（2015）珠香法民三初字第1656号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-06-07
案件名称
罗利长与戈旦房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗利长,戈旦
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字第1656号原告：罗利长，男，汉族，住珠海市珠海，公民身份号码×××6136。被告：戈旦，女，汉族，户籍地址浙江省温州市鹿城区，住珠海市，公民身份号码×××4043。原告罗利长诉被告戈旦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗利长到庭参加诉讼，被告戈旦经本院公告送达应诉材料及开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告戈旦，经珠海市世华房地产代理有限公司（下称世华地产公司）中介介绍，于2015年5月16日在世华地产公司银海新村一分店，就原告购买被告戈旦位于珠海市香洲区吉大情侣中路68号龙洲湾花园5栋1单元1301房正式签订《珠海市世华房地产代理有限公司房地产买卖及居间合同》（合同编号NO：1403770）（证据1）。合同约定，房屋买卖总价款240万元，原告采用银行按揭贷款方式购买，首付款120万元（含定金20万元，其中合同第二条写明购房定金15万元，合同签字后被告戈旦又要求再增加购房定金5万元，双方在合同第十八条其他条款中补充约定在合同签订一周内原告补齐20万元定金，剩余100万元首付款在房屋过户当天给付），另外120万元由原告向银行申请按揭贷款支付。合同约定买卖双方各付各税。签订合同时三方口头约定，原告付给被告戈旦的购房定金和购房款，均由原告转账汇入世华地产公司账户，由世华地产公司代收并负责定金和购房款的使用监管。三方还口头约定，由被告自行负责解除抵押查封、办理提前还贷和保证完成过户手续，世华地产给予协助，被告愿意在合同中承担违约责任。合同第二条2.1.2.3条款约定，买卖双方须于2015年8月16日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，且收件回执由经纪方代为托管。合同第三条约定，本合同签订时物业现状为有查封有抵押。合同约定，卖方应于签署本合同后30天内解除抵押手续，并将房地产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用。合同约定，如卖方不于合同约定期内办理注销抵押、解除查封限制登记的，视为卖方违约，卖方应向买方承担违约责任并需向经纪方支付本合同约定的买卖双方应支付的佣金总额作为违约金。合同第十一条约定，卖方须保证对该物业享有完整所有权或已取得共有人的同意，能完全支配及处理。有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁、抵押、查封等事宜，卖方应在签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》前清理、解除完毕，并保证转让后买方无须负责。否则卖方必须承担本合同无法继续履行的违约责任及由此引起的一切法律责任。合同第十二条约定，如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人。如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失。买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的房屋买卖总价的10%要求对方承担违约责任。在三方签署的《珠海市世华房地产代理有限公司房地产买卖及居间合同》于2015年5月16日生效后，原告就已履行了合同约定的支付购房定金义务，分别于2015年5月15日转账2万元（诚意金转为定金）、5月16日转账5万元、5月18日分别转账3万元和5万元至世华地产银海新村分公司账户，5月22日转账5万元至世华地产岭秀城分公司账户，以上合计转给世华地产公司账户购房定金20万元（证据3）。被告戈旦于2015年5月16日在合同上出具了15万元定金收据（证据1），被告戈旦经过公证授权的房屋买卖代理人张占学于2015年5月22日出具了5万元定金收据（证据2）。世华地产分别于2015年5月19日和6月9日将原告所付购房定金从世华地产公司法人代表王文旭账户分别转账15万元和5万元至被告戈旦银行账户。（证据3）之后，原告于2015年5月22日正式向工商银行珠海市莲花支行提交了按揭购买珠海市情侣中路68号龙洲湾花园5栋1单元1301房的贷款申请，在工行珠海市莲花支行签署了相关贷款申请文件，工行珠海市莲花支行正式受理了原告的按揭贷款申请并表示同意为原告办理银行按揭贷款，但2015年5月底工商银行珠海市莲花支行就电话通知原告，工行聘请的房产评估公司在对被告戈旦拥有的龙洲湾花园5栋1单元1301房进行房产价值评估时发现，该套房屋仍处于法院查封状态，评估公司无法出具评估报告，以致工行无法继续进行按揭贷款的审批手续。在2015年5月底接到工行珠海市莲花支行有关该套房屋仍处于查封状态无法评估和继续进行按揭贷款审批的电话通知之后，原告就将有关情况通知了世华地产公司银海新村一分店店长钟伟和被告戈旦的房屋买卖代理人张占学，请他们督促被告戈旦按合同规定时间尽快完成解封程序，以便原告能继续向银行办理按揭贷款手续，并表示如果因为被告戈旦房屋不能解封原因导致申请按揭时间和交易过户时间推后或合同不能履行，责任不在原告而在被告，要由被告承担违约责任。当时，世华地产公司钟伟和被告戈旦房屋买卖代理人张占学告诉原告，说被告戈旦正在办理有关提前还贷解除抵押手续以及正在与债主协商办理法院解封手续，说最多再等一到两周时间就能办好，让原告放心等待。这一等待，就等了2个多月，这期间原告多次与中介方世华地产公司和被告戈旦代理人电话联系催促均没有结果。原告多次打被告戈旦电话也无法打通，通过添加戈旦微信要求被告戈旦与原告联系商谈合同履行事宜被告也不予理会。2015年8月11日原告到世华地产公司银海新村分公司见到其负责人钟伟和戈旦委托的代理人张占学，要求帮助联系被告商谈如何处理合同履行事宜，钟伟和张占学均表示已无法联系到被告戈旦，戈旦不接他们的电话，张占学在戈旦珠海住处也未见到戈旦本人。直到2015年8月16日，合同约定的最后过户期限到期时，被告戈旦也没能解除其房屋的查封及解除抵押，最终导致本合同不能履行。原告于2015年8月20日正式向被告发出《履约催告函》，要求被告与原告联系商谈有关购房定金退还及违约赔偿事宜，被告在签收《催告函》后仍对原告要求不予理会不与原告联系（证据5）。本案中，原告在签署合同时已了解被告房屋存在抵押查封情况，但在被告清楚表示愿意通过合同约定方式保证会在合同约定期限内自行负责解除查封、负责提前归还银行贷款并完成过户交易手续否则愿意按合同约定承担赔偿责任的情况下，原告才与被告及第三方世华地产签署了本合同。为此，本合同第三条、第十一条、第十二条款对双方各自承诺的合同义务和违约责任进行了十分清楚的约定。合同签订后原告已根据合同条款履行了支付购房定金义务以及向工商银行提交了按揭贷款申请，不存在任何过错。被告戈旦不能按合同约定时间解除其房屋的查封，造成本合同实际不能履行不能完成交易，是全部过错责任方，应根据双方合同第十一和第十二项条款承担双倍返还购房定金违约赔偿责任或在返还购房定金20万元后再按房屋买卖总价240万元的10%即24万元承担违约赔偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，以及原告与被告和中介三方签订的《珠海市世华房地产代理有限公司房地产买卖及居间合同》第二条、第三条、第十一条、第十二条有关违约及违约赔偿责任条款的约定，请求法院查明事实，判令被告戈旦双倍返还原告购房定金40万元；请求判令被告戈旦承担本案诉讼费、本案全部诉讼保全费和公告送达费。诉讼请求：1、请求判令被告戈旦双倍返还原告购房定金人民币40万元；2、请求判令被告戈旦承担本案诉讼费（包括本案诉讼保全费和公告费）。原告对其诉称提交的证据如下：1、房地产买卖及居间合同；2、收据及银行转账凭证；3、银行转账凭证；4、委托书与公证书；5、履约催告函及快递凭证；6、粤房地权证珠字第××及双方身份证；7、珠海市世华房地产代理有限公司转账详细信息、平安银行电子转账凭证；8、被告签署的定金托管确认书两份（NO1103006、NO1103007）；9、2015年8月31日原告与被告微信通信记录，证明被告已明确原告已向法院起诉被告；10、原告诉讼费用损失清单及费用发票。被告在法定期限内未提出答辩意见及相关证据。经审理查明：2015年5月16日，原告（买方）与被告（卖方）戈旦，经珠海市世华房地产代理有限公司（下称世华地产公司）中介介绍签订《珠海市世华房地产代理有限公司房地产买卖及居间合同》（以下简称房地产买卖合同），约定原告购买被告戈旦位于珠海市香洲区吉大情侣中路68号龙洲湾花园5栋1单元1301房（以下简称涉案房产），买卖总价款人民币240万元，原告采用银行按揭贷款方式付款，首付款120万元（含定金20万元），其中合同第二条载明购房定金15万元，后双方在合同第十八条其他条款中补充约定在合同签订一周内由原告补齐20万元定金，剩余100万元首付款在房屋过户当天给付，另外120万元由原告向银行申请按揭贷款支付，各付各税。合同第二条2.1.2.3条款约定：买卖双方须于2015年8月16日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，且收件回执由经纪方代为托管。合同第三条约定：本合同签订时物业现状为有查封有抵押。合同约定，卖方应于签署本合同后30天内解除抵押手续，并将房地产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用。如卖方不在合同约定期内办理注销抵押、解除查封限制登记的，视为卖方违约，卖方应向买方承担违约责任并需向经纪方支付本合同约定的买卖双方应支付的佣金总额作为违约金。合同第十一条约定：卖方须保证对该物业享有完整所有权或已取得共有人的同意，能完全支配及处理。有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁、抵押、查封等事宜，卖方应在签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》前清理、解除完毕，并保证转让后买方无须负责。否则卖方必须承担本合同无法继续履行的违约责任及由此引起的一切法律责任。合同第十二条约定：如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人。如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失。买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的房屋买卖总价的10%要求对方承担违约责任。合同签订后，原告向世华地产公司银行账户付款如下：于2015年5月15日转账支付2万元、5月16日转账支付5万元、5月18日转账支付5万元及3万元、5月22日转账支付5万元，合计20万元。世华地产公司对此向原告出具了定金收据。世华地产公司为此于5月19日向被告转支付15万元、于6月8日向被告转支付5万元，被告对此亦向世华地产公司出具了定金收据。原告于2015年5月22日正式向工商银行珠海市莲花支行提交了按揭购买珠海市情侣中路68号龙洲湾花园5栋1单元1301房的贷款申请，该行正式受理了原告的按揭贷款申请并表示同意为原告办理银行按揭贷款。2015年5月底，银行通知原告称涉案房产仍处于查封状态，无法评估和继续进行按揭贷款审批手续。原告就将有关情况通知了世华地产公司和被告的代理人张占学，请他们督促被告按合同规定时间尽快完成解封程序，以便原告能继续向银行办理按揭贷款手续。2个月后，经原告多次与世华地产公司及被告代理人电话联系催促均没有结果，后期被告戈旦的电话也无法打通。原告因此于2015年8月20日通过快递向被告发出《履约催告函》无果才提出本案诉讼。本院认为：被告是涉案房产的登记所有人，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按约定向世华地产公司转账支付了20万元定金，世华地产公司亦将收取原告的20万元定金转付给被告，被告对此亦出具了定金收据，本院对此事实予以认定。原告依约支付定金后，被告未能在合同约定的时间内清除对涉案房产的查封，导致原告申请的贷款银行无法办理抵押贷款手续。后经原告多次电话及去函催促被告仍无果，被告在后期还故意躲避及失联，被告的上述行为已构成根本性违约。故原告请求被告双倍返还购房定金人民币40万元与合同的约定符合，本院予以支持。因被告的违约行为导致本案诉讼，故原告请求被告负担诉讼费用（包括公告费用）理由充分，本院一并予以支持。被告经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼视为放弃诉讼权利，本院根据原告提交的证据及查明的事实作出认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百一十六条的规定，判决如下：被告戈旦于本判决生效之日起十日内双倍返还定金人民币40万元给原告罗利长。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币7300元、财产保全费2520元、公告费300元，由被告戈旦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 莫宇兴人民陪审员 郑秀云人民陪审员 徐媛媛二〇一六年一月二十一日书 记 员 谢国宏陈晓容 来自