（2015）邹民初字第4326号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-03-30
案件名称
李玉娟等与李秀梅、李静等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
邹城市人民法院
所属地区
邹城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李玉娟,王提勇,李秀梅,李静,邹城市元大房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条
全文
山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2015）邹民初字第4326号原告李玉娟，女，1974年7月27日出生，汉族，居民，职工，住邹城市。原告王提勇（系原告李玉娟之夫），男，1968年8月29日出生，汉族，居民，住邹城市。两原告的委托代理人金兴云，邹城圣地法律服务所法律工作者。被告李秀梅，女，1964年11月15日出生，汉族，居民，职工，住邹城市。被告李静（系李秀梅之女），女，1986年3月18日出生，汉族，居民，住邹城市。两被告的委托代理人宋井肖，邹城双圣法律服务所法律工作者。被告邹城市元大房地产开发有限公司。住所地邹城市唐口山路医药公司家属院。法定代表人陈宝山，该公司经理。委托代理人王振华，该公司法务部主任。原告李玉娟、王提勇与被告李秀梅、李静、邹城市元大房地产开发有限公司（以下简称元大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月11日立案受理，依法由审判员王出来独任审判，公开开庭进行了审理。原告李玉娟及其李玉娟和王提勇的委托代理人金兴云，被告李秀梅和李静的委托代理人宋井肖，被告元大公司的委托代理人王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月份，原告经其嫂子介绍购买被告李秀梅、李静的在建楼房，房款价为20万元，2014年6月27日原告将5万元现金交给被告李秀梅，2014年6月27日原告又通过银行转账给付被告李秀梅15万元的购房款，被告李秀梅、李静给原告出具了一份收到条，收到条明确载明“房屋未能建成，收款人李秀梅、李静自愿返还购房相关款项共计二十万元整”。被告李秀梅辩称将二十万元房款交给了开发商邹城市元大房地产开发有限公司，现房屋未建成，原告多次找三被告协商返还原告购房款，但一直未履行承诺，至今未返还购房款。为此，依法提起诉讼，请求依法判令三被告返还原告购房款20万元，三被告按同期银行同期贷款利率支付至判决生效之日利息损失。被告李秀梅、李静辩称，1、本案不属于房屋买卖合同纠纷，实质是权益转让，答辩人在被告3享有的购房优惠政策利益的转让。2、本案不具备诉因，收到条中载明，被转让的期待利益，是计划建设的房屋，而不是现房，只有在不可抗力因素导致不能建设时，原告才具备诉权，要求退款。3、改造工程，占地面积587亩，正常运作施工，应在3-5年以上。原告与答辩人签订该权益转让协议时，应是明确的。被告元大公司辩称，1、原告诉请答辩人归还购房款，但未明确答辩人承担的是什么责任，双方系何法律关系？缺乏请求权基础。2、本案非房屋买卖合同纠纷，实为权益转让，一种期待利益的转让。原告诉称的所谓房屋，系答辩人为员工提供的福利住房，价款为市场价格的40%，答辩人与原告之间不存在房屋买卖合同关系。3、原告提交的收到条载明，转让计划建设房屋，未开工建设，更非现房，原告与被告李秀梅和李静签订转让协议时，应明确知道。4、原告有权要求返还款项。如何界定“未能建成”以房地产开发周期为依据，时间确定为3年。原告为证明自己的主张提交以下证据并经被告质证如下：1、提交元大公司的企业信息证明一份。2、提交证明书原件一份，证明转让权被告元大公司接收和认可，因此这份证明形成了一种合法的与原告合同买卖关系。3、提交被告李静给原告的出具的一份5万元的收据原件一份，收到条合计20万元房款钱。4、提交承诺书原件一份，由被告元大公司出具给原告的，载明被告李秀梅和李静购房款20万元，承诺2015年7月13日，一次性付清，承担2015年6月13日到付款日期银行贷款利息。另一个收到条2015年7月21日再次承诺全部付清，担保人是陈保健、陈宝和，所以原告要求退回房款是有法律依据的。5、提交被告元大公司的授权委托书，授权陈宝山授权给陈宝健为全权代表。6、提交陈宝健身份证复印件一份，承诺2015年8月付清李玉娟20万元的购房款。被告李秀梅和李静对以上证据的质证意见为，对证据1的真实性无异议，但与本案无关。对证据2公司出具的证明真实性不予认可。对证据3的真实性无异议，收到条也无异议，但是不能作为本案还款的证明，收到条恰恰证明了是一种期待利益的转让，看出原告尚不具备诉权。对证据4的真实性不认可。对证据5系复印件，真实性无异议，但与本案无关。对证据6系复印件，真实性无异议，但与本案无关。被告元大公司对以上证据的质证意见为，对证据2证明书无异议，但不能证明原告的主张，该证明只是同意被告李秀梅和李静与原告之间的转让观点。对证据3收款凭证真实性无异议，对客户名称名字仍是李静，而不是收到原告李玉娟和王提勇的款，从该收到条上看被告和原告没有诉权，明确载明所转让的计划建设的房屋，尚不存在，同时也证明了只有在不能建成时，原告才能要求退还转让款。对证据4承诺书上内容、时间一片混乱，不是就一项事情作出的承诺，根据本案的发生，原告的诉称是2014年5月份，原告与被告李秀梅、李静签订的协议即收到条时间是2014年7月份，而原告的承诺书中时间是2013年6月13日等内容，从担保人上面是陈宝健和陈宝和，亦非被告元大公司，该承诺书存在重大瑕疵，不能作为有效证据使用。对证据5是企业内部活动的一种授权，该授权权限不存在本案所争议的事情，该授权委托书与本案没有任何的关系。对证据6此定与2015年8月3日付清李玉娟20万元还款，只能是陈宝健个人行为，依据公司法的规定是一种无效承诺，同时所要支出的是上面写的是李玉娟，而不是本案原告李玉娟，与本案没有关系。经审理本院认定，2014年5月份，原告经人介绍购买被告李秀梅和李静位于邹城市在建楼房一处，房款价为20万元。2014年6月27日原告将5万元现金交给被告李秀梅，后将该款交付给被告元大公司，元大公司出具收款收据载明“客户名称：李静2014年6月27日现金收讫五万元整￥50000.00元邹城市元大房地产开发有限公司（财务专用章）”，并为原告出具证明载明“证明公司职工李秀梅女儿李静伍万元公司投资款所享受的权利和义务本人已同意整体转让给王提勇和李玉娟，届时公司兑现时由王提勇和李玉娟携交款书到公司财务科办理邹城市元大房地产开发有限公司（公章）”。2014年7月3日原告又通过银行转账给付被告李秀梅15万元，被告李秀梅、李静为原告出具收到条载明“收到条今收到王提勇、李玉娟两人购房款壹拾伍万元整，付款方式为一次性现金支付。所转让的房屋位置为邹城市（计划建设房屋）。收款人李秀梅及其女李静自愿转让给王提勇、李玉娟下列有关权益：（1）、李静前期投资到元大公司的投资款伍万元发票转交给王提勇、李玉娟。（2）、李静前期投资伍万元人民币所享有的一切能从元大公司得到的优惠政策及其他待遇权益。收款人李秀梅及其女儿李静收到上述购房款之日起自愿放弃上述权益。如所转让房屋因不可抗力未能建成，收款人李秀梅及李静应自愿返还购房相关款项贰拾万元整。收款人：李秀梅李静2014年7月3日”。2013年6月13日，元大公司为原告出具承诺书载明“承诺书李玉娟、王提勇购房款贰拾万元，承诺于2015.7.13一次性付清，并承担从2015.6.13到付款日的银行贷款利息承诺人：邹城市元大房地产开发有限公司（公章）陈宝和2013.6.13再次承诺2015.7.21号全部付清邹城市元大房地产开发有限公司（公章）担保人：陈保健陈宝和李秀梅”。2015年7月23日，元大公司为原告承诺载明“承诺慈定于2015.8.3号付清李娟贰拾万元购房款邹城市元大房地产开发有限公司（公章）陈保健2015.7.23”。2015年11月11日，原告诉至法院，请求依法判令三被告返还原告购房款20万元，三被告按同期银行同期贷款利率支付至判决生效之日利息损失。上述事实，主要根据有关书证、当事人陈述、被告的质证意见及庭审查证认定的，均已分别收存、记录在卷。本院认为，债务应当清偿。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者法律的规定履行义务。本案中，原被告口头协商以20万元的价格购买被告李秀梅和李静位于邹城市（计划建设房屋）的行为，当事人之间的意思表示一致，是真实有效的，原告向被告如约支付了购房款。被告李秀梅和李静为原告书写收到条认可收到了原告的购房款20万元，其中5万元，以被告李静的名义交至被告元大公司。在后期履行该口头协议过程中，被告李秀梅和被告元大公司承诺返还原告购房款20万元，并同意支付从2015年6月13日到付款日的银行贷款利息，是双方当事人对原房屋买卖合同予以解除的意思表示。因此，原告依据被告为其出具的收款条和承诺书，要求被告承担返还本金20万元及利息事实清楚，证据确凿，理由充分，本院应予支持。原被告没有约定解除合同后返还款项支付利息的标准，应以被告承诺的支付利息约定来计算。被告其他辩称观点，证据不足，本院不予采信。因此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：一、限被告李秀梅、李静和邹城市元大房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告李玉娟和王提勇购房款20万元并支付从2015年6月13日起至本判决书生效后所确定的履行义务之日止按同期人民银行贷款年利率计算的利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2150元，由被告李秀梅、李静和邹城市元大房地产开发有限公司共同负担（原告已垫付，被告付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 王存来二〇一六年一月二十一日书记员 王 莉 微信公众号“”