（2015）徐民终字第5331号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-02-25
案件名称
陈旭旭、秦美琴与江苏美仑置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏美仑置业有限公司,陈旭旭,秦美琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第5331号上诉人（原审被告）江苏美仑置业有限公司，住所地徐州市铜山新区恒茂福泽园6号楼1单元101室。法定代表人周生力，该公司董事长。委托代理人刘长书，江苏泉山律师事务所律师。委托代理人王红兵，江苏泉山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈旭旭。被上诉人（原审原告）秦美琴。以上二被上诉人共同委托代理人盛广大，江苏捷强律师事务所律师。上诉人江苏美仑置业有限公司（以下简称美仑公司）因与被上诉人陈旭旭、秦美琴房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2015）铜民初字第02179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人美仑公司的委托代理人刘长书，被上诉人陈旭旭及被上诉人陈旭旭、秦美琴的共同委托代理人盛广大到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，2012年10月23日，陈旭旭、秦美琴与徐州市海鹏房地产开发有限公司铜山分公司（以下简称海鹏公司铜山分公司）签订了《商品房买卖合同》，约定陈旭旭、秦美琴购买海鹏公司铜山分公司开发的位于铜山新区阳光豪庭小区X号楼X单元XXX室房产，面积为108.68平方米，房款为494790元（购房合同编号为TS21243）。陈旭旭、秦美琴已于2013年3月15日以首付加按揭贷款的方式付清购房款494790元。由于该房屋出现严重质量问题，经陈旭旭、秦美琴与海鹏公司铜山分公司协商，于2014年11月18日双方签订《退房协议》，约定：海鹏公司铜山分公司于2015年1月31日前退还陈旭旭、秦美琴全部购房款494790元；海鹏公司铜山分公司支付陈旭旭、秦美琴自按揭之日起至贷款全部还清之日止利息及贷款本金与提前还款的违约金（具体金额以还贷银行手续为准）；陈旭旭、秦美琴已经交的购房契税由海鹏公司铜山分公司协助办理退税；陈旭旭、秦美琴已支付的物业费3990元、装修押金500元由海鹏公司铜山分公司退还。协议还约定，如海鹏公司铜山分公司在2015年1月31日前不能全额退还陈旭旭、秦美琴购房款，海鹏公司铜山分公司按同期银行贷款利息的4倍支付所欠金额的违约金给陈旭旭、秦美琴等内容。协议签订后，陈旭旭、秦美琴将《商品房买卖合同》原件二份及购房款发票退还海鹏公司铜山分公司，但海鹏公司铜山分公司未能按照协议约定返还陈旭旭、秦美琴购房款等款项。遂陈旭旭、秦美琴诉至法院。另查明，2013年1月28日徐州市海鹏房地产开发有限公司名称变更为江苏美仑置业有限公司。原审法院认为，陈旭旭、秦美琴与美仑公司之间签订的《退房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方都具约束力，合同双方均应信守该协议。因美仑公司向陈旭旭、秦美琴交付的商品房存在严重质量问题，已构成违约；陈旭旭、秦美琴与美仑公司经协商达成《退房协议》是对美仑公司违约后的补救措施，但美仑公司仍没有按协议履行返还购房款的义务，陈旭旭、秦美琴主张退还购房款494790元，并按银行同期贷款利率的4倍，支付该款自2015年2月1日起实际还清之日违约金并不违反相关法律规定，亦符合双方签订的《退房协议》的本意，予以支持。对于美仑公司抗辩违约金的约定过高和实际损失不符，认为违约金应当确定为银行贷款利息的1.3倍的抗辩主张，因美仑公司未就此进行举证，且陈旭旭、秦美琴已于2013年3月15日以首付加按揭贷款的方式付清购房款494790元、美仑公司未能按商品房买卖合同的约定向陈旭旭、秦美琴交付合格的商品房，使陈旭旭、秦美琴的期待利益受到损害，故对于美仑公司关于违约金过高，要求调整的主张不予支持。对陈旭旭、秦美琴要求美仑公司支付房屋按揭贷款利息及提前还款违约金的主张，因陈旭旭、秦美琴至今未付清全部购房贷款，损失无法确认，法院不予支持，待条件成就后，陈旭旭、秦美琴可另行主张。对陈旭旭、秦美琴要求美仑公司退还其缴纳的物业服务费3990元、装修押金500元，法院予以支持。遂判决：一、美仑公司于判决生效后十日内退还陈旭旭、秦美琴购房款494790元，并支付该494790元自2015年2月1日至实际给付之日的银行利息，利率按银行同期贷款利率的4倍计算。二、美仑公司于判决生效后十日内退还陈旭旭、秦美琴缴纳的物业服务费3990元、装修押金500元。三、驳回陈旭旭、秦美琴其他的诉讼请求。上诉人美仑公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：本案计算违约金应当按照合同法的相关规定确定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。作为买卖合同，一般来讲，逾期付款的损失主要是利息损失。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，上诉人已经提出了请求人民法院予以调整。因此一审判决显然违反了上述法律规定。另外，一审判决利息支付至实际给付之日也不符合法律规定，应当判决利息支付至判决确定给付之日。综上所述，一审判决计算的逾期利息不符合法律规定，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人陈旭旭、秦美琴答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。违约金按照银行同期贷款利率4倍计算，是按照退房协议第六条约定的违约金计算的，应当予以维持。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：违约金的计算标准如何认定。二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于违约金的计算标准如何认定的问题。根据法律规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法支付违约金。上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）签订的《退房协议》系双方真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。该协议第六条明确约定，若甲方在2015年1月31日前，不能全额退还乙方房款，甲方同意按银行同期贷款利息的4倍支付所欠金额的违约金给乙方。上诉人虽主张约定的违约金过高，认为违约金应当确定为同期同类银行贷款利息的1.3倍计算，但未提供初步证据证明双方约定的违约金过分高于被上诉人因上诉人违约造成的实际损失，且综合考虑当事人过错程度、预期利益、合同目的等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，原审判决上诉人按银行同期贷款利息的4倍支付被上诉人的违约金，并无不当，本院依法予以支持。综上，上诉人美仑公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人江苏美仑置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军代理审判员 李 琳代理审判员 吴 丹二〇一六年一月二十一日书 记 员 周 密