（2015）穗云法民四初字第1183号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-04-11
案件名称
陈贻红与李慧贞、华夏银行股份有限公司广州越秀支行房屋买卖合同纠纷2015民四初1183一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈贻红,李慧贞,华夏银行股份有限公司广州越秀支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第四十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第1183号原告：陈贻红，身份证住址广东省深圳市南山区。委托代理人：刘国平。被告：李慧贞，户籍地址广州市海珠区。委托代理人：李春良，广东世港律师事务所律师。委托代理人：余乔慧，广东世港律师事务所实习律师。第三人：华夏银行股份有限公司广州越秀支行，地址广州市越秀区。负责人：谢亮，行长。委托代理人：孙莹、刘照龙，系该公司工作人员。原告陈贻红与被告李慧贞、第三人华夏银行股份有限公司广州越秀支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈贻红及其委托代理人刘国平，被告李慧贞的委托代理人李春良、余乔慧，第三人华夏银行股份有限公司广州越秀支行的委托代理人孙莹、刘照龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈贻红诉称：2013年10月13日，原告与被告签订《存量房买卖合同》，约定被告将位于广州市白云区京溪＊＊路天河＊公寓＊楼＊区＊单元，建筑面积36.8115平方米的房屋卖与原告；该房屋售价为每平方米6574元，总购房款242000元；付款方式为分期付款。2013年9月15日，原告付定金3万元。同年10月14日，原告付首期款91000元。2014年1月14日，原告按过户约定付第二期款98600元。合同约定第三期款24200元于房管或税务部门出具办理产权过户缴款书的当天向被告交纳。双方需于2014年6月31日前到房地产登记机构申请办理产权转移登记手续，将产权人系原告的房产证交给原告，还约定因被告原因不能办理房产证过户的，被告每日按照总房款的0.03%向原告支付延迟办证违约金。原告认为，其依约向被告支付购房款，但被告以种种理由不给原告办理产权转移登记手续，被告的行为已经构成违约，给原告造成损失，因此原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付不能按合同约定期限取得广州市白云区京溪犀牛村路天河M公寓4楼D区416单元房产证违约金35211元；2、被告向原告支付购房款利息77440元；3、被告于1个月内为原告办理完＊公寓＊楼＊区＊单元房产证；4、本案诉讼费用由被告承担。被告李慧贞辩称：1、被告并非涉案房屋的实际所有人和控制人，只是挂名所有人，房屋的实际操控人是广州市中＊＊业地产有限公司（下简称中＊公司）及李某甲；2、被告按照中＊公司、李某甲的要求签署了委托书后并没有参与房屋买卖的后续事项，不了解也无法控制房屋买卖合同的签订及履行，未取得购房款，所以不应当承担违约责任；3、原告请求支付购房款利息的诉讼请求无法律、合同依据，请求法院不予支持。第三人华夏银行股份有限公司广州越秀支行（下简称华夏银行）述称：1、原告购买涉案房屋时，该房屋已经在华夏银行办理了抵押贷款并办理了抵押登记，原告作为购房人应当有义务了解涉案房屋的抵押情况，被告也有义务告知；2、在2014年涉案房屋再次抵押给华夏银行后，原、被告一直未将房屋交易的情况告知银行，卖房款也未用于归还抵押物对应的贷款，故银行无法得知抵押物已经出售并交付楼款的情况，被告作为抵押人有义务将出售抵押物款项优先偿还银行贷款；3、华夏银行与被告在2014年2月25日签订《个人最高额抵押合同》并办理抵押登记的行为是真实意思表示，涉案房屋的抵押登记合法有效，因此银行对涉案房屋依法享有抵押权，如抵押物对应的贷款结清，银行可配合办理涂销抵押登记事宜，请求法院依法保护银行的抵押权；4、在未结清贷款之前，华夏银行不同意办理涉案房屋产权过户手续。经审理查明：2011年12月23日，被告李慧贞签署《委托书》，授予饶＊龙办理位于广州市白云区京溪＊＊路＊号＊铺的出售、收取售房款、赎契、涂销抵押、归档、代缴相关费用、领取房地产产权证、签订相关文件、分割、抵押等手续的权利。上述委托书的有效期限至2013年12月31日止。同年12月27日，广东省广州市南方公证处出具《公证书》，证实被告于上述日期到公证处在上述《委托书》上签名并捺指模。2013年9月15日，原告陈贻红与被告的委托代理人饶某签订《天河＊公寓认购书》，约定原告认购位于广州市白云区京溪＊＊路＊号天河＊公寓＊楼＊区＊单元（朝向南，建筑面积36.8115平方米，下简称涉案房屋），房屋价款为242000元。当日，原告向被告支付了定金3万元。同年10月13日，原告（乙方）与被告的委托代理人饶某（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋；涉案房屋存在抵押等他项权情况；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；该房屋按照建筑面积出售并计价，单价约为每平方米6574元，总金额242000元；签订本合同时，乙方向甲方支付3万元作为购房定金；乙方于2013年10月18日前向甲方支付第一期房款91000元；乙方于接到甲方通知办理过户手续后5天内向甲方支付房款96800元；乙方于房管部门或税务部门出具办理产权过户缴款书当天向甲方支付房款24200元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2014年6月31日；甲方应在该房地产正式交付使用前交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款等）并保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责；甲乙双方应当于2014年6月31日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意按照每日总房款的0.03%向乙方支付延迟办证违约金；……。同年10月24日，原告通过其夫刘＊平向饶某的银行帐户支付了91000元。2014年1月14日，原告通过其夫刘＊平向被告的银行帐户支付了96800元。同年3月4日，被告、第三人华夏银行向房屋登记机关申请就涉案房屋办理涂销原抵押登记及办理新抵押权登记。同年3月5日，房屋登记机关核准新抵押权登记，权利部位为全部，权利面积为36.8115平方米、权利价值为404900元。后被告一直未协助原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。在庭审中，抵押权人华夏银行表示在未结清相应贷款前不同意办理涉案房屋的产权转移登记手续。另查明：涉案房屋在广州市房地产登记簿查册表上的登记产权人为李慧贞，登记地址为白云区京溪＊＊路＊号＊铺，使用性质为非居住用房。上述事实，有委托书、公证书、认购书、房屋买卖合同、定金收据、银行转账流水、房地产登记簿查册表、抵押贷款资料及当事人陈述等证据证实。本院认为：根据《中华人民共和国担保法》第四十九条关于抵押人在未通知抵押权人的情况下转让已办理登记的抵押物的行为无效的规定，原、被告签订的《存量房买卖合同》本应认定为无效合同，但2014年3月5日上述抵押物的抵押登记已被涂销，故《存量房买卖合同》于该日生效。至于被告于《存量房买卖合同》生效当日将涉案房屋再次进行抵押登记的行为，不受上述担保法规定的拘束，不影响合同的法律效力。合同约定办理产权转移登记的期限为2014年6月31日前，因6月无31日，故本院推定该期限为2014年7月1日前。被告于上述期限前未协助原告办理涉案房屋的产权登记手续，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。对于原告要求被告继续履行协助办理产权转移登记手续的诉讼请求，因第三人华夏银行作为涉案房屋的抵押权人不同意在现状下配合涂销抵押登记，故该项合同义务事实上无法继续履行，故本院不予支持。对于原告提出被告支付逾期办理产权转移登记手续的违约金的诉讼请求，本院予以支持，其计算方式为以总房款为本金，按照每日0.03%的标准，从2014年7月2日计至庭审之日即2015年12月28日止，因原告主张的35211元未超过上述计算所得金额，故本院予以支持。需要指出的是，本院在庭审时已向原告释明协助办证义务在抵押登记存在的情况下事实上无法履行，原告可尽快解除合同并要求被告承担履行不能的违约责任。对于原告提出被告支付购房款利息的诉讼请求，因无合同、法律依据，故本院不予支持。对于被告提出其仅系涉案房屋的挂名所有人，没有参与房屋买卖的后续事项，不了解也无法控制房屋买卖合同的签订及履行，未取得购房款，所以不应当承担违约责任的抗辩意见，本院认为，被告作为完全民事行为能力人，应当为授权他人代已实施民事行为的后果承担相应法律责任，故该抗辩意见于法不合，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、的规定，判决如下：一、被告李慧贞于本判决生效之日起5日内向原告陈贻红支付迟延办理房屋产权转移登记手续的违约金35211元。二、驳回原告陈贻红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2553元，由原告陈贻红负担1755元，由被告李慧贞负担798元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 军人民陪审员 赖菲菲人民陪审员 金 凌二〇一六年一月二十一日书 记 员 郑萍军 关注公众号“”