（2015）双商终字第112号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-03-24
案件名称
刘鹏与哈尔滨龙地房屋开发公司、第三人张福、孙继龙买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省双鸭山市中级人民法院
所属地区
黑龙江省双鸭山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
哈尔滨龙地房屋开发公司,刘鹏,张福,孙继龙
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）双商终字第112号上诉人（原审被告）哈尔滨龙地房屋开发公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香顺街44号。（以下简称龙地公司）法定代表人赵世斌，系该公司经理。委托代理人刘宇璇，马兆嵩，黑龙江墨龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘鹏，男，1982年3月18日出生。委托代理人吕蕙玲，黑龙江双峰律师事务所律师。委托代理人刘宝忠（系父子关系）。原审第三人张福，男，1973年5月11日出生。原审第三人孙继龙，男，1971年6月19日出生。两位第三人的共同委托代理人张连靖，黑龙江中程佳易律师事务所律师。上诉人龙地公司为与被上诉人刘鹏及原审第三人张福、孙继龙买卖合同纠纷一案，不服双鸭山市尖山区人民法院（2010）尖民初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人龙地公司的委托代理人刘宇璇、被上诉人刘鹏的委托代理人吕蕙玲、刘宝忠，原审第三人张福、孙继龙的共同委托代理人张连靖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审判决认定：原告刘鹏与被告龙地公司于2002年5月10日签订《哈尔滨龙地房屋开发公司商品房销售合同书》一份，该合同书中乙方处加盖哈尔滨龙地房屋开发公司公章，委托代理人处由龙地公司建筑部副指挥郭书志签字确认，该合同书约定刘鹏购买龙地公司开发建设的位于我市尖山区富丽新村5号楼2单元102室房屋，价款为53000元，2002年5月22日因龙地公司拖欠双鸭山市双泰物业管理有限责任公司供热费用与该公司签订抹账协议，龙地公司将包括刘鹏购买在内的三户房屋以175000元的价格冲抵了供热费用，双方签字盖章，刘鹏于2002年5月29日将房款53000元交付给双鸭山市双泰物业管理有限责任公司，双鸭山市双泰物业管理有限责任公司于2002年5月29日向刘鹏出具收据，该收据记载：事由房款、地址521B、姓名刘鹏，人民币伍万叁仟元整。刘鹏爷爷刘传明、奶奶刘秀莲于2002年5月29日对该房屋占有、使用至今。龙地公司辩称该房屋由其公司出卖给第三人张福，张福已将此房屋出卖给第三人孙继龙，但在双鸭山市中级人民法院对张福的询问笔录中体现，张福自认涉及本案诉争房屋与龙地公司签订的商品房销售合同书不是其本人签字，且对购买房屋一事亦不知情。另查，第三人张福曾以原告刘鹏爷爷刘传明、奶奶刘秀莲为共同被告以侵权为由诉至本院，本院作出（2007）尖民初字第397号民事判决，判决内容为：被告刘传明、刘秀莲于本判决生效后十日内从富丽新村5号楼2单元102室腾出并将该房屋交付给原告张福。刘传明、刘秀莲对此判决不服上诉至双鸭山市中级人民法院，双鸭山市中级人民法院于2007年9月4日以双方诉争房屋系上诉人刘传明、刘秀莲孙子刘鹏2002年5月从双泰物业公司购买，并交纳房款，双泰物业公司为刘鹏出具交款收据，并将房屋钥匙交付给刘鹏，上诉人刘传明、刘秀莲在此房屋已居住五年之久，因此，原审法院判决刘传明、刘秀莲构成侵权事实不清，证据不足，适用法律错误，且原告张福亦未主张权利为由，作出（2007）双民终字第257号民事判决，判决内容为：一、撤销双鸭山市尖山区人民法院（2007）尖民初字第397号民事判决。二、驳回被上诉人张福的诉讼请求。该判决生效后张福再未就诉争房屋主张过权利。诉争房屋现已办理房屋所有权证，房屋所有权人为第三人孙继龙。孙继龙未对此房屋占有使用过，且对此房屋亦未主张过任何权利。庭审时，张福、孙继龙均同意协助为刘鹏办理此房屋的变更登记手续。原审法院认为，对于被告龙地公司辩称本案违法一事不再理原则的抗辩意见，因龙地公司提供的起诉状没有原件，且未提供证实本案违反一事不再理原则的其他相关证据，故本院对其辩称本案违反一事不再理原则的抗辩意见不予采纳。本院自受理本案至下发传票、交换证据、开庭审理，仅在交换证据时向被告龙地公司交换过一份买方为刘鹏的销售合同书即2002年5月10日签订的销售合同书，因龙地公司未提供另一份销售合同书的原件，且刘鹏对龙地公司辩称存在另一份合同书的事实亦不认可，故本院对龙地公司辩称刘鹏提交的销售合同书为虚假合同的抗辩意见不予采纳。刘鹏与龙地公司于2002年5月10日签订的《哈尔滨龙地房屋开发公司商品房销售合同书》是双方真实意思表示，其内容未违反法律规定，虽龙地公司主张其公司并未授权郭书志出售房屋，但根据郭书志的身份及合同中已加盖龙地公司公章等行为，郭书志的行为构成表见代理；龙地公司与双鸭山市双泰物业管理有限责任公司之间的抹账协议，约定将本案诉争房屋以53000元顶给双鸭山市双泰物业管理有限责任公司冲抵拖欠的供热费用，刘鹏作为善意第三人，已将诉争房屋购房款53000元交付给双鸭山市双泰物业管理有限责任公司，即视为已向龙地公司交付房款，该抹账协议是否有效并不影响刘鹏与龙地公司签订的销售合同书的效力；结合诉争房屋一直由刘鹏占有使用的事实，以及第三人张福及孙继龙就本案诉争房屋一直未占用使用，且同意协助刘鹏办理该房屋办理变更登记手续的事实；本院认定刘鹏与龙地公司签订的《哈尔滨龙地房屋开发公司商品房销售合同书》合法有效。我国法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，双鸭山市中级人民法院（2007）双民终字第257号民事判决书已经确认第三人张福在双鸭山市中级人民法院询问笔录中已经自认与龙地公司签订涉及本案诉争房屋的《哈尔滨龙地房屋开发公司商品房销售合同书》中甲方张福的签字不是其本人签署，且自认不清楚房屋又出卖给第三人孙继龙事宜，因张福与龙地公司于2007年2月8日签订的销售合同书及张福与孙继龙于2007年8月20日签订的房屋买卖合同均未经张福签字，故本院认定此两份房屋买卖合同均未成立。因孙继龙已经取得诉争房屋所有权证，故孙继龙与龙地公司应共同协助刘鹏办理此房屋的变更登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告刘鹏与被告哈尔滨龙地房屋开发公司于2002年5月10日签订的《哈尔滨龙地房屋开发公司商品房销售合同书》有效；二、第三人张福与被告哈尔滨龙地房屋开发公司于2007年2月8日签订的《哈尔滨龙地房屋开发公司商品房销售合同书》未成立；三、第三人张福与第三人孙继龙于2007年8月20日签订的房屋买卖合同未成立；四、被告哈尔滨龙地房屋开发公司与第三人孙继龙于本判决生效后十日内共同协助原告刘鹏办理诉争房屋的变更登记手续。案件受理费100元，由被告哈尔滨龙地房屋开发公司负担。一审判决后，原审被告不服，向本院提起上诉称，一、被上诉人刘鹏所出示的合同是无效合同，合同未约定将房款交付给双泰公司，刘鹏将房款交付给双泰公司证据不足，且刘鹏所称的我方与双泰公司达成的抹账协议更是被人民法院认定为无效，刘鹏不能凭借一个非法证据来要求我方履行不应由我方承担的义务，刘鹏的损失应向双泰公司主张；刘鹏起诉我方主体不适格，上诉人与第三人张福签订的商品房买卖合同有效。被上诉人刘鹏当庭口头答辩称，刘鹏与龙地公司于2002年5月10日签订的商品房销售合同书，其内容不违背法律规定依法有效；龙地公司与双泰公司抹账协议是否有效，不影响刘鹏基于抹账事实应龙地公司要求将房款交给双泰公司，属于交付房款行为成立；诉争房屋一直由刘鹏占用使用至今，说明上诉人认可双方的买卖合同，从未向上诉人主张权利。原审第三人张福、孙继龙听从法院裁决。二审中，各方当事人均未提交新的证据，本院查明的事实与原审判决一致。本院认为，原审法院认定的事实清楚，刘鹏购买龙地公司房屋并交纳房款的事实有刘鹏与龙地公司签订的商品房销售合同书为证，上诉人龙地公司称刘鹏提交的合同书为虚假合同，并未提交反证加以证明。刘鹏按照龙地公司与双泰公司签订的抹账协议，将房款交付给双泰公司，抹账协议效力与否不能否定刘鹏交付房款的事实存在。刘鹏与龙地公司签订了房屋买卖合同，交付了房款，获得房屋钥匙，实际占有使用房屋已达数年，且第三人张福、孙继龙同意协助刘鹏办理房屋过户手续，并不主张对诉争房屋享有权利，故刘鹏是合法善意的第三人，其权利应受法律保护，上诉人作为被告适格。综上，上诉人上诉请求无理，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人哈尔滨龙地房屋开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘国玉代理审判员 霍 拓代理审判员 杨志超二〇一六年一月二十一日书 记 员 乔思婷 微信公众号“”