（2016）辽01民终字第98号

裁判日期: 2016-01-21

公开日期: 2016-03-17

案件名称

上诉人亚产（沈阳）房地产开发有限公司与被上诉人王晓辉商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

亚产（沈阳）房地产开发有限公司,王晓辉

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2016）辽01民终字第98号上诉人（原审被告）：亚产（沈阳）房地产开��有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路13巷13号。法定代表人：朴晟镇，该公司总经理。委托代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。委托代理人：王苏杨，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晓辉，男，1973年5月4日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。上诉人亚产（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“亚产公司”）因与被上诉人王晓辉商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第03837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王晓辉一审诉称，请求判令亚产公司支付逾期办证违约金4866.62元（2012年1月5日至2015年7月6日）；亚产公司承担本案诉讼费。亚产公司一审辩称，一、亚产公司之所以未能将有关资料报产权登记机关备案，完全是由于政府部门对涉案项目建设用地上直管公房的补偿问题，没有妥善解决。在直管公房产籍未能注销的情况下，亚产公司根本无法也不能向下进行资料备案，更无法完成初始登记。因此，导致本案逾期办证纠纷发生的原因不在亚产公司，亚产公司与王晓辉实际上同为受害人。二、在亚产公司不懈的积极努力下，政府有关部门就涉案直管公房的拆迁补偿问题已经予以解决，并出具《关于拆除房屋注销产籍登记证明》，明确载明现已同意注销产籍，这进一步说明，王晓辉未能取得房屋权属证书非亚产公司原因，其无权向亚产公司主张逾期办证违约金。原审法院审理查明，2011年7月7日，王晓辉、亚产公司签订《商品房买卖合同》一份，王晓辉为买受人，亚产公司为出卖人，双方约定王晓辉购买由亚产公司开发建设的位于沈阳市皇姑区宁山中路108-1号1-10-2号商品房（建筑面积103.5平方米，以下简称诉争房），房价款667，575元。关于产权登记，双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付房屋总价款十万分之一的违约金，从期限届满的第二日起直至出卖人将需由其提供的材料报送至产权登记机关之日止。合同签订后，王晓辉交纳了全部购房款，亚产公司于2012年1月5日向王晓辉交付了商品房。商品房交付后，亚产公司未按期在商品房交付使用后550日内将办理权属登记需由出卖人提供的资��报产权登记机关备案，并至今未办理完毕备案手续。现王晓辉、亚产公司就逾期办证违约事宜协商未果，遂王晓辉于2015年7月6日诉至原审法院。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案王晓辉、亚产公司所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。依据合同约定，亚产公司应在商品房交付使用后550日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但亚产公司至今未办理完毕初始登记备案手续，已构成违约，应依合同约定承担违约责任，支付王晓辉自2013年7月10日起至2015年7月6日止逾期办证违约金。关于违约金的计算方法，按已付购房款667，575元的日十万分之一计算，逾期办证违约金应为4853元（667，575元×727天×0.00001）。对2015年7月6日之后发生的违约金，王晓辉可另行主张。关于亚产公司提出逾期办证纠纷发生的原因不在亚产公司的抗辩主张，根据法律规定，因第三人原因造成违约的，依据合同相对性原则，亚产公司也应向王晓辉承担违约责任。故对亚产公司的该抗辩主张，原审法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，原审法院判决：一、被告亚产（沈阳）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告王晓辉逾期办证违约金4853元（自2013年7月10日起至2015年7月6日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告亚产（沈��）房地产开发有限公司承担。宣判后，上诉人亚产公司不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人原审全部诉讼请求。2、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：本案系由于政府原因导致涉案项目用地上直管公房的产籍未能注销，上诉人根本无法也不可能在产籍未注销的情况下进行资料备案，该政府原因实属不可抗力因素，上诉人理应免责，不应据此要求上诉人承担所谓的逾期办证违约金。原审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人已全额支付了涉案地块的国有建设用地使用权出让金，理应取得无瑕疵的建设用地使用权。由于政府有关部门就该地块上的直管公房未能妥善补偿，致使部分拆迁直管公房的产籍未能注销，上诉人根本无法向下进行资料备案。有《国有建设用地使用权出让合同》及《关于拆除房屋注销��籍登记证明》为证。根据《民法通则》第107条及第117条规定，上诉人签订合同时不可能预见建设用地使用权的瑕疵，更不可能避免或者控制由于政府原因导致的公房产籍无法注销的情形，本案由于政府原因阻碍了涉案房屋相关资料的备案行为，上诉人没有任何过错，理应依法免责。被上诉人王晓辉辩称：上诉人所提的是上诉人与政府之间的问题，不构成上诉人不赔偿我方损失的理由。政府的行为不属于不可抗力，我的合同主体是亚产公司，我和政府没有关系。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。另查明：二审中，亚产公司自述涉案房产的消防验收手续于2016年1月21日左右取得。上述事实，有《商品房买卖合同》、准住通知单、发票及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：王晓辉与亚产公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应诚信恪守履行合同义务。依照双方合同约定，亚产公司应当在商品房交付使用后550日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因亚产公司的责任，王晓辉不能在规定期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，亚产公司按日向王晓辉支付房屋总价款十万分之一的违约金。本案中，亚产公司于2012年1月5日向王晓辉交付了商品房，亚产公司至今未履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，存在违约行为，一审法院判决亚产公司承担从2013年7月10日起至王晓辉起诉之日的逾期办证违约金并无不当。关于亚产公司上诉提出由于政府原因导致涉案项目用地上直管公房的产籍未能注销，属于不可抗力，应当免责的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，亚产公司抗辩提出的免责事由系其与第三人之间的问题，不能作为亚产公司拒绝向买受人承担违约责任的抗辩事由。且根据亚产公司自述，涉案房产的消防验收手续于2016年1月21日左右才取得，其取得时间已远于合同约定的亚产公司应当履行报备义务的期限，故对亚产公司该项主张，本院不予采信。综上所述，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人亚产（沈阳）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李　妍审　判　员　　韩彩霞代理审判员　　李大鹏二〇一六年一月二十一日书　记　员　　路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。关注公众号“”