收费的标准在合同中亦加以明确，约定了原、被告间就小区地面、地下停车费收益的分配比例。合同中并明确被告所获停车费归集于小区维修基金。虞某某代表业委会与原告签订了《物业服务合同》，且在2009年6月至2013年11月期间，虞某某担任业务会副主任，主任之职空缺，有被告公章或虞某某以业委会负责人名义签字的原告各项支出费用票据凭证应认定为被告确认原告垫付钱款的行为，被告理应返还原告垫付的各类款项。被告认为虞某某一人签字的票据系个人行为，但被告确认的票据中也有陈厚生或吴某某一人签字的情况，被告提出原告的小修小补不应由被告承担，应从原告收取的物业管理费中支出，同样在被告确认的票据中也存在小修小补的情况，故被告的抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。关于工资调整补贴一节，《物业服务合同》中明确约定如遇国家最低工资和外来民工综合养老保险金调整，双方协商解决，可见国家最低工资出现调整后的解决方式需经双方协商解决已作为合同条款加以确立，而在加盖有被告公章的《2011年7月至2012年12月景庭苑停车公益收支情况表》中的支出部分中标明有工资调整补贴一项，原告虽未提供2013年1月至2014年5月期间原、被告协商解决工资调整补贴的书面依据，但根据国家最低工资标准调整的实际情况，结合证人证言及被告盖章确认的工资调整补贴部分，可认定原告按照国家政策规定对员工进行了工资调整补贴，本院结合案件事实，对原告提出的工资调整补贴一项予以酌定。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：被告上海市杨浦区凯城景庭园业主委员会应在本判决生效之日起十日内返还原告上海荣正物业管理有限公司人民币135，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3，508元，减半收取计人民币1，754元，由原告上海荣正物业管理有限公司负担人民币254元，由被告上海市杨浦区凯城景庭园业主委员会负担人民币1，500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 扬二〇一六年一月二十一日书记员 袁甄乙附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 来源：百度搜索“”