（2015）松民三（民）初字第1484号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-04-26
案件名称
费旭峰与窦杰、高江龙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
费旭峰,窦杰,高江龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第二十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三（民）初字第1484号原告费旭峰，男，1972年10月24日生，汉族，住上海市松江区。被告窦杰，男，1988年1月7日生，汉族，住安徽省淮北市。被告高江龙，男，1988年9月18日生，汉族，住陕西省。原告费旭峰与被告窦杰、高江龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法适用简易程序审理。嗣后，因被告窦杰下落不明，需公告送达，故本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2015年9月24日进行了公开开庭审理。原告费旭峰及被告高江龙到庭参加诉讼。被告窦杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案予以缺席审理。本案现已审理终结。原告费旭峰诉称：2014年3月18日，原告作为出租方，被告窦杰作为承租方、被告高江龙作为担保人签订《房屋租赁合同》一份，约定被告窦杰向原告承租坐落于上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”），租赁期限为1年，自2014年3月18日至2015年3月18日止，每季度租金18，000元，提前十天，先付后用。被告窦杰支付了保证金6，000元。被告窦杰未能按约付清2014年12月18日至2015年3月17日期间的租金18，000元，仅支付10，000元，尚拖欠8，000元。2015年3月17日，租赁合同期限届满之后，被告窦杰未能及时返还房屋，经原告多次催促，被告窦杰于2015年3月31日方与原告办理了房屋交接手续。因被告窦杰逾期返还房屋，应按照合同约定，按每天500元支付房屋占有使用费。经清点，被告窦杰尚有水电费、物业管理费、有线电视费共计2，212.5元未结清，被告窦杰在使用房屋期间损坏了底层卫生间套装门、二楼房门门锁、车库遥控器，且两个电视机遥控器丢失，故被告窦杰应赔偿相应的维修及补偿费用2，730元。办理房屋交接手续时，被告窦杰委托被告高江龙与原告签署《退房单》，确认被告窦杰逾期返还房屋、损坏物品、拖欠费用的事实。因被告高江龙是被告窦杰的担保人，故被告高江龙应对被告窦杰的债务承担连带责任。原告请求法院判令：1、被告窦杰支付拖欠的租金8，000元（2014年12月18日至2015年3月17日，共计18，000元减去被告窦杰已付10，000元）；2、被告窦杰支付2015年3月18日至2015年3月31日期间的房屋占有使用费7，000元（500元／天×14天）；3、被告窦杰支付物品维修费和遗失物品补偿费共计2，730元；4、被告窦杰支付拖欠的水费151.4元、电费1，339.1元、物业管理费630元、有线电视费92元；5、被告窦杰支付逾期支付租金的违约金6，000元（以被告窦杰已支付的保证金6，000元冲抵）；6、被告窦杰支付误工费6，000元；7、被告高江龙对被告窦杰的上述六项债务承担连带责任。审理过程中，原告将第3项诉讼请求变更为：被告支付维修费2，000元。并撤回第4项诉讼请求中关于有线电视费的诉请。被告窦杰未发表答辩意见。被告高江龙辩称：不同意对被告窦杰的债务承担连带责任。被告高江龙是房产中介公司的工作人员，原告和被告窦杰之间的房屋租赁合同是由其居间介绍促成的。即便被告高江龙要承担连带责任，也是在租赁合同履行期间内承担连带责任。原告和被告窦杰就房屋交接事宜谈好之后，被告窦杰打电话给被告高江龙，让其帮忙办理一下退房手续，故被告高江龙才与原告签订《退房单》。另，原告主张的第2项、第6项诉讼请求不合理，且原告既主张违约金又主张误工费，加重了被告的违约责任。经审理查明：系争房屋产权人系原告及案外人费某某。系争房屋原坐落地址为本区翔峰路XXX弄XXX号，现变更为谷阳北路XXX弄XXX号。2014年3月18日，原告作为出租方（甲方）、被告窦杰作为承租方（乙方）、被告高江龙作为担保人（丙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同总则约定：……期内如发生违反合同约定、逾期付款、单方提前终止等违反合同约定行为的，违约方以合同保证金及已缴（包括应缴未缴）租金作为违约金赔偿对方。期满或实缴租金到期未支付续期租金的乙方应于实缴租金到期日主动退房搬离交还钥匙并签署合同终止等手续并结清所欠费用（所有欠费应于十日内支付甲方）。期满未主动搬离或实缴租金到期后未主动搬离（包括发生合同约定违约行为经告知要求搬离后未搬离的），约定乙方除承担合同约定的违约赔偿责任外，另承担逾期之日起每天五百元逾期赔偿金给甲方，本款直至乙方交还房屋双方结清费用及赔偿金为止（乙方不配合的甲方有权通过有关部门处理并追究乙方的所有违约责任，双方无异议）。履行中如发生异议可向松江区人民法院起诉处理，经法院处理的除承担合同约定的全部赔偿责任外，违约方另外再承担（支付）一个月租金作为对方误工费用。合同第1条约定：乙方租用房屋坐落于上海市松江区谷阳北路1066弄（祥和花苑）166号，面积约为212平方（每月物业管理费为180元。物管费、租金、有线电视费等可由甲方连同租金一并收取），甲方已将本房全面装修并连同现有家具家电供乙方居住使用（使用期间如有损坏乙方须承担修复之责、如有毁损或灭失的则需按原价赔偿）。……合同第2条约定：租赁期限共一年（在本房使用范围内仅限居住使用）。双方约定合同租赁期自2014年3月18日起至2015年3月18日止。……合同第3条约定：……每季租金为18，000元，于合同签约日应收保证金12，000元，应收租金18，000元，本次租金有效期为从2014年3月18日起至2014年6月17日止。续期租金乙方须于到期日提前十日支付甲方（乙方先付后住），逾期支付视为乙方违约，甲方有权要求乙方搬离并终止合同。……合同第4条约定：租赁期所产生的水、电、煤、物管等费用及与本房有关之税费概由乙方承担。……合同第7条约定：……有下列行为之一的，甲方有权按乙方违约收回本房且实缴租金、保证金不予退还，另再追究乙方违约责任。……C：乙方拖欠续期租金已至实缴租金到期日或拖欠水电费、物业管理费达一月仍未缴清的。……合同注6手写载明：本合同第3条中签约日应收保证金12，000元变更为6，000元（实收）。合同另对其他相关事项作了相应约定。嗣后，原告将系争房屋交付被告使用。2015年3月31日，原告作为甲方，被告高江龙作为乙方（授权于窦杰办理本次退房）签订《退房单》一份，载明：依据之前三方所签房屋租赁合同，因乙方租赁到期未办理退房手续，于2015年3月3日高江龙声明受窦杰委托前来办理本房退租事宜并登记证明租期内损坏物品。A：实际租期退房日为2015年3月31日（合同为3月18日止，超期14天退房）；B：损坏底层卫生间套装门一套（系人为损坏，门及门套及门周边瓷砖损坏，约定修复费用为2，000元）；C：实际使用未支付（拖欠）的水电费为：水费151.4元，电费1，339.1元，合计1，490.5元。D：最后一期租期内物管费（3个月）540元，超期半月物管费90元，合计630元；E、拖欠2014年12月18日至2015年3月17日止的部分租金8，000元……原告已实际支付系争房屋2014年10月至2015年2月期间的水费151.4元。原告已实际支付系争房屋2014年12月至2015年3月期间的电费757.16元。原告提供的2张电费单据没有支付凭据，且与已支付的电费单据日期重合，本院对该2张电费单据不予认可。原告已实际支付系争房屋2012年7月至2014年12月期间的物业管理费共计4，200元。以上事实，有上海市房地产权证、房屋租赁合同、退房单、证明、水、电费发票、上海市物业服务企业收费换票凭证及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：原告与两被告签订的《房屋租赁合同》系三方当事人的真实意思表示，三方均应恪守。被告窦杰作为承租人应当履行按期缴纳租金、水电费等相应费用之义务，被告高江龙作为担保人在租赁合同上签字，保证合同成立，但三方并未约定保证方式，故被告高江龙应对被告窦杰在租赁合同项下的债务承担连带责任。被告窦杰未能按照约定付清2014年12月18日至2015年3月17日期间的租金，尚拖欠8，000元，应将拖欠的租金支付给原告，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。租赁合同期限届满之后，被告窦杰应当按照合同约定搬离系争房屋并将系争房屋返还给原告，现被告窦杰未及时返还房屋，应按照合同约定支付相应的房屋占有使用费，原告按照合同约定主张每天500元的房屋占有使用费直至被告窦杰实际返还房屋之日止，符合合同约定，本院予以支持。被告窦杰应当按约支付其使用系争房屋期间产生的水、电费。原告提供的票据足以证明原告已实际支付系争房屋2014年10月至2015年2月期间的水费151.4元以及2014年12月至2015年3月期间的电费757.16元，被告窦杰应当将原告代为支付的水费151.4元、电费757.16元支付给原告。被告还应支付实际使用房屋期间的物业管理费，虽然合同约定的是每月180元，但根据原告实际交纳物业管理费的单据可以看出，原告实际按照每月140元交纳物业管理费，而原告并非系争房屋的物业服务提供者，故原告只能以其实际交纳的物业管理费标准向被告主张。原告实际垫付的物业管理费为自2014年12月18日至2014年12月31日期间的物业管理费，按照每月140元计算，计63.23元（140元÷31天×14天）。原告主张的2015年1月1日至2015年3月31日期间的物业管理费，须待原告实际支付之后方可另行向被告窦杰主张。关于原告主张的违约金及误工费问题，虽然合同中对违约金及误工费均有相应约定，但违约金即为当事人预先估计的损害赔偿总额，而误工费本系守约方的实际损失，原告并未提供证据证明其因被告逾期交付房屋、逾期支付租金等费用之违约行为给原告造成的实际损失已超过违约金数额，故本院仅支持原告要求支付违约金6，000元之诉讼请求，被告窦杰已支付的保证金6，000元可冲抵违约金，被告窦杰不可再要求原告返还保证金6，000元。对于原告要求支付误工费6，000元之诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的卫生间套装门损坏维修费用2，000元，虽然在原告及被告高江龙签订的退房单有该项约定，但是原告及被告高江龙均未提供证据证明被告高江龙系得到被告窦杰的授权签订退房单，亦无证据证明被告窦杰对被告高江龙签订退房单的行为予以追认，故退房单对被告窦杰没有约束力。就系争房屋内底层卫生间套装门的损害事实及维修费用的实际发生，原告均未能向本院提供证据予以证明，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告高江龙作为保证人应对被告窦杰的上述债务承担连带支付责任。被告窦杰未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告窦杰自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告窦杰于本判决生效之日起十日内支付原告费旭峰拖欠的租金8，000元；二、被告窦杰于本判决生效之日起十日内支付原告费旭峰自2015年3月18日至2015年3月31日期间的房屋占有使用费7，000元；三、被告窦杰于本判决生效之日起十日内支付原告费旭峰水费151.4元；四、被告窦杰于本判决生效之日起十日内支付原告费旭峰电费757.16元；五、被告窦杰于本判决生效之日起十日内支付原告费旭峰自2014年12月18日至2014年12月31日期间的物业管理费63.23元；六、被告窦杰已支付给原告费旭峰的保证金6，000元归原告费旭峰所有，不再返还给被告窦杰；七、被告高江龙对被告窦杰上述第一项至第五项确定的债务承担连带清偿责任；八、驳回原告费旭峰其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费449元，公告费560元，合计诉讼费1，009元，由原告费旭峰负担100元（已付），由被告窦杰负担909元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 杨惠星审 判 员 方美玲人民陪审员 陆为明二〇一六年一月二十一日书 记 员 林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 来自