（2015）渝五中法民终字第06994号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-07-12
案件名称
重庆江都投资有限公司与重庆市渝中区智升汽车修理厂租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆市渝中区智升汽车修理厂,重庆江都投资有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第06994号上诉人(原审被告)重庆市渝中区智升汽车修理厂,住所地重庆市渝中区彭家花园**号**栋。负责人王志忠，执行事务合伙人。委托代理人施浩。被上诉人(原审原告)重庆江都投资有限公司,住所地重庆市渝中区大坪正街118号B幢24层5号。法定代表人谢安华，董事长。委托代理人熊春霞。上诉人重庆市渝中区智升汽车修理厂（以下简称智升汽修厂）因与被上诉人重庆江都投资有限公司（以下简称江都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2015)中区法民初字第03610号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明:2013年1月1日，出租人江都公司（以下简称甲方）与承租人智升汽修厂（以下简称乙方）签订《房屋场地租赁合同》一份，约定甲方将自有产权或管理权的房屋159.37平方米及场地600平方米出租给乙方使用，租赁期限为1年，从2013年1月1日起至2013年12月31日止；租金每月6000元整按月缴纳；乙方在使用租赁房屋期的水电由甲方供给，电费按每度1.35元、水按5吨计算的方式向甲方交纳；清洁卫生管理费每月100元与房租一起交纳；租赁期间，出租房屋的日常维修由乙方负责，屋面漏水及重大的房屋维修由甲方负责，如租赁房发生重大自然损坏或有倾倒危险而甲方又不修缮时，乙方可以退租，甲方必须同意；租赁期间，如甲方确需收回房屋自住，必须提前一个月书面通知乙方，解除合同，甲方应付给乙方违约金，违约金以剩余租期内应缴租金总额的5%计算；乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租的责任；乙方如果拖欠租金，应按延期期间内乙方应交租金的5%计算，向甲方偿付违约金，乙方如拖欠租金达一个月以上，甲方可以从乙方保证金中扣除，并可收回出租之房屋；租赁期间，乙方不得擅自改变房屋的机构及用途，乙方如因故意或过失造成租用房屋和附属设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失，乙方如需装饰墙窗，须事先征得甲方同意，并经房屋修缮管理部门批准方能施工，乙方在租用房屋内装修墙窗等物，在迁出时不得拆除，甲方也不得补偿；租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，租赁期满三日后，房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方按废弃物或垃圾处理；如遇政府部门或单位拆迁造成合同终止，甲方不承担任何责任等。上述《房屋场地租赁合同》签订后，双方已按约履行。2014年1月1日起，双方未继续签订租赁合同，但智升汽修厂仍继续租赁使用房屋场地，并已将租金支付至2015年2月底。2015年1月26日，江都公司向智升汽修厂发出《通知》一份，内容为：因租赁房屋和场地已到期，贵公司不再续租，请贵公司在接到通知后，一个月内迅速搬离该场地，并结清租赁费用，我司将在规定的时间内断水断电。审理中，智升汽修厂确认已于当日收到该通知，但未按照《通知》要求搬离。2015年3月17日，江都公司在租赁场地内张贴《公告》，告知智升汽修厂于3月20日停止水电供应。2015年3月20日，江都公司停止了租赁房屋及场地的水电供应，但智升汽修厂仍未搬离。审理中，智升汽修厂确认未交纳2015年3月1日起至5月31日期间的租金18000元及水电垃圾清洁费1530元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据上述法律规定，本案中，出租人江都公司与承租人智升汽修厂于2013年1月1日签订的《房屋场地租赁合同》在租赁期间届满后，承租人智升汽修厂仍继续使用租赁房屋及场地，并继续交纳租金至2015年2月底，出租人江都公司对此并未提出异议。因此，双方之间的《房屋场地租赁合同》依法仍继续有效，但租赁期限已为不定期。对于不定期的租赁合同，出租人只要在合理的期限之前通知承租人，出租人即有权随时解除合同。本案中，出租人江都公司于2015年1月26日向承租人智升汽修厂发出《通知》，要求承租人智升汽修厂在一个月内搬离承租场地和房屋，并结清租赁费用。该《通知》内容已明确表明出租人江都公司发出了解除《房屋场地租赁合同》的意思表示，并已到达承租人智升汽修厂且无异议。因此，该《通知》已发生解除《房屋场地租赁合同》的效力。根据《通知》确定的时间，双方之间的《房屋场地租赁合同》应于2015年2月26日解除，合同解除后，承租人智升汽修厂继续占有并拒绝返还房屋及场地已无合同及法律依据。根据上述法律规定，承租人智升汽修厂应依法承担腾空返还房屋及场地，并按合同约定的租金标准支付房屋场地占用费和其他水电垃圾清洁费的责任。江都公司的诉讼请求符合法律规定，予以主张。至于智升汽修厂提出应予拆迁补偿的要求，因双方合同中已约定不予补偿，因此江都公司不负有补偿的义务，是否由拆迁部门补偿不属本案审理范围，本案不予处理。一审法院依法判决：“一、重庆市渝中区智升汽车修理厂应在本判决生效之日起十日内腾空搬离重庆市渝中区彭家花园16号房屋及场地，并将该房屋及场地返还重庆江都投资有限公司。二、重庆市渝中区智升汽车修理厂应给付重庆江都投资有限公司从2015年3月1日起至2015年5月31日期间的房屋场地占用费18000元、水电垃圾清洁费1530元，共计19530元；此款限于本判决生效后十日内付清。”智升汽修厂不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1、撤销一审判决；2、赔偿断电造成的经济损失；3、修理厂经营到国家征用时间。主要事实和理由：原审判决事实不清，责任划分不明。1、江都公司租赁房屋给智升汽修厂所签订的合同存在霸王条款，应视为无效合同。签订合同时，江都公司称租赁的房屋和修建的厂房不会被拆迁。该合同霸王条款例如：(1)租赁期限为一年，上诉人建修理厂到处借款投资数十万元，不是被上诉人欺骗称该场地不可能拆迁，任何人也不会签订一年的租赁合同。(2)被上诉人在没有任何预告的情况下要求上诉人一个月腾空搬离（而且包括春节放假）不合理。重新寻租厂房需要一定时间。(3)被上诉人在签订租赁合同时承诺是一直可以租用和使用到国家征用为止，而渝中区房管局暂停办理土地使用权通知的时间是2016年3月2日以后实施征收开发，该公司不应提前一年终止事实合同。(4)被上诉人在房屋场地租赁合同第七条规定：乙方不得随意解除合同，甲方亦不可以离征用时间一年多随意解除合同。(5)上诉人给前一租赁户重庆聚丰汽车修理厂补偿了5000元，上诉人也应该得到补偿。2、上诉人未接到被上诉人所谓的停电通知。在上诉人经营期间，被上诉人采取突然袭击的方式，强行断掉上诉人的生产用电，给上诉人造成重大损失，被上诉人应予赔偿。被上诉人江都公司答辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人提出的上诉请求与一审原告的诉讼请求不是同一法律关系，不在二审审理范围。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，智升汽修厂主张江都公司口头承诺可以租赁涉案房屋及场地直至被政府征用为止，江都公司予以否认，智升汽修厂对该事实主张负有举证责任。本案中智升汽修厂并未提交证据证明江都公司口头承诺的真实性，故本院对智升汽修厂的该事实主张不予采信。双方《房屋场地租赁合同》到期后，智升汽修厂仍继续使用租赁房屋及场地，双方形成不定期租赁关系。出租人只要在合理的期限之前通知承租人，出租人即有权随时解除合同。根据本案证据，江都公司于2015年1月26日向承租人智升汽修厂发出《通知》，表明解除《房屋场地租赁合同》的意思表示，并已到达承租人智升汽修厂，该《通知》已发生解除《房屋场地租赁合同》的效力。合同解除后，承租人智升汽修厂继续占有并拒绝返还房屋及场地已无合同及法律依据。一审法院据此判决智升汽修厂腾空返还房屋及场地，并按合同约定的租金标准支付房屋场地占用费和其他水电垃圾清洁费，符合法律规定。智升汽修厂的其他上诉请求不属本案审理范围，本案不予处理。综上所述，智升汽修厂的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆市渝中区智升汽车修理厂负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 倪洪杰审 判 员 秦 敏代理审判员 宋 扬二〇一六年一月二十一日书 记 员 吴晓亮 来源：