（2015）鄂武东开风民商初字第00044号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-02-29
案件名称
陶峰波与李伟、湖北省武汉东湖新技术开发区豹澥街道办事处丁峰村村民委员会买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉东湖新技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶峰波,李伟,湖北省武汉东湖新技术开发区豹澥街道办事处丁峰村村民委员会,程福地
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武东开风民商初字第00044号原告：陶峰波。委托代理人：万丹。被告：李伟。被告：湖北省武汉东湖新技术开发区豹澥街道办事处丁峰村村民委员会，住所地：武汉东湖新技术开发区豹澥街九龙湖社区二期34栋1单元101。法定代表人：孙家亮，该村委会主任。第三人：程福地。原告陶峰波诉被告李伟、被告武汉东湖新技术开发区豹澥街道办事处丁峰村村民委员会（以下简称：丁峰村村委会）、第三人程福地买卖合同纠纷一案，本院2015年5月21日受理后，依法适用简易程序由审判员蔡丽红独任审判，于2015年8月12日公开开庭审理。原告陶峰波的委托代理人万丹、第三人程福地到庭参加诉讼，被告李伟经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被告丁峰村村委会原书记杨正主到庭陈述经过但未能向本院提交该村委会的委托手续。本案现已审理终结。原告陶峰波诉称：2010年2月，原告陶峰波委托万丹购房，经中介人第三人程福地介绍称豹澥街丁峰村有村民李伟要以每平方米1300元的价格出售一套120平方米的还建房期房，其在购房成功后要收取中介费12000元。万丹与第三人程福地、案外人鲍喜明一起找到被告李伟，被告李伟称其有编号为F042拆迁房屋有120平方米还建房要出售。万丹与被告李伟、第三人程福地、案外人鲍喜明一起找到被告丁峰村村委会说明情况，该村委会时任书记杨正主确认被告李伟确有如此一套还建房，并表示房屋买卖是双方自愿行为，如果双方愿买愿卖，村委会承认这个房屋归原告陶峰波所有。随后，万丹与原告陶峰波联系后商议决定购买此房。2010年3月7日，第三人程福地拟定了《房屋买卖协议》，由万丹、被告李伟、第三人程福地、案外人鲍喜明共同签订协议，并由被告丁峰村村委会加盖公章承认。该协议签订后，万丹向被告李伟支付了购房款156000元，并向第三人程福地支付了介绍费12000元。2014年6月，万丹了解到被告李伟所在的丁峰村的还建房已基本分配完，《房屋买卖协议》上所涉F042拆迁还建房根本不是被告李伟的房屋。随后万丹要求被告李伟交房，但被告李伟拒绝交房并称无房交付。万丹又找到被告丁峰村村委会，但该村委会以“现村委会已更换主事人，不清楚以前的事情”等为由推拒万丹，要求万丹自行想办法解决。随后，万丹向派出所报案，请求公安机关对被告的涉嫌诈骗行为予以立案，但派出所以该案属于合同纠纷联系到被告李伟后要求双方进行调解，但被告李伟一直未与原告陶峰波沟通。因被告李伟不能向原告陶峰波交付房屋，致使合同目的无法实现，被告李伟应向原告陶峰波退还购房款并承担违约责任；被告丁峰村村委会在该《房屋买卖协议》上盖章确认被告李伟确有该房屋致使原告陶峰波相信该房屋属被告李伟所有，后又经办编号为F042房屋的谈房拆迁及房屋分配工作，而导致协议约定的F042号拆迁还建房不存在，致使原告陶峰波无法获得约定的房屋，故被告丁峰村村委会应承担连带清偿责任。现原告陶峰波诉至法院，请求判令：1、被告李伟向原告陶峰波退还购房款156000元，并承担违约金226588元（按银行同期贷款利率的四倍计算，2010年3月7日至2015年4月30日共计1880天的利息）；2、被告丁峰村村委会对前述款项承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由被告李伟承担。被告李伟未到庭答辩，亦未提交任何证据材料。本院向被告李伟送达应诉通知书、起诉状及证据副本、开庭传票等法律文书时，被告李伟陈述：确实有案涉房屋买卖的事，但是购买其房屋的人叫万丹，其不认识原告陶峰波；在签订《房屋买卖协议》之后，万丹对其说她把钱打到鲍喜明的银行账户上，其本人没有收到这笔购房款，肯定也不会把房子给他们，鲍喜明一分钱也没有给他；如果现在这个购房款能交到其手中，其也能交付这套还建房给原告陶峰波。被告丁峰村村委会未到庭答辩，亦未提交任何证据材料。第三人程福地述称：其对原告陶峰波诉称其向被告李伟买房一事无异议；其同意原告陶峰波的第1项诉讼请求，但对原告陶峰波的第2项诉讼请求不发表意见。经审理查明：2010年2月，原告陶峰波委托万丹在豹澥街购买房屋。第三人程福地听案外人鲍喜明说有熟人被告李伟要卖还建房，就将此信息告知万丹。经第三人程福地联系，万丹与被告李伟见面商谈还建房买卖事宜。2010年3月7日，买方原告陶峰波（甲方）与卖方被告李伟（乙方）签订《房屋买卖协议》一份。该协议约定：甲方自愿将F042拆迁还建房（待拆迁房屋）的120平方米还建房屋卖给乙方，双方商定成交价格为156000元；甲方在本合同签订之日将对该房屋的全部权利转让给乙方，待交房后甲方需无条件协助乙方办理过户手续；出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任；如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用，违约费用不低于该房屋市价的200%等内容。被告李伟、原告陶峰波的委托人万丹在该协议上的甲方、乙方处签名，第三人程福地、案外人鲍喜明在该协议上的中介人处签名，被告丁峰村村委会在该协议的村委会公章处盖章。2010年3月10日，原告陶峰波向第三人程福地支付购房120平方米的介绍费12000元；第三人程福地收款后向原告陶峰波出具了收条一张。2010年3月11日，原告陶峰波向被告李伟支付了购房款156000元；被告李伟收款后向原告陶峰波出具了收款单一张。2013年，原告陶峰波的购房委托人万丹发现被告李伟所在的丁峰村的还建房已经分配，但是被告李伟并没有分配到120平方米的还建房。随后，万丹联系被告李伟要求交付房屋，未果。2014年7月24日，因多次联系被告李伟解决交房未果，又联系第三人程福地解决纠纷未果，万丹认为受到被告李伟欺骗，为此向豹澥派出所报警。现原告陶峰波诉至法院，要求判如所请。在本案审理过程中：一、被告丁峰村村委会原书记杨正主向法院陈述：1、其同意原告陶峰波的第1项诉讼请求，但是不同意其第2项诉讼请求；2、原告陶峰波手中持有的2014年8月10日有杨正主签名的《情况说明》是其本人签名，该情况说明中记载“李伟出售给陶峰波还建期房120平方米，当时李伟家人户口及自己的房屋存在，出售时双方要村做证方，村证方对双方提出说明证明只作当时李伟户口及房屋存在，后期如发生其它情况证方不负任何责任。当时被告李伟房屋谈房交谈之中，实是当时还建房未落实”，因为被告丁峰村村委会没有参与原告陶峰波与被告李伟之间的房屋买卖，只是应他们的要求在协议上盖的村委会公章，故被告丁峰村村委会不应承担连带清偿责任。二、在原告陶峰波撤回对原第三人鲍喜明的起诉前，本院于2015年7月31日向鲍喜明送达法律文书时，鲍喜明向法院陈述：1、被告李伟对鲍喜明说要卖还建房指标并问鲍喜明有没有人买，鲍喜明找到小学老师第三人程福地说这个事，然后第三人程福地就找了个女的来买被告李伟的还建指标房，在被告李伟和这个买房的女的谈好后，鲍喜明和第三人程福地就一起去作了个见证；2、买房人（万丹）向被告李伟支付房款时鲍喜明在场，买房人向被告李伟提出用银行转账的方式付房款，被告李伟称其没有银行卡就问鲍喜明有没有，鲍喜明回答说有（当时鲍喜明的农业银行卡上有一点点钱），被告李伟就借用鲍喜明的农业银行卡并要买房人将购房款打到借来的这张农业银行卡上，在买房人的房款转到鲍喜明的农业银行卡上后，被告李伟将鲍喜明农业银行卡上原有的钱加了几百元取出来给了鲍喜明后，就将这张农业银行卡拿走了，至今也没有将这张农业银行卡还给鲍喜明；3、2010年收款单上证明人处的“鲍喜明”是其本人签名。以上事实，有收条、《房屋买卖协议》、收款单、笔录、当事人的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为：原告陶峰波委托万丹购房，万丹的购房行为后果依法由委托人原告陶峰波承担。目前我国土地性质分为国有土地和集体土地，案涉《房屋买卖协议》上的标的房屋指向的是集体土地上的F042号房屋拆迁后的待建还建房，而此类待建还建房是村集体经济组织对失去宅基地农户的集中安置，土地性质是农村集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告陶峰波要实现其与被告李伟签订《房屋买卖协议》的目的，就必须使案涉房屋的所有权和土地使用权同时转让，但案涉房屋的土地性质不得转让，则被告李伟将集体土地上的F042号房屋拆迁后的待建还建房屋转让给原告陶峰波的行为违法了法律的强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原告陶峰波与被告李伟于2010年3月7日签订的《房屋买卖协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，被告李伟根据该无效的《房屋买卖协议》取得的房款156000元，依法应向原告陶峰波返还，故对于原告陶峰波要求被告李伟退还购房款156000元的诉讼请求，本院依法予以支持。因案涉协议上交易的标的房屋不允许在非集体经济组织成员之间进行转让，在交易过程中，双方均知晓原告陶峰波与被告李伟不属于同一集体经济组织成员，则双方对于所签案涉协议无效的情况均有过错，应当各自承担相应的责任，故对于原告陶峰波要求被告李伟支付违约金226588元的诉讼请求，本院依法不予支持。对于被告李伟提出未收到原告陶峰波给付的房款的意见，因原告陶峰波已付房款、被告李伟已向原告陶峰波出具收款单，在原告陶峰波与被告李伟签有案涉《房屋买卖协议》的情况下，表明原告陶峰波已向被告李伟支付了购房款156000元，而被告李伟是否是借用案外人鲍喜明的银行卡收取房款，还是该房款在案外人鲍喜明收取后未向其支付，均属于被告李伟与案外人鲍喜明之间的资金关系，不影响原告陶峰波已向被告李伟支付房款156000元的事实，故本院对此意见不予采纳。对于原告陶峰波要求被告丁峰村村委会对156000元的房款承担连带清偿责任的诉讼请求，因被告丁峰村村委会不是案涉《房屋买卖协议》中房屋交易的双方，该村委会也没有收取原告陶峰波交付的房款，该协议中亦未明确约定该村委会的责任，故对于原告陶峰波的此项诉讼请求，无依据，本院依法不予支持。综上所述，为保护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李伟于本判决生效之日起十日内向原告陶峰波退还房款156000元；二、驳回原告陶峰波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7039元，减半收取3519.50元，由被告李伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 蔡丽红二〇一六年一月二十一日书记员 贺元帅 更多数据：搜索“”来源：