（2015）徐民四（民）初字第3281号

裁判日期: 2016-01-21

公开日期: 2016-03-29

案件名称

崔广清与上海仲诚房地产经纪事务所、朱玥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市徐汇区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

崔广清,朱玥,上海仲诚房地产经纪事务所,薛继文

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市徐汇区人民法院民事判决书（2015）徐民四（民）初字第3281号原告崔广清，男，汉族，住福建省厦门市。被告朱玥，女，汉族，住上海市。被告上海仲诚房地产经纪事务所（普通合伙），住所地上海市奉贤区。执行事务合伙人郑光妹，总经理。委托代理人穆道彦，上海宇钧律师事务所律师。第三人薛继文，男，汉族，住浙江省。原告崔广清诉被告朱玥、上海仲诚房地产经纪事务所（普通合伙）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。后本案追加薛继文为第三人参加诉讼，并于2015年12月31日再次公开开庭进行了审理。原告崔广清、被告朱玥、被告上海仲诚房地产经纪事务所（普通合伙）的委托代理人穆道彦、第三人到薛继文庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔广清诉称，2014年8月9日，原告经被告上海仲诚房地产经纪事务所（普通合伙）（以下简称“仲诚事务所”）居间介绍，与被告朱玥就上海市凯旋路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订房屋租赁合同，2014年8月9日，原告支付给被告朱玥房屋押金人民币（下同）24，000元及一个月房租12，000元。后原告于同年9月2日对系争房屋进行装修，装修中，系争房屋所有权人薛继文找到原告，告知原告其没有委托出租，并要求原告赔偿装修恢复费用。其后，原告每月都支付房租，直至2015年4月，原告被迫搬离系争房屋。原告认为，被告朱玥伪造房屋租赁委托书，伙同中介人员欺骗原告，原告多次联系两被告，两被告均逃避责任，两被告的行为造成原告巨大的损失。故原告起诉至法院要求判令：1、解除房屋租赁合同；2.被告朱玥退还房屋押金24，000元及首月房租12，000元，入场前水电费652元；3.被告上海仲诚房地产经纪事务所（普通合伙）退还中介费4200元；4.两被告支付装修及经营损失9900元整；5.被告朱玥根据合同第8项支付双倍违约金24，000元。被告朱玥辩称，同意解除系争房屋上的租赁合同，不同意原告的其余诉讼请求。系争房屋的所有权人为第三人，原告明知房屋是转租的，第三人也同意房屋转租。原告租赁系争房屋后，只向被告朱玥支付了2014年8月份的房租，被告朱玥也转给了第三人，14年9月房租是被告朱玥垫付的。审理中，被告朱玥得知第三人已经将押金退给了原告，因此合同已经解除了。被告上海仲诚房地产经纪事务所（普通合伙）辩称，原告和被告朱玥通过被告仲诚事务所居间介绍签订租赁合同，被告仲诚事务所居间义务已经完成，居间费用的收费标准也是合理的，没有退还的理由。被告仲诚事务所作为居间公司，与原、被告租赁合同履行中产生的纠纷无关。第三人薛继文述称，原告系自行搬离系争房屋，第三人没有要求原告搬离。第三人只要系争房屋能在租赁结束后恢复原状就同意转租，2014年8月、9月的房租是被告朱玥给第三人的，后面的房租是原告直接交与第三人的。除了2015年4月的房租第三人没有收到外，其余的房租都收到了。系争房屋经原告装修后开设了照相馆，原告把卫生间、阳台门都拆除了，恢复费用巨大。2015年4月，原告告知第三人无法经营下去，不再租赁系争房屋。后原告于2015年4月上中旬搬离，但原告不愿意恢复原状，并阻挠新的租客进入装修，要求退还押金。第三人无奈与原告及中介达成协议，2015年5月2日，第三人将24，000元押金退还了原告，此押金为第三人替被告朱玥退的押金。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，第三人薛继文系上海市徐汇区凯旋路XXX号XXX号XXX室房屋产权人。2009年1月，上海百悦投资有限公司（审理中，三方当事人均确认被告朱玥为实际承租方、乙方）与第三人薛继文（出租方、甲方）就系争房屋签订上海市房屋租赁合同，合同约定房屋作为办公使用，甲方于2009年1月1日前向乙方交付房屋，房屋租赁期自2009年1月15日起至2011年1月14日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。双方约定系争房屋月租金为9000元，租赁保证金为18000元。2013年12月5日，上海佰粤文化用品有限公司（审理中，三方当事人均确认被告朱玥为实际承租方、乙方）与第三人薛继文（出租方、甲方）就系争房屋续签了上海市房屋租赁合同，约定房屋租赁期自2013年12月15日起至2016年12月15日止，房屋月租金为12000元，房屋租赁保证金为18000元，乙方应依房屋交接时之现状使用，如要求重新装修或者变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意。2014年8月9日，原告（承租方、乙方）与被告朱玥（出租方、甲方）就系争房屋签订房屋租赁合同，约定租赁期自2014年8月26日至2017年8月25日止。月租金为12000元，乙方租金支付方式为一个月为一期，先支付后使用。乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为房屋两个月的租金24，000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金：甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危机乙方安全的……该合同附件约定，甲方承诺乙方除承重墙以外可以随意装修，甲方承诺乙方主卧、厕所装修好以后不需要还原。该合同落款处出租方处由被告朱玥签名，承租方处由原告签名，中介方处由被告上海仲诚房地产经纪事务所（普通合伙）盖章确认。该合同签订当日，原告向被告朱玥支付了房屋租赁保证金24，000元及2014年8月的房屋租金12，000元。后原告对系争房屋进行了装修，对厕所、阳台进行了改造，以便经营照相馆。第三人得知系争房屋装修后，同意原告继续租赁系争房屋，但要求原告按时支付房租，并在租赁结束后将房屋恢复原状。2014年8月18日、2014年9月22日，被告朱玥分别向第三人通过银行转账的方式支付了2014年8月及9月的房租。2014年10月起，原告直接将房租交与第三人。2015年4月原告搬离系争房屋。2015年4月7日，被告朱玥收到原告就系争房屋的解除电子邮件，邮件为图片形式的协议，内容为承租人崔广清自收到6000元后，自动解除房屋租赁合同，落款日期为2015年3月7日，签字处为空白。后上述邮件中的6000元并未实际支付给原告。2015年5月2日，第三人退还原告房租押金24，000元，同时原告承诺在收到押金后，保证第三人房屋正常出租。以上事实，除当事人陈述外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、解除协议邮件、银行交易凭证等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告崔广清与被告朱玥所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，应予确认，双方均应恪守。关于原告要求解除双方房屋租赁合同的诉请，被告确认其无法向原告催讨到租金后即让第三人自己去找被告，故第三人与原告合意解除合同的效力及于被告。现原告已实际搬离系争房屋，被告朱玥对于解除合同亦无异议，故原被告所签租赁合同于2015年5月2日解除。关于原告的其余诉讼请求，因第三人已替被告朱玥将房屋押金退还给原告，故原告主张被告朱玥退还房屋押金的诉请本院不予支持。系争房屋租赁合同已经解除，原告实际租赁系争房屋至2015年4月，期间虽然第三人要求原告在租赁结束后将房屋恢复原状，但此要求并不影响原告的实际经营，也未对原告租赁系争房屋带来不利影响，且原告搬离系争房屋后，并未将房屋恢复原状，原告并无实际损失，故原告应支付租赁期间的租金及水电费。原告要求被告朱玥退还首月房租及水电费、要求两被告支付装修及经营损失缺乏事实与法律依据。至于原告主张被告朱玥根据合同第8项支付双倍违约金亦无事实与法律依据，原告已实现了租赁目的，原告提前终止合同是因其自身经营问题，而非因为房屋瑕疵致使不能实现租赁目的。因被告上海仲诚房地产经纪事务所（普通合伙）已促成原告与被告朱玥就系争房屋达成租赁协议，且原告没有证据证明被告仲诚事务所在居间中存在过错，故原告要求被告仲诚事务所退还中介费的诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告崔广清与被告朱玥签订的房屋租赁合同于2015年5月2日解除；二、驳回原告崔广清的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计574元，由原告崔广清负担。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　李成栋二〇一六年一月二十一日书记员　　顾　郁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。搜索“”