（2015）静民一（民）初字第1639号

裁判日期: 2016-01-21

公开日期: 2016-07-04

案件名称

仇沪华与孙洁文、孙福云等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市静安区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一(民)初字第1639号原告仇沪华，女，1954年2月7日出生，汉族，现住上海市静安区。委托代理人张仁帆(系原告配偶)，男，1944年11月21日出生，汉族，现住地址同上。被告孙洁文，女，1947年8月21日出生，汉族，现住上海市闸北区。被告孙福云，男，1944年1月19日出生，汉族，现住上海市。被告孙福华，男，1955年9月5日出生，汉族，现住上海市。被告孙洁英，女，1949年3月28日出生，现住香港特别行政区。被告孙洁秋，女，1952年12月24日出生，现住香港特别行政区。被告孙洁梅，女，1960年11月28日出生，现住香港特别行政区。原告仇沪华诉被告孙洁文、孙福云、孙福华、孙洁英、孙洁秋、孙洁梅(以下简称：被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日受理后，依法适用简易程序，由审判员朱睢洁独任审理，后因案件不宜适用简易程序，于2015年7月1日转入普通程序审理，并依法组成合议庭，于同年12月8日公开开庭进行了审理。原告仇沪华及其委托代理人张仁帆，被告孙洁文、孙福云、孙福华到庭参加了诉讼。被告孙洁英、孙洁梅、孙洁秋经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月10日，原告就购买被告所有的位于本市南京西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)事宜与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定：被告应于2013年5月31日前向该房屋所在地的公安派出所办理原有户籍的全部迁出手续；若被告未按照合同约定全面履行义务，应按该合同第十条第(三)款约定的违约金比例承担违约责任。但至今被告都未将被告孙福华之子孙嘉荣的户籍迁出。原告认为，《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。现被告未将房屋中原有户籍全部迁出，明显已构成违约，应承担相应的违约责任。故起诉要求被告以总房价人民币(以下币种同)200万元为基数，承担自2013年6月1日起至户籍全部迁出日止的违约金，违约金的计算标准为按已付款的日万分之三计算。被告孙洁文、孙福云、孙福华辩称，被告在交付房屋时即向原告释明系争房屋存在户籍问题。系争房屋转让合同价为180万元，搬迁及固定设施补贴费为30万元，合计总价210万元。双方约定若被告未在房屋交付之日起9个月内将户籍全部迁出则支付原告违约金10万元，且该笔款项已从原告应支付的购房款中直接扣留，故原告实际支付被告200万元。且，该户籍的存在并未影响原告买卖房屋、或迁入户籍、凭籍就学等权益。另合同约定的违约金计算标准过高，要求法院依法调整。被告孙洁英、孙洁秋、孙洁梅未到庭答辩。经审理查明，原、被告于2012年6月10日签署《上海市房地产买卖合同》，原告向被告购买其所有的位于本市南京西路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋转让合同价为180万元，另有搬迁及固定设施补贴费30万元，总价计210万元。该合同补充条款(一)第7条约定：“该房地产内存有户口，甲方(即被告，以下同)承诺在2013年5月31日前向公安派出机构办理完结原有户口迁出手续。”补充条款(一)第16条约定：“如有一方未按本合同约定履行上述各项条款的，则属违约。甲方违约的，应按照本合同第十条第(三)款的约定承担违约责任；……”合同第十条第(三)款约定：“甲方逾期未履行合同约定的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过拾日后甲方仍未履行合同约定的，除甲方应向乙方支付拾日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起拾日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。”《房屋买卖合同》签订后，原告根据合同约定如期支付部分房价款计200万元，并于2012年9月5日取得系争房屋的房地产权证。然，被告未在合同约定的日期之前将系争房屋所涉户籍迁出，仍留有一个户籍，即被告孙福华之子孙嘉荣。上述事实有原、被告的陈述、原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产权证》、付款凭证、函件等证据为证，并经本庭查证属实，依法应予确认。审理中，被告认为违约责任的计算标准过高，要求法院依法予以调整。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告之间签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。按照合同约定，被告有义务在2013年5月31日前将系争房屋内户籍全部迁出，但至本案审理终结时，系争房屋内尚有被告孙福华之子孙嘉荣一人户籍未迁出，故应认定被告存在违约情形，其应按照合同补充条款(一)第16条的约定，承担相应的违约责任。现原告要求被告以已付款200万元为基数，按照每天万分之三计算，支付自2013年6月1日起至户籍全部迁出日止的违约金，被告辩称违约金的数额过高，要求法院调整。本院认为，合同第十条第(三)款约定：“甲方逾期未履行合同约定的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过拾日后甲方仍未履行合同约定的，除甲方应向乙方支付拾日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起拾日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。”现原告以实际行动表明其放弃了合同单方解除权，仅要求被告依约支付违约金。《合同法》赋予当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，《合同法》对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定，以平衡合同双方的利益，体现了公平与诚信原则。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，以实现合同自由与合同正义之间的平衡。本案中，原告未就损失提供证据予以证明，现综合考虑系争房屋总价、举证责任、利益平衡及被告实际经济状况等因素，本院依法对违约金进行调整，判令被告赔偿原告违约金5万元为宜。被告孙洁英、孙洁秋、孙洁梅经本院合法传唤,无正当理由未到庭应诉，本院依法对其作缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：被告孙洁文、孙福云、孙福华、孙洁英、孙洁秋、孙洁梅应于本判决生效之日起十日内支付原告仇沪华违约金5万元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,495元，由被告孙洁文、孙福云、孙福华、孙洁英、孙洁秋、孙洁梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起原告仇沪华、被告孙洁文、孙福云、孙福华在十五日内，被告孙洁英、孙洁秋、孙洁梅在三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　朱睢洁审　判　员　　荣琼英人民陪审员　　丁剑英二〇一六年一月二十一日书　记　员　　高佩珂附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 搜索“”