（2015）天民初字第1953号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-07-12
案件名称
常州荣盛筑家房地产开发有限公司与朱铁鹰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
常州市天宁区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常州荣盛筑家房地产开发有限公司,朱铁鹰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第六十条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第1953号原告常州荣盛筑家房地产开发有限公司，住所地常州市天宁区中吴大道700号。法定代表人唐登洋，总经理。委托代理人沈斌、刘小燕，江苏鑫法律师事务所律师。被告朱铁鹰。原告常州荣盛筑家房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）诉被告朱铁鹰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荣盛公司委托代理人刘小燕到庭参加诉讼。被告朱铁鹰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣盛公司诉称，2014年8月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（含补充协议，以下简称合同）一份，约定原告将位于花语馨苑6幢甲单元2102号（施工编号）商品房一套出卖给被告，房屋总价为人民币370000元。被告为购买该套商品房，向中国农业银行股份有限公司常州戚墅堰支行（以下简称农行戚墅堰支行）贷款259000元，同时向廊坊荣盛物业服务有限公司常州分公司（以下简称廊坊物业公司）借款74000元。合同签订后，原告依约为被告提供了商品房按揭贷款及廊坊物业公司借款的担保。因被告逾期还贷，2015年5月，农行戚墅堰支行向原告发来《担保人履行责任通知书》，要求原告承担担保责任，代被告偿还截止2015年5月18日所结欠的贷款本金、利息、罚息等合计263512元。原告收到《担保人履行责任通知书》后，试图联系被告还款，但一直联系不上。廊坊物业公司在得知被告已无按期还款之可能后，亦向原告发来代偿通知，要求代为偿还借款74000元。为避免损失的进一步扩大，原告向农行戚墅堰支行代偿了被告结欠的贷款及利息合计262644.31元，向廊坊物业公司代偿借款74000元。截止于诉讼提起之日止，被告仍未向原告偿还代偿款项，根据合同及补充协议的约定，原告有权要求被告支付（承担）已代偿的款项及已支付的费用，并有权解除合同。现要求解除原告与被告签订的商品房买卖合同并要求被告协助办理《商品房买卖合同》解除后的注销备案手续，并承担相关费用；被告支付原告违约金37000元；被告支付原告代偿的人民币本金330857.16元、利息及罚息5787.15元，合计336644.31元；被告承担本案诉讼费用和律师代理费19050元；前述请求中被告应承担的款项从被告已支付的购房款中扣除；不足部分，由被告支付。荣盛公司为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、商品房买卖合同、发票。2、个人购房借款及担保合同、贷款借据。3、还款单、担保人履行责任通知书、个人贷款还款单结清证明、汇款单。4、借款协议书、代偿通知书、汇款单、证明。5、委托代理合同、发票、转账单。6、客户回单。7、（2014）天民初字第1591号民事判决书。被告朱铁鹰未作答辩，也未提供证据。经审理查明，2014年8月30日，荣盛公司（出卖人）与朱铁鹰（买受人）签订“商品房买卖合同”1份，约定：施工编号为花语馨苑6幢甲单元2102号房屋的出售；商品房用途为住宅；商品房总额为499991元；支付方式为贷款方式，自合同签订之日起1日内支付30.20%，金额为150991元，剩余金额为349000元，于合同网上备案之日起3日内申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款；交付时间为2015年12月30日前。合同中附补充协议，约定：买受人选择按揭方式或向第三人借款形式支付房价款的，若因买受人违约未能按时向贷款银行、公积金管理机构或第三人支付约定的本息（逾期供款），导致出卖人被贷款银行、公积金管理机构或第三人追缴所担保的贷款（借款）本金、利息、罚金以及实现债权的费用（包括出卖人被银行、公积金管理机构划扣的保证金），出卖人有权选择下列方式之一处理：……2、出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人应履行下述义务：（1）买受人应向出卖人支付房价款总额10%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除已承担担保责任范围内的款项、违约金及相关费用后无息返还给买受人；（2）买受人应协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用；买受人逾期未协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向出卖人支付违约金。后廊坊物业公司（甲方）与朱铁鹰（乙方）、荣盛公司（丙方）签订“借款协议书”1份，约定：乙方向甲方借款74000元；用途为支付乙方购买的花语馨苑6幢甲单元2102室房款；借款期限自2014年8月30日至2015年6月30日；丙方承担担保责任后有权向乙方追偿，并要求乙方赔偿因此造成的损失（包括但不限于律师费用）。朱铁鹰写下借条，明确借到廊坊物业公司74000元。2014年9月18日，农行戚墅堰支行（贷款人）、朱铁鹰（借款人）、荣盛公司（保证人）签订“个人购房借款及担保合同”1份，约定：朱铁鹰向农行戚墅堰支行贷款259000元；用途为购买坐落于花语馨苑6幢甲单元2102室房屋，贷款期限为240个月；保证人承担阶段性连带责任保证。同日，朱铁鹰向农行戚墅堰支行出具个人贷款借据，借款金额、用途、期限与合同约定一致。农行戚墅堰支行按约发放了贷款。朱铁鹰缴纳首付款259000元，荣盛公司开具相同金额发票。2015年5月18日，农行戚墅堰支行向荣盛公司发出担保人履行责任通知书，明确朱铁鹰未归还贷款本息，要求荣盛公司承担连带保证责任，支付贷款本金、利息、罚息等共计263512元。同年5月28日，荣盛公司向农行戚墅堰支行转账262644.31元。农行戚墅堰支行出具了个人贷款结清证明。2015年6月1日，廊坊物业公司向荣盛公司发出个人借款履行保证责任通知书，明确借款到期后，朱铁鹰未按时还款，要求荣盛公司履行保证责任，代偿74000元。荣盛公司通过网银转账74000元，廊坊公司出具个人借款结清证明。另查明，荣盛公司就本案委托江苏鑫法律师事务所律师沈斌、刘小燕为其诉讼代理人，支付代理费19050元。现荣盛公司诉至本院，提出前列诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点为：1、荣盛公司是否有权解除与朱铁鹰签订的商品房买卖合同以及是否有权要求违约金；2、荣盛公司是否有权要求朱铁鹰承担代偿款、律师费。一、关于荣盛公司是否有权解除与朱铁鹰签订的商品房买卖合同以及要求违约金问题。荣盛公司与朱铁鹰签订的商品房买卖合同及合同所附补充协议均系双方真实意思表示，合同及补充协议均合法有效，对双方均具有法律约束力。补充协议约定：买受人选择按揭方式或向第三人借款形式支付房价款的，若因买受人违约未能按时向贷款银行、公积金管理机构或第三人支付约定的本息（逾期供款），导致出卖人被贷款银行、公积金管理机构或第三人追缴所担保的贷款（借款）本金、利息、罚金以及实现债权的费用（包括出卖人被银行、公积金管理机构划扣的保证金），出卖人有权选择下列方式之一处理：……2、出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人应履行下述义务：（1）买受人应向出卖人支付房价款总额10%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除已承担担保责任范围内的款项、违约金及相关费用后无息返还给买受人；（2）买受人应协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用。本案中，朱铁鹰支付房款的方式为向农行戚墅堰支行贷款259000元，向廊坊物业公司借款74000元，并与农行戚墅堰支行、廊坊物业公司签订了借款合同，写下了借据，故朱铁鹰应当按照借款合同的约定按时还款。但朱铁鹰未按约向农行戚墅堰支行和廊坊物业公司归还借款，由荣盛公司代朱铁鹰偿还了所欠款项，有汇款凭证及农行戚墅堰支行、廊坊物业公司出具的结清证明为凭，本院予以认定。故荣盛公司有权依照补充协议的约定要求朱铁鹰支付违约金并解除与朱铁鹰签订的商品房买卖合同，朱铁鹰协助办理合同解除后的注销备案手续、承担相关费用。补充协议约定违约金为合同价款的10%，故朱铁鹰应承担的违约金为370000*10%=37000元。荣盛公司要求解除与被告签订的商品房买卖合同并由被告协助办理合同解除后的注销备案手续并承担相关费用以及承担违约金37000元的诉讼请求，本院予以支持。二、关于荣盛公司是否有权要求朱铁鹰承担代偿款、律师费的问题。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。两份借款合同均约定了荣盛公司承担保证责任，在朱铁鹰未按时还款后，荣盛公司代朱铁鹰偿还了借款，承担了保证责任，故荣盛公司有权向朱铁鹰追偿。荣盛公司向农行戚墅堰支行还款262644.31元，向廊坊物业公司还款74000元，共计336644.31元，故荣盛公司可主张的代偿款数额为336644.31元。合同约定，原告承担担保责任后有权向被告追偿，并要求被告赔偿因此造成的损失（包括但不限于律师费用）。故对荣盛公司要求朱铁鹰支付代偿款336644.31元，承担律师费19050元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况或合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。荣盛公司与朱铁鹰订立的商品房买卖合同解除，荣盛公司应当归还朱铁鹰已支付的购房款。朱铁鹰经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除2014年8月30日常州荣盛筑家房地产开发有限公司与朱铁鹰间的商品房买卖合同；朱铁鹰协助常州荣盛筑家房地产开发有限公司办理合同解除后的注销备案手续，相关费用由朱铁鹰负担。二、朱铁鹰支付常州荣盛筑家房地产开发有限公司代偿款336644.31元。三、朱铁鹰支付常州荣盛筑家房地产开发有限公司违约金37000元。四、朱铁鹰支付常州荣盛筑家房地产开发有限公司律师代理费损失19050元。五、常州荣盛筑家房地产开发有限公司向朱铁鹰返还购房款370000元。朱铁鹰应承担的款项从该购房款中扣除；如有不足部分，由朱铁鹰支付。上述内容于本判决发生法律效力之日起十日内履行。案件受理费7191元，保全费2770元，公告费600元，合计10561元，由朱铁鹰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 赵鸿生人民陪审员 杨桂华人民陪审员 张小凤二〇一六年一月二十一日见习书记员 顾隽隽 来源：