（2016）京03民终623号

裁判日期: 2016-01-21

公开日期: 2016-02-29

案件名称

中国机床总公司与北京京机兴物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中国机床总公司,北京京机兴物业管理有限责任公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终623号上诉人（原审被告，反诉原告）中国机床总公司，主要办事机构所在地北京市丰台区南四环西路128号诺德中心4号楼16层。法定代表人郝明，总经理。委托代理人易肖玲子，女，1991年5月8日出生。委托代理人刘艾，女，1988年11月12日出生。被上诉人（原审原告，反诉被告）北京京机兴物业管理有限责任公司，主要办事机构所在地北京市西城区德胜门内大街63号。法定代表人高大建，董事长。委托代理人李琪，女，1969年4月14日出生。委托代理人石春喜，男，1979年10月12日出生，北京京机兴物业管理有限责任公司物业管理部负责人。上诉人中国机床总公司（以下简称机床总公司）因与被上诉人北京京机兴物业管理有限责任公司（以下简称京机兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第23409号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由法官孙京担任审判长，法官张海洋、蒙瑞参加的合议庭进行了审理。上诉人机床总公司的委托代理人刘艾、易肖玲子，被上诉人京机兴物业公司的委托代理人李琪、石春喜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。京机兴物业公司在一审中起诉称：机床总公司在京机兴物业公司所管理的柳芳北里小区拥有13套产权房，其作为产权单位对上述房产进行房改售房，收取购房住户房改款。由京机兴物业公司提供属于机床总公司产权的职工住户物业服务，依据京建物（2006）30号文件、京国土房管物字（2001）208号、京价（收）字（1999）第253号规定，机床总公司作为上述房产的产权单位及售房单位，应向京机兴物业公司交纳物业服务费。京机兴物业公司在2008年、2010年及2012年对机床总公司提起诉讼，由朝阳法院作出（2009）朝民初字第09949号判决、（2011）朝民初字第14080号民事调解书及（2012）朝民初字第15357号判决，机床总公司均按判决或调解书支付物业服务费及相关的项目工程分摊费用。但从2013年起，机床总公司仍未交纳物业服务费，迄今为止，其欠付2013年物业费14771.13元及2014年物业费14771.13元。京机兴物业公司认为机床总公司的欠费行为已侵犯了其合法权益，使其遭受重大损失。机床总公司的欠费行为已构成违法，应当受到法律的制裁。为此，京机兴物业公司为维护自身的合法权益，特诉至法院，要求机床总公司给付所欠2013年及2014年物业费共计人民币29542.26元。机床总公司在一审中答辩并反诉称：其不同意支付2013年及2014年物业费，理由如下：第一，2013年与2014年期间机床总公司与京机兴物业公司之间不存在任何有效的物业服务合同关系，机床总公司没有义务支付此期间的物业费。2003年6月26日双方签订协议，协议第二条约定：甲方与乙方签订2003年的物业管理协议，由甲方承担并支付已购买现住房的住户的2003年的物业费。依据该协议，机床总公司仅有义务支付2003年的物业费，因为该协议并未明确约定其有支付2003年之后物业费的义务，且双方在2003年之后未再签订任何物业服务协议，京机兴物业公司要求机床总公司支付2013年及2014年的物业费缺乏法律依据。第二，根据行政法规《物业管理条例》及其他部门规章等规范性文件，交纳物业费的义务主体应当是业主，房屋的所有权人为业主，2003年该13套房屋进行房改售房之后机床总公司不再是房屋的所有权人，即不再是房屋的业主，因此其不应当交纳物业费。第三，京建物（2006）30号文件、京国土房管物字（2001）208号、京价（收）字（1999）第253号规定均不应当在裁判中被直接引用，因为《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条规定：民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。第六条规定：对于本规定第三条、第四条、第五条规定之外的规范性文件，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据。此外朝阳法院在（2009）朝民初字第09949号判决书中指出：因京机兴物业公司一直为涉案房屋提供物业服务，故有权依据北京市的有关文件要求机床总公司承担相应的物业费。这种引用并不合理，因为物业服务合同的签订应当基于平等民事主体间的意思自治，机床总公司并无与京机兴物业公司达成物业服务合同的合意，因此无履行合同的义务。任何单位或组织均不能仅依据政府的行政规范性文件强行建立民事法律关系，强制一方当事人承担合同义务与责任。且机床总公司之所以向京机兴物业公司支付2004年至2008年的物业费以及2011年、2012年的物业费并非出于自愿，而是依据法院的判决。综上，机床总公司请求法院判决驳回京机兴物业公司的全部诉讼请求，同时提出反诉，要求确认双方之间不存在2013年、2014年的物业服务合同关系，确认机床总公司无义务向京机兴物业公司支付2013年、2014年的任何物业费。京机兴物业公司在一审中针对机床总公司的反诉答辩称：其不同意机床总公司的反诉请求，请求驳回机床总公司的反诉请求，具体理由同起诉意见。一审法院审理查明：京机兴物业公司为北京市朝阳区柳芳北里共计13套房屋（以下简称涉案房屋）提供物业服务。机床总公司系涉案房屋的房改房售房单位。2003年6月26日，京机兴物业公司与机床总公司签订协议，约定在房改售房工作结束，购买现住房的住户取得房产证后，双方签订2003年的物业管理协议，由机床总公司承担并支付已购买现住房的住户的2003年的物业费。经询，京机兴物业公司与机床总公司表示未就涉案房屋的物业服务另行签订过其他书面合同。另查，京机兴物业公司曾就包括涉案房屋在内的16套房屋向机床总公司主张过自2004年至2008年的物业费，后朝阳法院于2009年4月16日作出（2009）朝民初字第09949号判决书，判决书中认定机床总公司作为房改房售房单位，应当按照规定承担相应的物业服务费用缴纳义务，并判决由机床总公司给付京机兴物业公司物业费88734.32元。后双方均未上诉，机床总公司主动履行了该判决。后京机兴物业公司就包括涉案房屋在内的14套房屋向机床总公司主张过自2009年至2010年的物业费，后双方在法院主持下达成签署调解协议，由机床总公司给付京机兴物业公司相应的物业费。一审法院判决认定：京机兴物业公司与机床总公司均认可涉案13套房屋为房改售房，依据北京市京建物（2006）30号文件、京国土管物字（2001）208号文件等相关文件的规定，房改房应当由售房单位作为物业服务费用的缴纳主体。本案中机床总公司作为涉案房屋房改房的售房单位，应当按照规定承担涉案房屋的物业服务费用缴纳义务。现已有生效法律文书对京机兴物业公司、机床总公司之间的物业服务合同关系予以确认，且机床总公司亦给付了涉案房屋2013年度之前的物业费。现京机兴物业公司实际为涉案房屋提供了2013年及2014年的物业服务，故京机兴物业公司现主张机床总公司支付涉案房屋2013年及2014年的物业费，于法有据，法院予以支持。相应地，对于机床总公司提出的反诉，没有事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、中国机床总公司于判决生效之日起七日内给付北京京机兴物业管理有限责任公司二○一三年度物业费一万四千七百七十一元一角三分及二○一四年度物业费一万四千七百七十一元一角三分；二、驳回中国机床总公司的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。机床总公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、机床总公司在一审中提交的答辩状及庭审答辩中提出的2003年之后双方不存在物业管理合同关系、北京市京建物（2006）30号文件与京国土管物字（2001）208号文件不应该在裁判文书中直接引用问题，一审法院判决中没有予以说理。二、一审法院判决确认2013、2014年双方存在物业服务合同关系缺乏法律依据。一审法院依据生效法律文书认定双方2004年至2008年及2011年、2012年存在物业关系没有法律依据。不能以判例和调解认定双方之间存在物业合同关系。三、北京市京建物（2006）30号文件与京国土管物字（2001）208号文件不应作为裁判依据。应当依据物业管理条例进行判决，物业管理条例的效力高于北京市京建物（2006）30号文件与京国土管物字（2001）208号文件。京国土管物字（2001）208号文件已经被北京市物业收费管理办法取代，一审法院依据的北京市物业收费暂行办法已经被北京市物业收费管理办法取代，不应作为裁判依据。机床总公司未向本院提交新证据。京机兴物业公司服从一审法院判决。其针对机床总公司的上诉，答辩称：涉案房屋的产权性质是房改房，国家对于房改房有明确的界定，房改房的物业费的缴纳主体是售房单位，机床总公司是售房单位，所以其应是缴费主体。京国土管物字（2001）208号文与北京市物业收费管理办法具有延续性，截止日期2005年12月31日，2006年1月1日执行北京市京建物（2006）30号文件。因为京机兴物业公司与机床总公司提供物业服务跨越2006年之前和之后，京机兴物业公司持续为涉案房屋提供物业服务，2006年1月1日之前执行的京国土管物字（2001）208号，2006年之后执行的是北京市京建物（2006）30号文，具有延续性。按照最新的规定，房改房出售公有住房的单位应该是收费主体不变，如果出售单位与业主有规定的，其两方可以依据约定，从2009年之后机床总公司没有与业主签订约定，且机床总公司一直没有向京机兴物业公司缴纳物业费用。综上，京机兴物业公司认为机床总公司的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，应予驳回。京机兴物业公司亦未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。以上事实，有协议、收费明细表、（2009）朝民初字第09949号判决书、（2011）朝民初字第14080号调解书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：出售房改房屋是国家特定历史时期的产物，区别于普通商品房的出售，政府部门结合当时特点制定的有关规定和政策应当执行，由此涉及的房改房出售后物业费的交纳问题，亦与普通商品房的物业费交纳相区别，应当执行政府部门的特别规定。根据京建物（2006）30号文件规定，京发改（2005）2662号《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。涉案13套房屋系机床总公司于《办法》实施前按房改政策出售的公有住宅，所以机床总公司仍是涉案13套房屋的物业费缴纳责任主体。双方虽在2003年后未签订书面物业服务合同，但根据已经生效的法律文书可以确认京机兴物业公司与机床总公司之间存在事实物业服务关系，机床总公司对于2013年度之前的物业费已经给付，现京机兴物业公司实际为机床总公司出售的涉案房改房提供了2013年及2014年的物业服务，故其有权向机床总公司主张相应年度的物业费，机床总公司亦应当支付。机床总公司上诉提出的一审法院判决认定交费义务主体及适用法律错误、其与京机兴物业公司之间不存在物业服务合同关系的主张，依据不足，本院不予采纳，对其上诉请求，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费269元，由中国机床总公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费35元，由中国机床总公司负担（已交纳）。二审案件受理费538元，由中国机床总公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　孙　　　　　　京代理审判员　张　　海　　洋代理审判员　蒙　　　　　　瑞二〇一六年一月二十一日书　记　员　沈力书记员高明晓来自：