（2015）沪一中民二（民）终字第3663号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-07-13
案件名称
胡彦诉刘海房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3663号上诉人（原审被告）胡彦。委托代理人吴鑫，上海市君成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘海。委托代理人韩国雄，上海市成平律师事务所律师。委托代理人朱芳，上海市成平律师事务所律师。上诉人胡彦因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第3601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月2日受理后，依法组成合议庭于2015年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人胡彦的委托代理人吴鑫，被上诉人刘海的委托代理人韩国雄、朱芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海市徐汇区田林东路***号商铺(以下简称系争商铺)的产权人为案外人张甲、张乙。2009年4月，案外人张甲、张乙与胡彦签订《上海市房屋租赁合同》，租赁期限自2009年8月起至2015年7月底止。2014年4月27日，刘海（乙方）与胡彦（甲方）签订《租房合同》，约定，甲方将其合法拥有的系争商铺出租给乙方使用；租赁期限及租期：甲方同意向乙方出租系争商铺，自2014年5月20日起至2015年7月30日，租金为每月人民币（以下币种相同）55,000元，首期一月租金55,000元，另付押金110,000元，以后按每两个月结算一次，提前7天支付下月租金，甲方收到乙方租金包括押金后需开相应收据；租赁期间产生的水、电、煤、电话、物业维修费用由乙方支付，各项费用以物业交费为准；乙方未经甲方同意，不得随意改变商铺结构，不得损坏商铺内设施；乙方在租赁期间所发生的一切水、火、电的事故由乙方承担一切后果；乙方不得在租赁期间做违法之事，如乙方违法自行负责，甲方有权终止合同；甲方一楼商铺及厨房不在租赁范围之内，乙方未经甲方同意不得擅自使用；违约处理：甲乙双方有违反合同的一方，赔偿另一方违约为一个月租金，另在租赁期间甲方经查发现乙方所有未付的各类费用超过押金的二分之一，甲方有权终止合同以避免损失；其他：如由国家法规、政策原因或自然灾害与不可抗拒因素致使甲方无法出租该商铺，双方不作违约，本合同自然终止。补充协议：如乙方擅自解除本合同，甲方将不归还乙方交纳的押金；乙方有权在租赁期间转让该商铺的2楼使用权（不包括设备）等条款。2014年4月28日，刘海支付胡彦一个月租金及相当于二个月租金的押金。2014年6月，刘海又分两次支付给胡彦一个月租金及水电等费用共计59,500元。2014年8月8日，案外人张甲、张乙将《断电通知》张贴在系争商铺门口；2014年8月25日，案外人张甲、张乙又将《解除合同通知书》张贴在系争商铺门口。另查明，2014年11月3日，系争商铺的产权人张甲、张乙曾经起诉胡彦，后在案件审理过程中，经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、确认2009年4月16日签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年11月3日解除；二、胡彦于2014年11月5日前归还上海市田林东路***号商铺；三、胡彦支付2014年6月1日至2014年9月30日的租金128,360元（已扣除胡彦支付的80,000元保证金），此款分期支付，分别于2014年12月3日前支付40,000元、2015年1月3日前支付40,000元、2015年3月15日前支付48,360元；四、如胡彦未按上述第二条约定时间返还房屋、或未按期支付上述款项，则应支付违约金114,268.87元；五、张甲、张乙放弃其他诉讼请求；六、双方确认无其他争议；七、本案受理费减半收取计2,550元，由胡彦负担。(已履行)。又查明，2014年7月14日晚8点，胡彦因刘海未缴纳租金，故到系争商铺要求刘海缴纳租金，后双方争执并打架。刘海诉称，经朋友介绍，刘海为开设“酷玩台球”门店与胡彦数次协商，于2014年4月27日签订《租赁合同》,合同约定:胡彦向刘海出租系争商铺,租期自2014年5月20日起至2015年7月30日止,租金为每月55,000元,另支付押金11万元。刘海支付了一个月租金及押金11万元。同年6月，刘海携股东花费巨资装修的“酷玩台球”门店竣工，并办理“酷玩台球”工商营业执照，刘海要求胡彦提供租赁房屋的产权证，刘海才得知系争商铺的实际产权人为物业公司，非为胡彦，刘海请胡彦及商铺的产权人帮忙办理工商登记，否则刘海携股东的巨资将付之东流。岂料胡彦非但没有帮助刘海办理营业执照，反而先是以搪塞为能事，后又雇凶伤人，致使刘海员工轻伤。刘海一直无法正常营业，造成广告牌匾、员工工资等其他损失。至此，刘海不可能再实现合同目的，且大房东因胡彦拖欠租金与物业管理费发来断电通知和解除合同通知书，也从根本上造成刘海、胡彦之间的房屋租赁合同无法履行。故请求法院判令：1、解除刘海、胡彦之间订立的房屋租赁合同；2、胡彦返还租房押金110,000元；3、胡彦赔偿房屋装修费221,213元、空调维修费3,450元、牌匾3,500元、广告贴纸1,600元、日常用品费4,200元、雇工工资52,000元，合计285,963元；4、胡彦赔偿违约金55,000元。胡彦辩称，同意解除租赁合同，但不同意刘海的其余诉讼请求。胡彦依约已经交付了房屋，但刘海没有依约支付房租，租赁合同是2014年4月27日签订，4月28日刘海支付了一个月房租和两个月押金，之后的房租应该每两个月支付，现在刘海没有依据合同约定交付房租，刘海只交了2个月租金及押金，违约的责任在刘海不在于胡彦。刘海认为租房目的没有达到，胡彦没有合同义务协助办理工商执照，刘海的租房目的也是违法的。胡彦承担刘海损失，主要是装修损失，也没有依据，应该由刘海承担。一审审理过程中，胡彦同意解除房屋租赁合同；刘海确认其于2014年8月8日看到贴在门上的《停电通知》后即于当日搬出系争商铺；但胡彦确认刘海是于8月底搬出系争商铺，但未提供相关的证据。一审中，经刘海申请，法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对刘海在系争商铺内的装潢残值进行审价，审价金额为173,485.80元。刘海对审价报告无异议，胡彦对审价报告提出以下异议：1、综合单价问题；2、材料单价问题；3、关于水电中的问题；4、重复计取问题；5、人工问题。经审价公司复议，对胡彦提出的异议回复意见为：胡彦提出的异议不予采信。原审认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘海承租系争商铺的租赁期限自2014年5月20日起；2014年4月28日，刘海支付胡彦一个月租金。2014年6月，刘海又分两次支付给胡彦一个月租金及水电等费用共计59,500元。依照合同约定，“以后按每两个月结算一次，提前7天支付下月租金”，但刘海却未支付租金。2014年7月14日晚8点，胡彦因刘海未缴纳租金，到系争商铺处催讨租金，后双方争执并打架。直至刘海搬离系争商铺，刘海亦未再支付胡彦租金。现刘海起诉要求解除刘海、胡彦之间订立的房屋租赁合同，因胡彦在庭审中予以同意，据此原审法院判令解除刘海、胡彦之间订立的房屋租赁合同。鉴于刘海搬离系争商铺是由于胡彦欠付系争商铺的产权人张甲、张乙租金，商铺的产权人停电、发出《解除合同通知书》，非为刘海擅自解除合同，而且胡彦在案件审理过程中亦同意解除刘海、胡彦之间订立的房屋租赁合同，故现因系争房屋租赁合同被判令解除，故刘海要求胡彦返还租房押金11万元，原审予以支持。关于刘海诉请要求赔偿损失一节，房屋租赁合同签订后，刘海对系争商铺实施装修，胡彦作为出租人，理应知道刘海装修事宜，现对于刘海实施装潢项目，亦经过审价公司确定刘海投入的部分不能取回添附物的残值，故对于租赁合同解除后租赁物上的添附物的处理问题，原审综合刘海已支付的总价款、参照资产评估的常用参数以及当事人的过错酌情判处。关于刘海提出的其他赔偿项目，牌匾、广告贴纸、日常用品、空调维修费有的在合同解除后其可以自行取回，有的是刘海在经营中的正常损耗。另雇工工资系刘海自行制作，故刘海要求胡彦赔偿既无事实又无法律依据，原审不予准许。鉴于刘海先未按合同约定按期支付租金，故刘海要求胡彦赔偿违约金5.5万元，无事实及法律依据，原审法院无法支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一五年八月二十五日作出判决：一、解除刘海与胡彦就上海市徐汇区田林东路***号商铺所订立的租赁合同；二、胡彦于判决生效后十日内返还刘海租房押金110,000元；三、胡彦于判决生效后十日内赔偿刘海装修款104,092元；四、驳回刘海其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,064元，由刘海负担4,032元，胡彦负担4,032元；审价费6,600元，由刘海负担3,300元，胡彦负担3,300元。判决后，胡彦不服，上诉于本院称，1、本案的违约方是被上诉人，造成本案租赁合同解除的根本原因在于被上诉人拖欠、拒付房租。被上诉人一共只交了2个月的租金，但却实际占有使用系争商铺直至2014年8月底，共计4个月，被上诉人支付的押金正好可以抵扣欠付租金，不应返还。房屋产权人发出《解除合同通知书》是在2014年8月，但早在2014年7月份，被上诉人就已经拒付房租。2、上诉人不应当对被上诉人的装修损失承担责任。被上诉人承租房屋的目的在于开设游戏机房，属违法经营，也正因为此，被上诉人才无法办理相关营业执照，上诉人对此不具有过错。被上诉人对房屋的装修属于其自身的商业行为，因装修产生的损失应由其自行承担。综上，请求二审撤销原审判决第二、三项，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人刘海辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审庭审中，上诉人与被上诉人一致确认双方另签订补充协议一份，约定系争商铺租金的支付方式为付一押二。本院另查明，案外人张甲在向上诉人出具的《断电通知》中载明，“您承租我方田林东路***号商铺，已拖欠三个月租金和十四个月物业管理费。我方多次与您交涉要求您按约支付所欠费用均无果。……”。本院认为，本案的争议焦点是造成租赁合同无法继续履行的责任应归咎于上诉人还是被上诉人，以及上诉人是否应补偿被上诉人的装修损失。根据本案所查明的事实，被上诉人已经向上诉人支付了2014年5月及6月的租金，双方在7月中旬因租金争议产生纠纷，而至8月初，由于上诉人欠付系争商铺产权人租金，直接导致产权人发出《断电通知》及《解除合同通知书》，至此租赁合同显然已无法继续正常履行。根据合同相对性原则，向系争商铺产权人支付租金的义务主体是上诉人，而非被上诉人，况且上诉人所欠付的租金早已超出了被上诉人承租的期间，故导致本案租赁合同无法继续履行的主要责任在于上诉人，被上诉人并不存在擅自解除合同的情形，故原审支持了被上诉人要求上诉人返还租房押金的诉请，于法不悖，本院予以支持。至于系争商铺装修补偿的争议，上诉人作为商铺的出租人，理应知晓被上诉人对系争商铺进行了装修，而该装饰装修也有部分与系争商铺形成了附和关系，无法由被上诉人自行取回。租赁合同解除后，双方当事人理应按照各自责任大小分担装修残值损失。原审以审价报告为参照，综合被上诉人已支付的总价款及当事人的过错等因素，对装修残值损失进行了分担，并无不妥，本院予以支持。上诉人主张被上诉人存在违法经营的事实，缺乏证据予以证明，且与本案无关，本院不予采信。综上所述，上诉人胡彦的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,032元，由上诉人胡彦负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君代理审判员 严佳维审 判 员 杨斯空二〇一六年一月二十一日书 记 员 赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”