（2016）黑0128民初178号

裁判日期: 2016-01-21

公开日期: 2016-03-16

案件名称

通河县红旭物业管理有限公司与刘金物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

通河县人民法院

所属地区

通河县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

通河县红旭物业管理有限公司,刘金

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

黑龙江省通河县人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0128民初178号原告通河县红旭物业管理有限公司，住所地：通河县通河镇向阳街。负责人牟君，该公司经理。委托代理人滕德君，1963年8月8日，住通河县。被告刘金，干部，住通河县。原告通河县红旭物业管理有限公司诉被告刘金物业服务合同纠纷一案，原告通河县红旭物业管理有限公司于2015年1月7日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法由审判员刘明适用简易程序，于2015年1月14日、1月19日两次公开开庭进行了审理。原告通河县红旭物业管理有限公司的法定代表人牟君及其委托代理人滕德军到庭参加诉讼，被告刘金到庭参加第一次诉讼，经本院合法传唤未到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告通河县红旭物业管理有限公司诉称：2013年11月30日起，原告分别与存明房地产开发公司、通河县昌盛小区业主委员会达成物业管理协议，对昌盛小区进行物业管理，但被告刘金始终拖欠物业管理费，经原告多次催要被告拒不履行缴纳义务，因此原告起诉至法院，请求判令被告刘金支付2013年12月1日至2015年12月1日物业管理费2814元，滞纳金84.42元，并承担本案诉讼费用。被告刘金辩称：原告没有与被告签订物业合同，所以被告也没有违反合同的可能；原告没有尽到管理义务，没有安装视频监控器，被告自行车丢失后无法找回，法院应驳回原告通河县红旭物业管理有限公司的诉讼请求。在本院开庭审理过程中，原告通河县红旭物业管理有限公司为证明其诉讼主张的事实成立，举示了证据，被告刘金发表了质证意见。原告通河县红旭物业管理有限公司举示的证据情况如下：证据A1.物业管理协议一份，主要内容为：委托方哈尔滨市存明房地产开发有限责任公司与受托方通河县红旭物业管理有限公司，经协商在双方自愿平等、协商一致的基础上签订协议，将昌盛小区1期委托通河县红旭物业管理有限公司进行小区物业管理服务，期限自2013年11月30日至2014年12月31日。拟证明通河县红旭物业管理有限公司受哈尔滨市存明房地产开发有限公司委托自2013年11月30日至2014年12月31日为昌盛小区1期提供物业服务。证据A2.物业管理服务合同一份，主要内容为：委托方通河县昌盛小区业主委员会与受托方通河县红旭物业管理有限公司，根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，自2014年11月20日起将昌盛小区1期委托于通河县红旭物业管理有限公司。通河县红旭物业管理有限公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业二线使用人均应对履行本合同承担相应的责任，甲方：通河县昌盛小区业主委员会（公章），负责人签字：吴永彬，乙方：通河县红旭物业管理有限公司（公章）。拟证明通河县红旭物业管理有限公司受通河县昌盛小区业主委员会委托自2014年11月20日起为昌盛小区1期继续提供物业服务。证据A3.营业执照副本一份，主要内容为：名称，通河县红旭物业管理有限公司；类型，有限责任公司；住所地：通河县通河镇向阳街；法定代表人，牟君；注册资本伍拾万元整；成立日期，2009年3月18日；营业期限，长期；经营范围，物业管理（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。登记机关：通河县市场监督管理局（公章），2013年1月15日。拟证明原告通河县红旭物业管理有限公司具备物业管理资质。证据A4.昌盛小区3号楼高层物业收费及人员明细表一份，主要内容：昌盛小区一期3号楼高层2013年12月1日至2014年12月1日年度物业费，701刘金，122.42平方米，物业费735元、电梯费522元、二次提水费120元，无电梯运料费，无清运垃圾费，年费计1407元。拟证明通河县红旭物业管理有限公司为昌盛小区3号楼提供物业管理服务的具体收费项目及标准。证据A5.关于印发哈尔滨市物业服务收费管理办法的通知（哈价联发（2013）39号），主要内容为：各区、县（市）价格行政主管部门、物业行政主管部门、街道办事处、各物业服务企业、各房地产开发建设单位：为了规范物业服务行业收费行为，提高物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，我们制定了《哈尔滨市物业服务收费管理办法》，经市政府同意，现印发给你们，请贯彻执行。哈尔滨市物价监督管理局、哈尔滨市住房保障和房产管理局。2013年11月4日。拟证明通河县红旭物业管理有限公司收取物业管理费相关依据。证据A6.哈尔滨市普通住宅小区物业服务收费指导价格一份，其主要内容：高层住宅服务等级：三级；综合管理费，0.18元／月每平方米；公共区域秩序维护费0.08元／月每平方米；，公共区域绿化养护费0.03元／月每平方米；共用部位、共用设施日常运行保养维修费（高层）0.15元／月每平方米；合计0.56元／月每平方米。拟证明通河县红旭物业管理有限公司为昌盛小区3号楼高层提供物业服务项目及收费标准。被告刘金对原告通河县红旭物业管理有限公司举示的证据A1、A2质证认为：真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为不能作为认定原告与被告间存在物业服务合同关系的证据。对原告举示的证据A3质证认为：真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该证据不能证明被告具有物业服务资质。对原告举示的证据A4质证认为：该证据系原告单方确定收费标准，不承认其效力。对原告举示的证据A5、A6质证认为：真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该文件及收费标准并不适用于昌盛小区3号楼的物业费用收取。被告刘金未举示证据。本院依职权调取证据情况如下：证据B1.昌盛小区业主委员会章程一份，主要内容为：本业主委员会由本住宅小区业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，接受业主大会及物业管理行政主管部门的监督。本业主委员会设委员9名，其中主任一名，副主任3名，由一名副主任兼任执行秘书，负责处理本会日常事务。通河县昌盛小区业主委员会。2014年5月16日。证据B2.通河县昌盛小区业主委员会名单一份。主要内容：主任：吴永彬，副主任：方宪柱、王贵荣，委员：韩大波、陈喜海、孟庆友、王学民、何喜军、刘月清，通河县昌盛小区业主委员会。2014年5月6日。证据B3.对通河县昌盛小区业主委员会负责人吴永彬调查笔录一份。主要内容：吴永彬表示通河县昌盛小区业主委员会于2014年5月6日成立并选举其为负责人，且进行了公示，业主委员会与原告签订了物业管理服务合同，被告所在3号楼物业费为每月0.5元／平方米，该小区物业服务较好，县人大曾组织参观。原告对本院依职权调取证据B1、B2、B3质证认为无异议，被告刘金第二次开庭未到庭，未对对本院依职权调取证据B1、B2、B3发表质证意见。本院确认：原告提交的证据A1-A3、A5、A6，被告认为证据真实、合法，但否认与本案有关系。本院经审查认为，原告举示的证据A1-A3、A5、A6真实、有效，能够反映客观事实，故对原告举示的以上证据予以采信。原告提交的证据A4，被告认为其系原告单方制作并提供，不进行质证。本院经审查认为，该证据客观反映了原告进行物业管理服务的情况，对该证据予以采信。本院依职权调取的证据C1、C2、C3来源于通河县昌盛小区业主委员会，来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院予以采信。本院经审理查明，被告刘金系通河县昌盛小区3号楼2单元701室业主，2013年11月30日至2014年11月20日期间，原告根据与昌盛小区开发商哈尔滨市存明房地产开发有限公司达成的《物业委托管理协议》，负责该小区的物业管理服务，并为昌盛小区提供了物业管理服务；2014年11月20日，原告与通河县昌盛小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定：“通河县昌盛小区业主委员会委托原告通河县红旭物业管理有限公司对昌盛小区提供物业管理服务，期限五年，自2014年11月20日起至2019年11月20日止高层住宅物业费按建筑面积每月每平方米0.5元；二次提水电费每月每户10元；电梯基础费每年每月40元，层高费每层加一元，物业服务费自签订合同之日起由乙方收取，一次交清。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费，乙方可以从逾期之日起（合同约定日期起满一年之后），按应交费用当日的千分之三加收滞纳金。情节严重者按法律程序处理。合同签订后，原告按合同约定对昌盛小区进行了物业服务管理。被告拖欠原告2013年12月1日至2015年12月1日物业管理费2814元，期间被告向原告交纳物业费1000元，后被原告退回。原告诉至法院，要求被告给付物业费2814元、滞纳金84.42元。本院认为：原告与哈尔滨市存明房地产开发有限公司签定的《物业委托管理协议》以及与通河县昌盛小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》均为依法成立的有效合同，合同当事方都应当按照合同约定履行自己的义务，原告履行了物业服务管理义务，就有权要求被告按约定支付物业服务管理费，被告拒绝支付，已构成违约，应当承担违约责任，所以对原告的诉讼请求本院予以支持。被告辩称与原告之间不存在物业合同关系，而根据《物业管理条例》第二十一条的规定，建设单位哈尔滨市存明房地产开发有限公司在业主、业主大会选聘物业服务企业之前有权选聘物业服务企业，并应当签订书面的前期物业服务合同。哈尔滨市存明房地产开发有限公司与原告签订的《物业委托管理协议》就属于前期物业服务合同，该合同对昌盛小区的全部业主均有约束力，原告与被告之间是存在物业服务合同关系的，故对被告的这一辩解意见本院不予采信。2014年11月20日，昌盛小区业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，哈尔滨市存明房地产开发有限公司与原告签订的《物业委托管理协议》以及通河县昌盛小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》，对昌盛小区3号楼2单元701室业主被告刘金具有约束力，被告应向原告交纳物业管理服务费。昌盛小区物业服务管理内容及收费标准依照哈尔滨市物业服务收费办法制订且经昌盛小区业主委员会同意，本院予以确认。关于原告要求被告给付滞纳金84.42元的诉讼请求，因双方在《物业管理服务合同》中有明确约定，且84.42元不超过双方关于滞纳金为应交费用日千分之三的约定，故本院予以支持。关于被告辩称其自行车丢失的问题，因被告并未举示相关证据证实，故本院不予认定。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告刘金于本判决生效之日起10日内给付原告通河县红旭物业有限公司2013年12月1日至2015年12月1日物业管理服务费人民币2814元，滞纳金84.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交）减半收取25元，由被告刘金承担，此款于本判决生效后10日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员　　刘明二〇一六年一月二十一日书记员　　孙斐 微信公众号“”