（2015）佛中法民三终字第1422号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-07-07
案件名称
禤丽琴与谢志团房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢志团,禤丽琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第1422号上诉人（原审被告）：谢志团，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托代理人：魏剑鸿，广东南天明律师事务所律师。委托代理人：李侃童，广东南天明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：禤丽琴，女，汉族，户籍所在地广东省佛山市三水区，现住广东省佛山市三水区。委托代理人：禤楚荣，男，汉族，住广东省佛山市三水区。委托代理人：潘少龙，男，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人谢志团与被上诉人禤丽琴因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2015）佛三法民一初字第617号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决：一、解除禤丽琴与谢志团于2011年10月14日签订的《商品房买卖合同》；二、谢志团在判决生效之日起十日内返还禤丽琴购房款276442元，并以276442元为本金，赔偿禤丽琴从2012年11月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即3296元，由谢志团负担。上诉人谢志团提起上诉称：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用本案，因为本案当事人是自然人，不是企业，双方之间的合同关系不受上述司法解释的调整；二、即使适用上述司法解释，双方之间的合同也并未达到该司法解释规定的解除条件。本案中，案涉合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记权关备案”；房屋交付的日期是2012年11月15日，具备办理房屋所有权登记届满之日是2013年11月15日，此日之后一年是2014年11月15日；谢志团已于2014年9月28日办理了涉案房屋的《国有土地使用证》，即该日之后已不存在“买受人无法办理房屋所有权登记”的情形。三、一审判决解除合同，既不符合合同约定，也不符合法律规定。案涉合同中并没有关于办理房产过户登记的期限以及以此为由解除合同的情形。谢志团已经按约定交付了房屋给禤丽琴，履行了合同主要义务。禤丽琴接收房屋之后至本案起诉前，也从来没有催告过谢志团办理涉案房产过户登记手续，其合同的主要目的已经实现。在交付涉案房屋之后，谢志团一直都愿意配合禤丽琴对房屋进行流转；涉案房产具备过户登记到谢志团名下之后，谢志团一直都愿意配合禤丽琴办理相关手续。在此情形下，一审法院判决解除合同，与合同约定以及合同法规定均不相符。四、禤丽琴已丧失主张解除合同的权利。解除权是形成权，在约定或者法定期限之内不行使即告消灭。在商品房买卖交易中，交付房屋和支付价款，是卖方和买方的主要合同义务。迟延交付房屋和迟延支付价的违约行为，比之迟延办理房屋过户登记手续的违约行为，其违约程度一般要严重得多。而一审判决认为上述司法解释规定的一年解除权期限仅适用于迟延交付房屋和迟延交付购房款的解除合同情形，并不适用本案情形，有违公平正义司法原则。综上，谢志团上诉请求：1.依法撤销原审判决，并改判驳回禤丽琴的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由禤丽琴负担。被上诉人禤丽琴答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据谢志团的上诉请求和禤丽琴的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为谢志团与禤丽琴于2011年10月14日签订的《商品房买卖合同》应否予以解除的问题。在房屋买卖合同中，作为合同相对方的出卖人与买受人，在依合同各自享有合同权利的同时，亦须各自承担一系列法律规定或者合同约定的合同义务，以确保合同目的的实现。就出卖人而言，其需要承担的合同主要义务即是将标的物所有权转移至买受人之义务。本案中，案涉《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，从该条文义及内容可理解为对出卖人谢志团转移标的物所有权之合同主要义务的履行期限进行了规制，即谢志团应依合同约定在案涉房屋交付使用360日内协助买受人办理房屋的过户手续。而根据双方均确认一致的事实，谢志团于2012年11月15日已将案涉房屋交付予禤丽琴，那么，根据上述合同约定，谢志团应在2013年11月10日前协助禤丽琴办理案涉房屋的过户手续。而谢志团在2014年11月20日才取得案涉房屋的《房地产权证》，且至诉讼期间，谢志团亦未提供任何证据证明其在取得案涉房屋的产权证后履行了上述合同中关于“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”之义务的事实，故谢志团的行为已构成根本违约，且最终导致禤丽琴的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，禤丽琴有权主张解除案涉房屋买卖合同。原审判决对此处理正确，本院予以维持。案涉合同解除后产生的法律效果即是双方当事人之间的权利义务关系归于消灭，基于此，原审判决谢志团应向禤丽琴返还购房款276442元及相应的利息，具有充分的法律依据，本院予以维持。至于谢志团上诉认为其已按约交付了案涉房屋，即已履行了合同主要义务，故案涉合同不应解除的问题。虽然依照合同约定交付房屋亦是出卖人的合同义务，但我国物权法不动产变动以登记生效为原则，因此，法律意义上的房屋交付，不仅指出卖人将案涉房屋交付买受人占有、使用的物理交付，更是以办理不动产所有权的变动登记为标准。故谢志团关于实际交付了房屋即履行了合同主要义务的主张，缺乏依据，本院不予支持。另外，关于谢志团上诉认为禤丽琴的解除权已经消灭的问题，对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。该规定表明，法律规定或当事人约定有解除权行使期限的，解除权人应当在此相应的期限内行使；法律没有规定或当事人没有约定行使期限的，则解除权人应该在相对人催告后的合理期限内行使。但在法律没有规定或当事人没有约定合同解除权行使期限且相对人又没有催告的情况下，其解除权人的解除权于何时消灭，我国合同法却没有作出明确的规定。可见，在本案中当事人既没有约定合同解除权行使期限且谢志团又没有进行催告的情况下认定禤丽琴解除权消灭没有法律依据，故谢志团的该项上诉主张，理据不足，本院不予支持。须指出的是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的适用具有很强的针对性，只适用于房地产开发企业与买受人之间的商品房预售及买卖合同纠纷，其他类型的房屋买卖合同纠纷不适用该司法解释，因此，原审判决在本案中适用该司法解释错误，本院予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，虽然在适用法律方面存在错误，但处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6591.10元，由上诉人谢志团负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民代理审判员 徐允贤代理审判员 余珂珂二〇一六年一月二十一日书 记 员 陆灏珺 微信公众号“”