（2015）台民初字第3303号

裁判日期: 2016-01-21

公开日期: 2016-11-21

案件名称

福州永嘉物业管理有限公司与陈丰、陈锦如物业服务合��纠纷一审民事判决书

法院

福州市台江区人民法院

所属地区

福州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

福州永嘉物业管理有限公司,陈丰,陈锦如

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

福建省福州市台江区人民法院民事判决书（2015）台民初字第3303号原告福州永嘉物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区五一中路49号先施大厦月座16H。组织机构代码证代码74169457－2。法定代表人林莹，总经理。委托代理人马立龙、陈连忠，福建卫理律师事务所律师。被告陈丰，男，1980年1月1日出生，汉族，住所地福建省长乐市。委托代理人陈书祥、林霆，福建天人和律师事务��律师。被告陈锦如，男，1951年4月21日出生，汉族，住所地福建省长乐市。原告福州永嘉物业管理有限公司（以下简称永嘉物业）与被告陈丰、陈锦如物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈春适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告永嘉物业的委托代理人马立龙、陈连忠，被告陈丰及其委托代理人陈书祥、林霆到庭参加诉讼。被告陈锦如经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永嘉物业诉称，福州市台江区河下小区物业是原告管理的，俩被告是河下小区X号楼XXX室业主，房屋建筑面积为151.88平方米，原被告于2007年3月6日签订一份《福州永嘉物业管理有限公司—小区业主入住协议》，协议约定，该房物业由原告负责管理，被告（住宅）按每月每平方米1.0元向原告支付综合物业管理服务费，公共水电��由所有业主（住户）共同分摊。协议签订后，原告依约履行了物业管理服务费，但俩被告自2008年7月份以来未向原告支付分文综合物业管理服务费、公摊电费、电梯年检费及水费，期间，原告曾多次催讨，但被告拒不支付。为此，请求法院判令：1、俩被告立即向原告支付自2008年7月份至2015年5月份所欠的综合物业管理服务费12325.5元、公摊电费3094.1元、电梯年检费373.5元及水费4066.8元，合计19859.9元；2、俩被告承担本案的诉讼费用。被告陈丰辩称，一、原告主张诉讼请求部分已经超过诉讼时效。本案原告主张2008年7月份至2015年5月份的物业管理费、电费等诉讼请求，根据民事诉讼法关于民事诉讼2年诉讼时效的规定，其所主张有部分已过2年诉讼时效。原告始终未向被告进行催讨。原告证据中的快递、通知等证据被告均未收到以及看到。原告根本没有在小区张贴这些通知，证据中这些通知只是张贴在一张报纸上，不能证明其有张贴在小区。而原告所出示的那份快递，被告从未见到有快递员来送该份快递，快递上收件人空白，在备注一栏写着“门卫”，说明这份邮件根本没有送达被告，河下小区设有传达室，快递邮件会送到传达室，而传达室却都是原告人员，原告工作人员没有尽到通知义务，根本没有将该邮件送达被告，所以原告所出示的证据不能证明原告有进行催讨，原告以该邮件来证明已经对被告进行催讨是不能成立的，也没有任何法律依据。因此由于原告未向被告主张过权利，所以其诉讼请求已经有部分已过诉讼时效。二、原告所主张的分摊电费、水费、电梯检修费没有计算依据。原告诉讼请求中的电费、水费、电梯检修费，这些费用原告平时根本没有通知被告怎么交纳，被告注意到原告所起诉的多个案件中每一户��交纳的电费、水费、电梯检修费均不同，可是没有看到原告计算的依据，原告从未在小区公示过水、电费等使用情况及相应的分摊标准，所以原告诉讼所主张的上述费用没有相应的分摊计算依据，不能证明被告就应该承担这么多的费用。三、原告根本没有尽到物业管理义务，原告应对其尽到物业管理义务进行举证。河下小区的公共卫生脏乱，外来车辆随便停放，外来人员随意出入，安全隐患极多。原告甚至将小区的公共场所擅自租给业主以外的人员，收取租金。每日原告仅有一、两个人员在小区，根本不可能搞好小区的卫生和安保工作。由于原告未尽到物业管理的义务，对于业主要求其加强管理、公示费用等要求都不予以理采，因此部分业主要求其改正后再交纳物业费用。被告认为本案为物业管理合同纠纷，既然原告向被告主张全部的物业管理费用，那么根据谁主张、谁举证的原则，原告就有义务证明其在河下小区有尽到相应的物业管理义务，如果原告无法证明其从2008年以来都已经尽到物业管理的义务，那就不能证明其有权向被告主张全部的物业管理费。综上所述，原告的诉讼请求没有依据，且已超过诉讼时效，应该予以驳回。被告陈锦如未作书面答辩，亦未提供证据。经审理查明，2007年3月6日，原告与被告签订《福州永嘉物业管理有限公司—小区业主入住协议》，协议约定：一、为保证＿＿小区物业的完好、美观、整洁，使其管理得以规范，让居民有一个祥和、舒适的生活工作场所，住户（租户）于入伙时，与物业服务中心共同签署本协议；……七、照章缴纳各种费用（包括水电费、物业管理费、停车费以及有关部门所规定的各种费用），配合物业部做好交房后的各项手续，不得无故或以不正当��由拒缴有关费用；九、收费标准根据省市物价管理部门的文件精神及河下小区8#楼月产生物业管理成本核算结果，其物业管理服务收费标准如下：1.综合管理服务费，住宅每月每平米1.0元，……4.公共水电费，根据市物价委员会榕价房字（2000）4号文件和福州市物业管理若干规定文件的精神，公共水电费由所有业主（住户）共同分摊；十、物业管理部门按物委指导及收费标准履行以下负责管理服务项目：2.公共环境卫生，包括打扫公共走廊、楼道、通道、周围道路、上下水道、公共水池得清洗消毒以及垃圾清运等；3.水电供应、机电、消防设备以及其他公共设施的日常维修、保养工作；4.实行24小时保安工作制，担负加强小区保安、消防防范工作；……协议还约定其他相关事项。同日，被告陈丰还与河下小区的开发商福州保兴房地产发展有限公司签订《交房确认书》，��认收到购买的河下小区第8座X层XXX单元商品房。因被告陈丰、陈锦如自2008年7月起至2015年5月止未向原告支付物业服务费、公摊电费、电梯年检费及代收水费，原告遂于2015年9月24日诉至本院。另查明，坐落于台江区苍霞街道河下街24号河下小区（原帮洲街道）X#楼XXX单元的产权人系被告陈丰、陈锦如，房屋面积为151.88平方米。再查明，福州市台江区苍霞街道河下社区居民委员于2015年5月15日出具加盖公章的证明一份，内容：兹台江区河下小区8#楼于2006年8月至2015年5月由福州永嘉物业管理有限公司从事物业管理服务活动。原告永嘉物业资质等级登记系三级。诉讼中，原告永嘉物业提出由于被告陈丰、陈锦如与开发商签订的商品房买卖合同中约定的房屋面积148.5平方米，按照每月每平米1.0元计算，每月物业服务费148.5元；但该房屋于2008年3月14��作出预登记后，确定该房屋面积151.88平方米，故被告在此之后应交纳的每月物业服务费为151.88元。原告提供该小区8#楼2008年2月至2015年5月梯电费发票（该电费发票指楼梯路灯电费）及该楼2008年5月至2015年5月的消防、公共设施电费正式发票（含水泵电费、电梯电费、公共路灯电费及其他电费），以证实该小区8座的公摊电费总额，被告应缴的公摊电费为楼梯路灯公摊（按110户分摊）＋水泵电费公摊＋电梯电费及公共路灯电费得出3094.1元；2008年2月至2015年5月电梯类检验收费正式发票，以证实该楼电梯年检费总额，被告应缴的电梯年检费计算得出373.5元。原告还提供其于2014年6月27日通过邮政快递EMS向被告发出《催讨支付2008年7月至2014年6月的物业管理费函》的快递面单，以及2010年至2015年原告在该小区张贴催收物业费等费用的通知，以证实原告自2010年起对该小��8#楼欠费业主催收2009年及之前物业费、水电费的事实。被告陈丰对以上证据均有异议。诉讼中，原告提供2013年1月至2015年5月河下小区8#楼月公摊（电费）表，证明被告共欠公摊电费1128.17元，其中2013年9月至2015年5月拖欠的公摊电费为797.59元。本院认为，原告与被告于2007年3月6日签订的《福州永嘉物业管理有限公司—小区业主入住协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，具有法律约束力。现原告已依约履行了提供物业服务的义务，被告陈丰、陈锦如作为物业管理服务的受益人理应及时向原告交纳物业服务费等相关费用。原告于2014年6月27日向被告寄送的快递面单上未能体现邮寄函件的具体内容，且该快递被退回，故不属于诉讼时效中断的法定事由。根据《中华人民共和国民法通则》第一��三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，由于原告于2015年9月份才提起本案诉讼，故自2013年9月至2015年5月的物业服务费，本院予以支持，2013年9月之前的物业服务费本院不予支持。现原告主张每月物业服务费按151.88元计算，故被告应向原告支付2013年9月至2015年5月的物业服务费共计3189.48元（151.88元×21个月）。根据原告提供的2013年1月至2015年5月河下小区8#楼月公摊（电费）表，被告需向原告支付2013年9月至2015年5月的公摊电费797.59元。2013年9月之前的公摊电费已超过二年诉讼时效期间，本院不予支持。原告提供的2013年至2014年电梯年检费发票未能体现所检查的电梯系该小区的电梯，故本院对原告该部分诉请不予支持。关于水费部分，被告虽提供其自家自来水表度数的照片，但由于该部分水费系原告代收代缴，现��告无法提供证据证明被告从2008年7月份至2015年5月份实际水费数额，也未提供其代为缴纳水费的正式发票，故对于该部分诉请本院亦不予支持。被告陈锦如经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应视为自动放弃质证、辩论等诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈丰、陈锦如应于判决生效之日起十日内向原告福州永嘉物业管理有限公司支付自2013年9月起至2015年5月止的物业服务费人民币3189.48元及公摊电费人民币797.59元，合计人民币3987.07元。二、驳回原告福州永嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民��诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取148元，由原告福州永嘉物业管理有限公司负担115元，被告陈丰、陈锦如负担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员　陈　春二〇一六年一月二十一日书记员　王雨桐附本案适用的主要法律条款一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注公众号“”