（2015）泰中民终字第01032号

裁判日期: 2016-01-21

公开日期: 2016-01-28

案件名称

徐荣顺、冯丹丹与泰州世茂新城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省泰州市中级人民法院

所属地区

江苏省泰州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐荣顺,冯丹丹,泰州世茂新城房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省泰州市中级人民法院民事判决书（2015）泰中民终字第01032号上诉人（原审原告）徐荣顺。上诉人（原审原告）冯丹丹。委托代理人徐荣顺（特别授权），系冯丹丹之夫。两上诉人共同委托代理人成道（特别授权），西湖翠苑居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）泰州世茂新城房地产开发有限公司，住所地泰州市泰高路329号。法定代表人许世坛，该公司董事长。委托代理人高先梅（特别授权），该公司法务高级主管。上诉人徐荣顺、冯丹丹与被上诉人泰州世茂新城房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，泰州医药高新技术产业开发区人民法院于2015年9月6日作出（2015）泰开民初字第00825号民事判决。徐荣顺、冯丹丹不服该判决，依法向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年7月15日，徐荣顺、冯丹丹与世茂公司签订商品房买卖合同1份及四附件（含补充协议1份），徐荣顺、冯丹丹购买座落于泰州医药高新区世茂河滨花园第1幢1单元502号房，建筑面积共85.32平方米，房屋总价为43万元，交房日期为2011年12月31日前。合同第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交房时，与该商品房正常使用直接关联的水、电具备使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：在90日内整改达到使用条件。补充协议第12条约定：买受人同意世茂河滨花园整体项目的配套设施及公共配套建筑，由出卖人根据开发进度分期建设和／或待项目整体完工后交付买受人使用。且无论产权注明的房屋用途如何，出卖人不承担除本合同约定的配套设施以外的任何义务；第14条约定：小区外部环境和其他配套设施以政府有关部门的验收为准。由于政府规划要求或经政府部门核准的规划变更，以致小区平面布局或其他事项变化，出卖人不承担违约责任。2011年5月20日，世茂新城二期商业综合楼、幼儿园及垃圾中转站工程取得泰州市规划局核发的建字第321200201100051号建设工程规划许可证（补办），批准总建筑面积16017.72平方米，其中农贸市场3940平方米，社区用房913平方米，物管用房914平方米，幼儿园2593平方米，公厕64平方米，地下室3048平方米。原审审理中，世茂公司提交了泰州市规划局建字第321200201100046、321200201100051建设工程规划许可证（附变更说明）、建设工程规划核实决定书，以证明世茂河滨花园相关规划调整经审批的情况。世茂公司自认世茂河滨花园商业综合楼现已作酒店经营之用，并补充说明小区物业管理用房、农贸市场已经建设完毕。原审法院认为：徐荣顺、冯丹丹与世茂公司签订的商品房买卖合同及附件系当事人真实意思表示，并不违反国家强制性法律、法规，应为合法、有效。徐荣顺、冯丹丹对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。徐荣顺、冯丹丹认为世茂公司未按照“承诺的规划方案”提供配套设施构成违约，应当首先举证证明双方间存在相关约定，及世茂公司违约之事实。经查，双方签订的商品房买卖合同及附件中并不存在关于小区商业综合楼建设及其用途之约定；徐荣顺、冯丹丹认为购房时世茂公司的售楼人员已就该楼作农贸市场、幼儿园、公厕等配套设施之用作出承诺，并提交沙盘图、楼盘示意图为证。关于沙盘图，其制作时间与制作人并不明确，该证据即使真实，也不能客观反映该幢楼具有相关用途；徐荣顺、冯丹丹亦无法说明楼盘示意图的制作时间、制作者与上传时间，故上述证据均欠缺证据资格，原审法院不予采信。徐荣顺、冯丹丹认为该节事实可由其他业主予以证实，但未依法申请证人出庭作证或提交有效的证人证言，应自行承担举证不能的法律后果。即使世茂公司确就商业综合楼之用途作过相关宣传，该宣传亦不应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，构成同于徐荣顺、冯丹丹所主张的合同内容与世茂公司义务。因双方之间商品房买卖合同签订于2010年7月15日，而建设工程规划许可证颁发于2011年5月20日，销售人员在合同签订前的宣传内容不可能具有与许可证记载的用途、面积相等同的明确性，即双方在签订合同时根本无法预见或认识到该商业综合楼将按照事后批准的规划建设成小区配套设施，徐荣顺、冯丹丹对此未提交反证，故该宣传不符合上述司法解释规定中要求“说明或允诺具体确定”的构成要件。综上，徐荣顺、冯丹丹认为世茂公司关于商业综合楼之建设与使用违反合同约定，要求按规划履行并承担违约金与精神抚慰金之主张，证据不足，欠缺法律依据，不予支持。至于世茂河滨花园商业综合楼是否存在违反城市规划用途或土地利用用途的情形，当事人可向人民政府相关职能部门申请处理；而徐荣顺、冯丹丹认为相关经营者的营业行为引发环境污染，影响正常生活与出行，并非本案违约纠纷的审理范围，其应另行主张权利。原审法院据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回徐荣顺、冯丹丹的全部诉讼请求。案件受理费264元，减半收取132元，由徐荣顺、冯丹丹共同负担。上诉人徐荣顺、冯丹丹不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院认定事实不清，歪曲和掩盖事实真相，故意偏袒世茂公司。一审法院认定双方之间的合同及附件中并不存在关于小区商业综合楼建设及其用途的合同约定是错误的。世茂公司售楼人员作介绍宣传时已经说明56号楼作为包含农贸市场幼儿园等配套设施，而合同履行期间的2012年5月18日该楼已经变成了酒店，世茂公司实属违约、违法。二、一审法院适用法律错误，没有认定2011年5月20日56号楼政府规划公示存在的事实，也没有采纳最高人民法院的司法解释。根据商品房买卖合同司法解释第三条的规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。现在该56号楼现状确实给上诉人及全体业主生活带来不便和影响，而被上诉人及其销售人员在销售此类商品房时确实作过56号楼设施的说明和允诺。综上，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，被上诉人承担全部诉讼费用。被上诉人世茂公司答辩称：一、关于违约与否问题。双方签订的合同及其附件是双方真实意思表示，合法有效，世茂公司严格按照合同约定履行了相关义务，并不存在违约行为。上诉人诉称在2010年7月15日通过看沙盘及售楼人员对56号楼的宣传承诺才签订合同，没有证据支持。当时从沙盘上根本看不出56号楼的规划用途，因为该楼的规划于2011年6月17日才对外公布，未经规划审批确定的信息世茂公司是不会标示在沙盘上的。上诉人签约时56号楼的规划尚未确定，其不可能对案涉合同的签订及价格确定产生影响。双方签订的合同针对是1号楼502室住宅，并未对56号楼的建设及其用途作相关约定，更未约定世茂公司不能更改56号楼的规划。二、关于56号楼的规划调整问题，涉及世茂公司与规划部门之间的行政法律关系，不属于本案争议范围。依据合同约定和相关法律规定，经政府部门核准，世茂公司有权对小区配套设施进行规划调整。三、关于规划调整是否给小区生活造成不良影响的问题。56号楼的规划调整仅是将农贸市场和社区用房调整到了63号楼，社区用房和物业用房均已投入使用，而农贸市场也早已满足使用条件。小区规划的配套设施全部建设完毕并通过了竣工验收，早已投入使用，故56号楼的规划变更本身未对小区生活造成任何不利的影响。综上，一审法院认定事实清楚，采信证据合理，适用法律正确，判决结果公平，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人提供证据1、泰州市电视台直播生活栏目拍摄一份视频，证明案涉56号楼是被开发商违法违规卖的，根据规划批复是商业综合楼和农贸市场；证据2、2012年12月3日小区业主的联合签名，说明大家看了电视节目后，当时组织声讨。证据3、2015年10月8日泰州市规划局申请公开信息办理通知书，调查了案涉56号楼项目的申请规划时间和批准时间，同时调查了该楼图纸实际完成时间是2010年11月20日，证明上诉人2010年7月15日购房，对方当时承诺56号楼是商业综合楼和农贸市场。证据4、业主签名一份，是一审判决后形成的，大家都证实了开发商从2009年上半年开盘至今对56号楼的宣传，且得到了规划局的公示认可。证据5、案涉小区的宣传单，证明56号楼的整个宣传规划及承诺。被上诉人质证认为：关于证据1，对于电视台作了相关报道的事实无异议，报道反映了当时56号楼的规划用途发生变更后，一些业主担心酒店经营影响生活环境、担心小区没有农贸市场造成生活不便，但该报道没有持续跟进。关于证据2的真实性无法确认，与本案争议焦点无关。关于证据3的真实性无异议，但该证据并不能实现上诉人的证明目的。只能反映56号楼的设计和规划审批的时间节点，并不能证明在2010年7月15日上诉人购房时被上诉人向其作出了56号楼明确用途的承诺。关于证据4，不予认可，不符合证人证言的要求，真实性无法确认，并不能实现上诉人的证明目的。关于证据5，该宣传单上并没有印刷时间及有效期，在2011年5月20日56号楼的规划审批通过之后，有可能会出现类似的宣传单页，但后来的规划进行了变更，政府对规划变更进行了公示，已经替代了宣传单页，所以该证据并不能证明在2010年7月15日就已经存在，不能实现上诉人的证明目的。二审中，上诉人申请调取案涉56号楼的房屋买卖合同、登记手续和土地登记手续以查明其买卖合同、登记手续和土地登记是否合规、合法。本院经审查认为，因世贸公司在一审中自认该楼已作酒店经营之用，而本案双方争议在于世贸公司在该楼的规划及使用上有无违约，上诉人申请调取的上述证据与本案待证的事实之间并无必然联系，故本院不予准许。被上诉人未提交新的证据。二审审理查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。本院认为：本案二审争议焦点在于，世贸公司的销售广告和宣传资料中对56号楼的规划及用途所作的说明和允诺是否构成要约，上诉人徐荣顺、冯丹丹主张世贸公司变更56号楼的规划及用途构成违约，要求世贸公司恢复该楼的原规划及用途并赔偿交通费、精神损失费有无事实和法律依据。双方签订的商品房买卖合同及附件系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。双方均按该合同约定主张权利及履行义务。首先，对于销售广告及宣传资料中的内容能否作为一方应当履行的合同内容，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，若要将出卖人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺视为要约，则应同时符合以下三个条件：1、该说明和允诺必须是针对开发规划范围内的房屋及相关设施所作；2、该说明和允诺必须具体确定；3、该说明和允诺必须对购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中，上诉人所举宣传单页中虽有关于农贸市场的描述，但其所举沙盘图、宣传单页等证据并不能证明世贸公司在相关销售广告和宣传资料中对案涉56号楼的规划、用途的说明或允诺具体确定，并对案涉商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，故不符合适用上述司法解释第三条规定的情形。上诉人所称的世贸公司对56号楼规划及用途的宣传内容不属于要约，不应视为合同的内容及世贸公司的义务。其次，双方签订的补充协议第14条约定“……由于政府规划要求或经政府部门核准的规划变更，以致小区平面布局或其他事项变化，出卖人不承担违约责任。”而根据查明的事实，案涉56号楼的规划及用途的调整经过相关职能部门的审批。故根据上述约定，世贸公司亦无须承担相应的违约责任。况且根据相关职能部门批准的规划调整方案，案涉小区农贸市场等配套设施并未取消，只是调整至他处且已建设完毕，并不会对上诉人产生实质性影响。因此，上诉人主张世贸公司调整56号楼的规划及用途违约，要求恢复原规划及用途并赔偿交通费、精神损失费，无事实依据，于法无据，原审法院未予支持，并无不当。综上，上诉人徐荣顺、冯丹丹的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由上诉人徐荣顺、冯丹丹共同负担（已交）。本判决为终审判决。审　判　长　　于　焱审　判　员　　刘艳生代理审判员　　王小莉二〇一六年一月二十一日书　记　员　　邵　峰关注公众号“”