（2015）慈民四初字第71号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-08-02
案件名称
李荣华、卢建国与慈利宏凯房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
慈利县人民法院
所属地区
慈利县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李荣华,卢建国,慈利宏凯房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条
全文
湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2015）慈民四初字第71号原告李荣华。原告卢建国，系原告李荣华的丈夫。被告慈利宏凯房地产开发有限公司，住所地慈利县零阳镇双安路三八巷26号501室。法定代表人许金国，董事长。委托代理人杨平宇，湖南慈姑律师事务所律师。原告李荣华、卢建国与被告慈利宏凯房地产开发有限公司（以下简称慈利宏凯公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理后，依法由审判员刘际忠担任审判长与人民陪审员李启平、邢晓咏组成合议庭，于2016年1月18日公开开庭审理了本案。原告李荣华、卢建国到庭参加诉讼，被告慈利宏凯公司的委托代理人杨平宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李荣华、卢建国诉称：原、被告于2015年10月9日签订A2栋172号房《商品房买卖合同》时，被告未告知原告该房屋所在的土地使用权已抵押给银行，合同文书中也没有说明土地被抵押的相关内容。11月份，被告隐瞒原告变更土地抵押为在建工程抵押，原告所购房屋占用范围内的土地使用权依旧处于被抵押的状态。后经原告查实才知道房屋土地使用权一直被被告抵押给银行的事实。原告认为依照《物权法》、《城市房地产管理法》、《合同法》、《担保法》及最高人民法院相关司法解释的规定，原告房屋可能因被告不履行债务被银行拍卖或变卖，被告严重侵害了原告的合法权益，会造成原告房屋财产两空的严重后果。原告为维护自己的合法权益向人民法院提起诉讼，提出如下诉请：1、请求判决解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，并判令被告返还原告为购房已支付的全部款项共计88572元；2、判令被告承担法律规定的赔偿损失责任；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告围绕其诉讼请求，向本院提供证据如下：1、《慈利县商品房买卖合同》及收据、发票各1份，旨在证明：①签订了购房合同，建立了商品房买卖关系；②原告支付了88572元购房费用。被告慈利宏凯公司辩称：被告未告知原告土地及在建工程抵押的情况，并不必然导致原告违背真实意思签订购房合同。因为原告作为独立民事行为能力人，没有查明所购房屋是否存在抵押，否则原告可以不签合同。被告未告知不等于故意隐瞒，更不等于欺诈，被告抵押在建工程只是一种融资手段，不是为了规避责任，抵押人的告知义务是为了保障抵押权人的利益，且被告没有要求查明房屋是否抵押时而故意不讲实情；抵押权人于2015年12月2日解除了抵押，未告知的不利后果已从根本上得以解除，不存在合同无效或解除的前提。原告签订合同至今并未受到实际损害，原告完全能取得房屋，实现其购房目的。原、被告订立合同时，被告并没有故意拒绝原告关于房屋是否抵押的询问或查证，被告未主动告知也非故意。因此被告认为：1、原告诉请解除商品房买卖合同的理由不能成立；2、诉请解除合同不符合法定条件；3、原告诉请返还购房款、赔偿损失不具有法定条件。综上，被告请求依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张，向本院提供证据如下：1、①《营业执照（副本）》复印件1份；②慈房售许字（2015）第9005、9006号《商品房预售许可证》复印件2份；③《慈利县商品房买卖合同》（合同编号：20159006172）复印件1份，旨在证明：①原、被告就房屋买卖于2015年10月签订书面合同并协商一致；②被告销售房屋已经行政许可，其行为合法。2、《最高额抵押合同》复印件1份、《慈利县在建工程抵押初始登记抵押物清单》复印件1份，旨在证明：①被告在建工程于2015年11月26日抵押，后于购房合同签订之日；②前期土地抵押已经解除。3、《关于部分解除湖南慈利县宏凯房地产开发有限公司土地抵押权的函》，旨在证明：①原告所诉解除合同涉及的土地抵押权已于2015年12月2日解除；②抵押权人（银行）允许在建工程中涉及的A2栋172号房进行销售和办理预售抵押登记，不妨碍原告抵押按揭贷款；③抵押权人（银行）出具的此函已经慈利县房地产管理局备案，具有法定效力；④原告能够实现购房目的。当事人对相对方所举证据的质证意见及本院认证意见如下：被告慈利宏凯公司对原告所举证据1即《慈利县商品房买卖合同》及收据、发票的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。原告对被告所举证据1即《营业执照（副本）》、《商品房预售许可证》、《慈利县商品房买卖合同》无异议。原告对被告所举证据2即《最高额抵押合同》、《慈利县在建工程抵押初始登记抵押物清单》的质证意见为涉案172号房屋作为在建工程是否和土地一并抵押表示不清楚。原告对被告所举证据3即《关于部分解除湖南慈利宏凯房地产开发有限公司土地抵押权的函》没有异议。关于原告对被告所举证据2中涉案房屋是否被抵押的质证意见，被告当庭进行了说明涉案172号房屋没有被抵押。原、被告对本院于2016年1月15日依原告申请从慈利县国土资源管理局收集的《2014年土地抵押登记录表》1份均无异议。经审理查明：2013年12月27日被告慈利宏凯公司以出让方式取得了位于慈利县零阳镇白宫城北路金慈小学对面编号为慈国用（2014）第150131号的地块土地使用权，经批准在上述地块建设商品房，项目名称为恒源学苑华府。2014年5月13日，被告慈利宏凯公司将上述出让土地抵押给华融湘江银行有限公司张家界分行，抵押期限自2014年5月13日至2015年5月13日止，并在慈利县国土资源管理局办理了抵押登记。2015年5月26日，被告慈利宏凯公司获得了坐落于慈利县零阳镇白宫城北路恒源、学苑华府A1#、A2#《商品房预售许可证》。2015年9月24日，原告李荣华给被告慈利宏凯公司支付办证费用16240元。2015年10月9日，原告李荣华、卢建国与被告慈利宏凯公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告恒源学苑华府项目中的A2幢1单元7层172号房，房屋建筑面积100.38平方米，单价为每平方米3211.12元，总价款322332元，约定除首付款外采用公积金按揭付款方式，合同并就其他事项进行了约定。合同签订当日原告李荣华依约支付了首付款72332元。原告李荣华向被告慈利宏凯公司支付以上两笔费用共计88572元。2015年11月25日被告慈利宏凯公司在慈利县国土局办理了解押登记。2015年11月26日被告慈利宏凯公司与华融湘江银行股份有限公司张家界分行签订了《最高额抵押合同》，抵押物名称为：在建工程及慈国用（2014）第150131号土地证，贷款总额1770万元，担保主债权为2015年11月26日至2017年11月26日，上述抵押物在建工程初始登记抵押清单中不包括本案所涉A2幢-172号房屋。2015年12月2日，华融湘江银行股份有限公司张家界分行向慈利县房地产管理局报送《关于部分解除湖南慈利宏凯房地产开发有限公司抵押权的函》，该函载明：“慈利宏凯房地产开发有限公司在我行贷款1770万元，以公司名下土地作抵押，此项目已在贵局登记，并已具备销售资格，我行同意解除部分在住房公积金办理按揭住房所占土地的抵押权，明细如下：……栋号A2、房号172、姓名李荣华……。允许销售和办理预售抵押登记。如因此产生的一切经济纠纷和法律责任与贵局无关。”2015年12月25日原告李荣华、卢建国以签订合同时被告慈利宏凯公司未告知土地使用权已抵押严重侵害其合法权益等为由向本院起诉，提出诉请：1、解除房屋买卖合同，返还购房款88572元；2、判令被告承担法律规定的赔偿责任；3、判令被告承担本案诉讼费用。本院在审理过程中经本院释明，原告将诉讼请求第二项明确为：要求被告赔偿从合同签订之日即2015年10月9日按银行存款利率计算至2016年1月18日期间的购房款利息、承担支付已付购房款88572元的赔偿责任。经本院组织调解，被告慈利宏凯公司对原告提出按照每平方米2600元计算房屋价款的调解方案不同意，调解没有达成一致意见。本院认为：原告李荣华、卢建国与被告慈利宏凯公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，商品房买卖合同合法有效，对双方当事人具有约束力。被告慈利宏凯公司作为开发商利用土地使用权抵押取得银行融资资金，抵押权人及时解除抵押并呈报房管部门，银行对原告李荣华、卢建国所购房屋土地使用权进行释放，案涉抵押权已经注销，不影响原告作为买受人的利益，原告所购房屋由银行出具土地抵押释放函证实解除了抵押，并未影响原告取得房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……。由此可以看出“导致商品房买卖合同目的不能实现”和“无法取得房屋”是被告慈利宏凯公司是否承担责任的判断标准。本案中涉案房屋的土地使用权在诉前已解押，被告缺乏承担责任的前提条件，故对原告李荣华、卢建国的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：驳回原告李荣华、卢建国的诉讼请求。本案案件受理费2014.30元，由原告李荣华、卢建国共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长 刘际忠人民陪审员 李启平人民陪审员 邢晓咏二〇一六年一月二十一日书 记 员 杨 芳援引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 微信公众号“”