（2015）中中法民一终字第1482号

裁判日期: 2016-01-21

公开日期: 2016-09-02

案件名称

中山农村商业银行股份有限公司与陈炳强房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民��院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈炳强,中山农村商业银行股份有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2015）中中法民一终字第1482号上诉人（原审被告）：陈炳强，男，1963年8月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：秦雍、梁君静，均系广东香山律��事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省中山市。法定代表人：马英文，该行董事长。委托代理人：梁建忠、朱江鹏，均是该行员工。上诉人陈炳强因与被上诉人中山农村商业银行股份有限公司（以下简称中山农商银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法沙民一初字第398号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2010年4月2日，以中山农商银行作为出租方，陈炳强作为承租方，双方签订了房产租赁合同一份，约定：中山农商银行将位于中山市西区瑞安花园瑞坤阁11-12卡出租给陈炳强作仓库使用，建筑面积为259.74㎡；租赁期限自2010年5月1日至2011年4月30日；月租金为2810元，每月缴��租金一次，陈炳强应于每月10日前交清；陈炳强须向中山农商银行交纳房屋租赁保证金7500元，中山农商银行收到该笔款项后开具收据给陈炳强，保证金不计利息；租赁期满后如陈炳强不继续租赁的，或双方依约提前解除本合同的，中山农商银行对该租赁物及配套设施检查无损并在陈炳强未拖欠租金且结清所有费用后，将退还保证金给陈炳强；租赁期间，该租赁物发生的一切费用，包括水电费、电话费、环境卫生费、治安费、物业管理费等均由陈炳强承担，如中山农商银行已垫付的，陈炳强须于每月10日前缴纳当期租金时一次性向中山农商银行支付完毕；租赁期间，陈炳强因业务经营需要，将租赁物转租或分租给第三方使用，必须事先征得中山农商银行书面同意；租赁期满后，如因实际情况双方未另行签订续期合同，但陈炳强仍继续使用该租赁物的，仍应按时交付租金，本合同项下陈炳强应尽义务条款继续有效。合同还约定了其他事项。合同签订后，中山农商银行将上述商铺交付陈炳强使用。2011年5月30日，双方续签房产租赁合同，约定期限为2011年5月1日至2012年4月30日，其他事项不变。2012年4月25日，双方续签房产租赁合同，约定期限为2012年5月1日至2013年4月30日，月租金3090元，其他事项不变。因陈炳强等业主未向中山市安逸物业管理有限公司（以下简称安逸物业公司）交纳物业管理费，安逸物业公司将中山农商银行诉至法院，2013年9月3日，中山市中级人民法院作出（2012）中中法民一终字第970号民事判决：…二、中山农商银行于判决发生法律效力之日起七日内向安逸物业公司支付物业服务费121350.96元及相应滞纳金（滞纳金的计算方法：从2010年12月11日起以每月实际拖欠的物业管理费为基准，按照每日1‰的标准计算至判决确定的��付之日止）。判决生效后，中山农商银行依判决于2013年9月30日向安逸物业公司支付了2010年12月1日至2011年8月31日的物业管理费及滞纳金；另中山农商银行依前述判决的标准于2014年6月26日向安逸物业公司支付了2011年9月1日至2013年9月30日的物业管理费及滞纳金。经计算，中山农商银行代陈炳强垫付了物业管理费及滞纳金21298.41元，该款经中山农商银行催促，陈炳强未予支付。中山农商银行遂具状至法院，请求判令：1.陈炳强返还中山农商银行垫付的物业管理费及滞纳金共21298.41元和垫付款利息826.85元（以垫付款为基数，自2014年6月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2015年2月20日，具体计至陈炳强清偿完毕之日止），合计22125.26元；2.陈炳强承担本案的诉讼费。原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。中山农商银行与陈炳强之间签订的房产租赁合��是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。中山农商银行将其拥有产权的房屋租赁给陈炳强使用，陈炳强理应按房产租赁合同的约定交纳租金及相关费用（包括物业管理费）。由于陈炳强拖欠物业管理费，中山农商银行代陈炳强垫付了物业管理费及滞纳金21298.41元，陈炳强应按合同的约定，向中山农商银行返还该垫付款及利息，中山农商银行请求陈炳强返还垫付的物业管理费及滞纳金21298.41元及从垫款次日即2014年6月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持。陈炳强经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上，依照《中华人民��和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：陈炳强于判决生效之日起七日内向中山农商银行返还垫付的物业管理费及滞纳金21298.41元及利息（利息的计算方法：以21298.41元为基数，从2014年6月27日起计至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。若未按判决指定的期间履行金钱支付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354元（中山农商银行已预交），由陈炳强负担并于判决生效之日起七日内径付中山农商银行。上诉人陈炳强不服原审判决，向本院提起上诉称：2010年4月2日及2011年4月30日双方签订的租赁合同均未约定由陈炳强交纳物业管理费，陈炳强实际上也未交纳物业管理费。2012年4月25日��方又签订的合同，约定租赁期限自2012年5月1日起至2013年4月30日止，该合同才约定物业管理费由陈炳强承担。2013年4月30日合同期满后，陈炳强不再承租涉案租赁物。因此，即使陈炳强应当承担物业管理费，也仅须承担2012年5月1日至2013年4月30日期间的费用，此前此后的费用均不应由陈炳强承担。一审判决陈炳强返还整个租赁期间的物业管理费是错误的。中山农商银行与物业管理公司之间存在物业服务合同，因中山农商银行拖欠物业管理公司费用所产生的滞纳金，并非陈炳强不履行租赁合同义务所产生的费用，根据合同相对性原则，涉案滞纳金不应由陈炳强承担。陈炳强因突发患病才未能参加一审庭审。综上，请求二审法院撤销原判，改判陈炳强无需向中山农商银行返还物业管理费、滞纳金及利息。被上诉人中山农商银行辩称：双方签订的合同第五条明确约��“租赁期间，该租赁物发生的一切税、费……以及该租赁物所处小区的物业管理费、其他各种社会摊派费用，均由陈炳强负责承担。如中山农商银行已先垫付的，陈炳强须于每月10日前缴纳当期租金时一次性向中山农商银行支付完毕。中山农商银行在向物业公司缴纳了物业管理费之后，已及时通知陈炳强缴纳，但陈炳强拒绝缴纳。根据合同约定，陈炳强应向中山农商银行支付物业管理费及陈炳强迟延履行而产生的滞纳金。陈炳强无故不参加一审庭审表明其已事实上放弃自己的诉讼权利，其突发患病不能成为其不参加一审庭审的理由。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，陈炳强提供疾病证明书、入院记录、出院记录，××未能参加一审庭审。中山农商银行认为上述证据与本案无关，不确认其真实性、关联性及合法性。本院经审理查明：原审法院对于2010年4月2日陈炳强与中山农商银行签订的《房产租赁合同》中关于租赁期间有关费用的承担约定查有误，经本院查明，该部分约定为：“租赁期间，该租赁物发生的一切税、费包括：水电费、电话费、环境卫生费、治安费及工商税收等政府部门收费，以及其他各种社会摊派费用，均由乙方（陈炳强）承担。如甲方（中山农商银行）已先垫付的，乙方须于每月10日前缴纳当期租金时一次性向甲方支付完毕。”2011年5月30日，陈炳强与中山农商银行签订的《房产租赁合同》，约定租赁期限自2011年5月1日起至2012年4月30日止，关于租赁期间有关费用的承担约定如下：“租赁期间，该租赁物发生的一切税、费包括：水电费、电话费、环境卫生费、治安费及工商税收等政府部门收费，以及该租赁物所处小区的物业管理费��其他各种社会摊派费用，均由乙方（陈炳强）负责承担。如甲方（中山农商银行）已先垫付的，乙方须于每月10日前缴纳当期租金时一次性向甲方支付完毕。”2012年4月25日，陈炳强与中山农商银行签订的《房产租赁合同》，约定租赁期限自2012年5月1日起至2013年4月30日止，关于租赁期间有关费用的承担的约定与2011年5月30日签订的《房产租赁合同》相同。本院另查明：安逸物业公司诉中山农商银行（原名中山市农村信用合作联社）的（2011）中一法民一初字第1894号案中，安逸物业公司诉讼请求的物业管理费期间为2010年12月1日至2011年8月31日。中山农商银行不服该判决上诉至本院，本院作出（2012）中中法民一终字第970号民事判决，该案按每平方米1.5元的标准物业管理费。该判决生效后，中山农商银行按每月物业管理费389.61元（259.74平方米×1.5元）的标准，向安逸物业公司支付陈炳强所租商铺物业管理费及滞纳金共计21298.41元。中山农商银行诉状中主张该费用及其利息应由陈炳强承担，为此提起本案诉讼。原审法院关于“经计算，中山农商银行代陈炳强垫付了物业管理费及滞纳金21298.41元”的查明事实不确切，本院不予确认。另，中山农商银行在诉讼中提交《中山市西区瑞安花园商铺管理费及滞纳金明细表（中山市西区瑞安花园瑞坤阁11-12卡）》，其主张垫付的21298.41元物业管理费及滞纳金具体如下：从2010年12月至2013年9月，物业管理费每月为389.61元，共13246.74元，滞纳金为8051.67元，其中2011年8月及之前的物业管理费的滞纳金计算至2013年9月29日止，2011年9月至2013年9月的物业管理费的滞纳金计算至2014年1月24日止。除以上事实外，对原审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。2010��4月2日，陈炳强与中山农商银行签订的《房产租赁合同》中，关于租赁期间陈炳强应承担的有关费用，双方采用列举项目方式进行了明确约定，双方列举的项目中，并不包括物业管理费。故中山农商银行主张根据该合同约定，陈炳强应承担物业管理费的依据不充分。其后至2011年5月30日，双方才在租赁合同中明确约定陈炳强应承担租赁物所处小区的物业管理费。因2011年5月30日的租赁合同约定的租赁期间自2011年5月1日开始，故2011年5月1日之后所产生的物业管理费，才属陈炳强应承担的约定债务。陈炳强并无举证证明其在涉案租赁合同于2013年4月30日期限届满后，已办理了租赁物的交接手续，或者事实上交还给中山农商银行的相关证据，故本院采纳中山农商银行关于陈炳强使用租赁物至2013年10月31日的主张。现查中山农商银行向安逸物业公司交纳物业管理费至2013年9月30日，故从2011年5月1日至2013年9月30日，陈炳强应交纳的物业管理费为11298.69元（389.61元×29月）。双方合同约定每月10日前交纳当月物业管理费，陈炳强自2011年5月10日起违约未及时交纳物业管理费，导致中山农商银行向物业公司支付滞纳金。陈炳强应相应向中山农商银行返还相关滞纳金。根据生效的（2012）中中法民一终字第970号判决所确定的中山农商银行应向物业公司支付滞纳金的计算方法及该行实际履行的具体时间，结合本案查明认定的事实和责任，陈炳强承担的滞纳金应自2011年5月11日起按所欠的物业管理费本金以每日1‰标准分别计算至中山农商银行向物业公司履行债务之日即2013年9月30日及2014年6月26日止。但鉴于诉讼中山农商银行主张计算滞纳金的实际截止日期分别对应为2013年9月29日及2014年1月24日止，该主张并无损害陈炳强的权利，故本院可以支持。另至于本案��山农商银行请求从2014年6月27日起及垫付之次日起计付垫付款的利息，属于中山农商银行为陈炳强垫支物业管理费和滞纳金所导致的损失，本院可予支持。综上，原审判决查明事实有误，致处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法沙民一初字第398号民事判决；二、上诉人陈炳强于本判决生效之日起七日内向被上诉人中山农村商业银行股份有限公司返还物业管理费11298.69元及滞纳金（滞纳金具体计算如下：2011年5月1日至2011年8月31日期间所欠物业管理费应支付的滞纳金，从上述期间的每月11日起，以每月拖欠的389.61元物业管理费为本��，按每日1‰的标准计算至2013年9月29日止；2011年9月1日至2013年9月30日期间所欠物业管理费应支付的滞纳金，从上述期间的每月11日起，以每月拖欠的389.61元物业管理费为本金，按每日1‰的标准计算至2014年1月24日止）；三、上诉人陈炳强于本判决生产之日起七日内向被上诉人中山农村商业银行股份有限公司支付本判决第二项确定的垫付物业管理费及滞纳金所产生的利息（计算方法：以本判决第二项确定的物业管理费及滞纳金为基数，从2014年6月27日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回被上诉人中山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱支付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。��审案件受理费354元（中山农村商业银行股份有限公司已预交），由中山农村商业银行股份有限公司负担50元，由陈炳强负担304元；二审案件受理费354元（陈炳强已预交），由中山农村商业银行股份有限公司负担50元，由陈炳强负担304元。本判决为终审判决。审　判　长　　黄岳文代理审判员　　张群立代理审判员　　赖晓筠二〇一六年一月二十一日书　记　员　　郑　蕙第10页共10页微信公众号“”