（2015）丰民初字第06344号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-09-12
案件名称
梁栋诉北京市均豪物业管理股份有限公司物业服务合同纠纷一案
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁栋,北京市均豪物业管理股份有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十二条
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第06344号原告梁栋，男，1980年2月23日出生。被告北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人于庆新，董事长。委托代理人白颜超，男，1985年9月28日出生，北京市均豪物业管理股份有限公司职员，住北京市丰台区。委托代理人周琳，女，1988年10月9日出生，北京市均豪物业管理股份有限公司职员，住北京市朝阳区。原告梁栋与被告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁栋，被告均豪公司的委托代理人白颜超、周琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁栋诉称：我是北京市丰台区阅园一区4号楼1层3单元101号房屋（以下简称101号房屋）业主，被告是阅园一区的物业服务公司。我于2005年10月9日与开发商北京大昆仑房地产开发有限公司签署《商品房预售合同》，合同约定我有101号房屋套内地下室和与地下室连接的下沉式庭院的使用权。我于2007年10月1日入住该小区，截至2012年9月30日，该房屋保修期五年已过。自2012年10月起，我发现阅园一区4号楼3单元2层以上的外墙面、阳台陆续有外墙砖脱落。为了应对外墙砖脱落威胁，我于2012年11月在自家下沉式庭院中搭建了防护性阳光棚。至2015年2月27日，外墙砖脱落共砸碎阳光棚钢化玻璃7块、一层南侧阳台钢化玻璃1块，合计价值人民币4000元。因被告坚持不履行维修义务，为避免更大损失，2014年11月，我不得不自行加装价值7500元的不锈钢防护网。截至2014年9月30日，我共缴纳2012年10月1日至2014年9月30日的全部物业服务费9752.06元，因被告未完全履行合同约定，应当返还我部分物业服务费，包括管理费、小修费、小区公共设施维修费共计1773.10元。故我起诉，要求：1、判令被告返还我2012年10月1日至2014年9月30日期间的物业费1773.10元；2、判令被告免除我自2014年10月1日至2015年9月30日期间的相关物业费886.55元；3、判令被告赔偿我玻璃及不锈钢防护网损失11500元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告均豪公司辩称：原告要求我方返还物业费及免除物业费的诉讼请求没有法律依据。我方于2010年1月6日与开发商签订合同对小区进行管理，并按照合同为小区进行服务及管理，没有失职行为和过错，未给原告造成损失，从法律上讲不存在违约行为。原告所述脱落情况与事实不符，4号楼的外墙砖脱落是在保修期内，应该由开发商负责，而且我方也积极与开发商沟通问题，并且粘贴了警示标语，履行了管理职责，故原告不应要求我方赔偿损失和维修墙面。下沉式庭院只是由原告使用，原告自行搭建阳光房及防护网属于私搭乱建，其违约造成自身损失是原告的责任。我方不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告系101号房屋业主。被告于2006年1月6日与北京京大昆仑房地产开发有限公司就101号房屋所在小区签订《物业服务合同》，约定：“…2007年9月将入住一区4号楼，…在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等…本合同期限自2006年1月1日起至2010年12月31日止…”。合同到期后，双方签订《物业服务合同补充协议》，将合同期限延续至2015年12月31日止。庭审中，原告自述于2012年10月在101号房屋下沉式庭院安装阳光房，后因该楼外墙面墙砖脱落砸坏了阳光房7块夹胶玻璃及阳台的1块真空钢化玻璃，其更换玻璃共花费4000元、加装不锈钢防护网花费7500元。原告就其上述主张提交了照片、门窗定做加工合同，塑钢、断桥铝专卖合同书。被告主张该公司积极与开发商进行了沟通，出具了该公司于2013年向北京京大昆仑房地产开发有限公司出具的工作协调函，该函载明：“现1-4#外墙南侧、北侧墙体砖面多处均有脱落现象，脱落的墙体砖已经砸坏业主家小院的玻璃（1-4-3-101、1-4-4-101），…”另查，原告2005年10月9日与北京京大昆仑房地产开发有限公司签订《〈商品房预售合同〉补充协议》，载明：“…买受人同意，该房屋所在楼宇的花园、露台或部分地下室的使用权归与该花园或露台相连的房屋买受人无偿享有。与该花园、露台或部分地下室相连的房屋买受人知悉，其不用拥有该花园或露台的所有权，亦未就该花园、露台或地下室的所有权向出卖人支付任何价款。与该花园、露台或地下室相连的房屋买受人在使用该花园、露台或地下室时不得改变其结构及用途，不得封闭该花园、露台或地下室，亦不得在该花园、露台上搭建任何建筑物或其他物体，并应遵守相关管理规定。”上述事实，有商品房预售合同、补充协议及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：被告系诉争房屋所在小区的物业服务企业，应按照与开发商签订的物业服务合同享有权利并履行义务。按照协议约定，被告应向提供房屋建筑外墙面的维修、养护和管理。现因楼外墙面墙砖脱落将原告家的玻璃砸坏，给原告造成了损失，被告应当承担赔偿责任；原告私自搭建阳光房，其对玻璃损失亦应承担一定的责任。原告为阳光房搭建防护网，该费用不属为防止损失扩大而支出的合理支出，故本院对原告该部分诉讼请求不予支持。虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。故对原告要求被告返还部分物业费及减免部分物业费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告北京市均豪物业管理股份有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告梁栋经济损失二千元；二、驳回原告梁栋的其他诉讼请求。案件受理费一百五十四元，由原告梁栋负担一百零四元（已交纳）；由被告北京市均豪物业管理股份有限公司负担五十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 张 倩人民陪审员 张克敏人民陪审员 宋长玲二〇一六年一月二十一日书 记 员 李 洋 来源：