（2015）宛龙民三初字第00318号

裁判日期: 2016-01-21

公开日期: 2016-10-08

案件名称

乔荣山与南阳鸿德房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南阳市卧龙区人民法院

所属地区

南阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

乔荣山,南阳鸿德房地产开发有限公司（原南阳豪盛房地产开发有限公司）

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条

全文

河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）宛龙民三初字第00318号原告乔荣山。委托代理人尹玉凤，河南博音律师事务所律师。委托权限为特别授权。被告南阳鸿德房地产开发有限公司（原南阳豪盛房地产开发有限公司）。法定代表人陈继平，任公司经理。委托代理人林雪阳，该公司法律顾问。代理权权限为特别授权。原告乔荣山与被告南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称南阳鸿德房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乔荣山的委托代理人尹玉凤和被告南阳鸿德房地产公司委托代理人林雪阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2015年2月3日签订房屋买卖协议，约定由原告购买被告开发的位于宛城区××与××路交叉口的豪盛罗马帝景房屋9座（其中三座为商铺），优惠后购房总价款4600000元，原告按约定支付了购房款，被告却迟迟不予办理房屋产权手续并不履行交房义务。故请求法院判令依法确认原被告之间的买卖协议有效，判令被告协助原告办理过户手续，履行交房义务。诉讼费由被告负担。被告辩称，原告所诉买卖事实不存在，双方签订的买卖合同无效。2015年2月3、4、5号原被告签署相关房产买卖合同及认购协议、收款收据等，其实际为担保被告向原告借款共计1560万元（已返还部分款项）的债务，买卖关系并未实际发生，关于上述时间内所签订的收据也是通过倒账的形式，即原告将购房款汇入被告，被告即又转回原告处。通过这种形式可知原告并未实际支付购房款，房屋买卖协议不成立。故请求法院依法驳回原告诉请。经审理查明，2015年2月3日，原告乔荣山和被告南阳豪盛房地产开发有限公司（2015年1月30日更名为南阳鸿德房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》六份和《商品房认购协议书》一份，约定乔荣山出资4600000元（通过银行转账支付）购买南阳豪盛房地产开发有限公司开发的位于宛城区××与××路交叉口××住宅及××、××、××商铺共××套（商品房预售许可证号为2011027），其中六份《商品房买卖合同》分别约定乔荣山购买的房号为X号楼X单元XX层XXX室、XXXX室，X号楼X单元XX层XXXX室、XX层XXXX室、XX层XXXX室，X号楼X单元XX层XXXX室，该六套房屋双方签订了正式的商品房买卖合同，并均在南阳市房产管理局办理了房产备案登记手续。《商品房认购协议书》约定原告购买的商铺为豪盛罗马帝景X号、X号、X号，建筑面积398.58平方米，一次性付款优惠后双方确认总价1460000元等。上述房屋现均已完工，部分住户已入住。2013年4月26日，贺文桂（甲方）和被告南阳豪盛房地产开发有限公司（乙方）及担保人南阳冠宝投资有限公司（丙方）三方曾签订借款合同书一份，约定南阳豪盛房地产开发有限公司向贺文桂借款人民币11000000元，期限四个月，月息2.5分等。合同签订后，2013年4月28日，贺文桂将借款11000000元转给被告。2015年2月4日、5日，被告将11000000元借款汇入了贺文桂的账户。庭审过程中，被告辩称一共借贺文桂款项32600000元，还款25142700元，现下欠原告15600000元，本案争议的房屋实际上述欠款的抵押，并提供向贺文桂还款及刘得红账户还款的银行转账凭证。原告认可被告一共向原告借款17000000元，且该款已于2015年2月全部偿还完毕，被告向刘得红账户所汇入的款项与原告无关。上述事实，有原被告代理人的当庭陈述、借款合同、收据、商品房买卖合同、银行转账凭证、《商品房认购协议书》等证据在卷为凭，予以证实。本院认为，根据法律规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案被告作为房地产开发企业，在平等自愿、协商一致的基础上与原告所签订的《商品房认购协议书》和《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容符合法律规定的合同要件，因此双方签订的《商品房认购协议书》和《商品房买卖合同》均为有效合同。根据法律规定，当事人应当遵循诚实信用的原则，全面履行自己的义务，并应根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助、保密等义务。本案原被告签订合同后，原告根据合同约定，将购房款支付被告，履行了如数向被告支付房款的义务，但被告却未能按合同约定，未在符合房屋交付条件的情况下将房屋交付原告并协助原告办理产权登记手续，被告违反合同约定及法律规定，应当承担相应的民事责任。因此，原告请求确认原被告之间的买卖合同有效，被告履行合同义务，协助原告办理过户手续并履行交房义务，有事实根据和法律依据，依法应予支持。被告辩称，双方实为借贷纠纷并非购房合同纠纷，经本院查明，被告和贺文桂于2013年4月签订的借款合同，借款金额为11000000元，被告和原告乔荣山三次签订房屋买卖合同的时间2015年2月，原告乔荣山向被告的账户转入现金的实际是2013年4月11000000元、2015年2月11000000元、4600000元，而被告于2015年2月转回贺文桂的11000000元，原告认可系偿还2013年4月的借贺文桂款，双方借款纠纷已经完毕，因此，乔荣山2015年所转入被告的11000000元和4600000元系原告用于购买被告南阳鸿德购物公园及罗马帝景房屋的事实，符合常理，该事实应予认定。被告辩称双方之间不是房屋买卖合同纠纷的理由，证据不足，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告乔荣山和被告南阳鸿德房地产开发有限公司（原南阳豪盛房地产开发有限公司）于2015年2月3日签订的《商品房认购协议书》和《商品房买卖合同》为有效合同。二、本判决生效后十日内，被告南阳鸿德房地产开发有限公司（原南阳豪盛房地产开发有限公司）豪盛罗马帝景X号楼X单元XX层XXX室、XXXX室，X号楼X单元XX层XXXX室、XX层XXXX室、XX层XXXX室，X号楼X单元XX层XXXX室的住宅房屋六套及X号、X号、X号商铺交付原告乔荣山所有。三、本判决生效后三十日内，被告南阳鸿德房地产开发有限公司（原南阳豪盛房地产开发有限公司）协助原告乔荣山办理上述房屋产权登记手续。案件受理费43600元，保全费5000元，由被告南阳鸿德房地产开发有限公司（原南阳豪盛房地产开发有限公司）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审　判　长　　李征宇审　判　员　　蒋　娜人民陪审员　　武建峰二〇一六年一月二十一日书　记　员　　刘　路 关注公众号“”