（2015）淮开民初字第4055号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-02-17
案件名称
马远博、梁苏梅与淮安金天地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马远博,梁苏梅,淮安金天地房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）淮开民初字第4055号原告马远博，男，汉族，1983年4月5日生。原告梁苏梅，女，汉族，1980年3月4日生。委托代理人马远博，身份信息同上。被告淮安金天地房地产开发有限公司。法定代表人张亮，该公司总经理。原告马远博、梁苏梅诉被告淮安金天地房地产开发有限公司（以下简称金天地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告马远博到庭参加诉讼，被告金天地公司经本院传票依法传唤，未到庭参加诉讼，但于审理过程中提交书面答辩状，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马远博、梁苏梅诉称，原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告预售的清城美墅23幢1102号商品房，合同约定出卖人应当在2014年12月30日前，依照有关规定将验收合格并符合约定的商品房交买受人，然而被告并没有如期交付房屋。双方后经协商达成补充协议，被告对2014年12月30日至2015年3月30日的违约金，按原合同约定赔付；对2015年4月1日至实际交付日期间违约金，按实际缴纳总金额的万分之四按日支付。2015年6月，被告通知原告拿房，但电梯无法使用，未办理交房手续。直到7月29日电梯能使用后办理了交房手续。但被告未按约向原告支付违约金及办理权属证书。依据商品房买卖合同及购房补充协议约定，被告自2015年1月1日至2015年3月30日，违约89天，按日万分之二计算，房屋总价417312元＊天数＊万分之二为7428.15元；自2015年4月1日至7月29日交付房屋，违约120天，按日万分之四计算，房屋总价417312元＊天数＊万分之四为20030.97元。以上合计27459.12元。原告现诉请法院判令被告为原告办理房产证、土地使用证；支付逾期交房违约金27459.12元；支付逾期办理房产证违约金并承担本案诉讼费用。被告金天地公司辩称，原告要求按补充协议支付违约金没有事实和法律依据。答辩人已按补充协议约定于2015年6月2日向原告发出交房通知，原告也已实际接受房屋。所谓补充协议约定的万分之四违约金并非答辩人的真实意思表示。导致答辩人未能按期交房是因承建商资金短缺所致，而补充协议是因大量购房人围堵开发商的负责人，负责人为此多次报警在迫不得已的情况下所签。该协议约定的万分之四违约金与原商品房合同约定的万分之二相冲突，双方仍应按原商品房合同的约定执行。原告在接受房屋时并没有提出异议，另补充协议约定的违约金过高，因为答辩人的违约未给原告造成直接经济损失，原告就此主张也未提供证据。为此，答辩人请求法庭给予降低调整。关于原告要求被告办理房屋产权证及承担逾期办证违约金的请求，请求法庭依法裁决。经审理查明，原、被告于2014年5月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的清城美墅23幢1102号的住房，总价417312元；交房时间为2014年12月30日前；交付条件为该商品房经验收合格；如因出卖人责任逾期交房，逾期超过90日后，买受人不解除合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按已付房款金额的每日万分之二向买受人支付违约金。以上合同签订后，原告向被告支付首付房款127312元，被告向原告开具了发票。剩余房款29万元，原告以银行贷款方式向被告全部支付。至2014年12月30日，被告未能按约向原告交付房屋。之后，原、被告双方签订购房补充协议，被告承诺于2015年5月30日前将房屋交付原告，被告对2014年12月30日至2015年3月30日的违约金，按原购房合同赔偿，2015年4月1日起至实际交付日违约金，按实际缴纳总金额日万分之四支付。2015年7月29日，原、被告办理了房屋交付。因被告未能依合同及补充协议的约定，向原告支付逾期交房违约金，以及按商品房买卖合同的约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致原告无法取得房屋权属证书。2015年12月17日，原告诉至本院。庭审中，原告还称，原诉状中主张的违约金13771.29元计算有误，以当庭计算的数额为准。以上事实有原告提供的商品房买卖合同、补充协议、购房发票、浦发银行借款担保合同、房屋使用说明书、住宅质量保证书、被告答辩状以及原告的庭审陈述在卷印证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，约定合法有效。当事人应当按约行使权利并履行义务。关于被告主张补充协议约定的万分之四违约金与原商品房买卖合同约定的万分之二相冲突，双方仍应按原商品房买卖合同的约定执行的抗辩意见，于法无据，不能成立。首先，该协议为被告提供的格式合同，被告称大量购房人围堵开发商的负责人，其在迫不得已的情况下签订协议，该抗辩未提供证据予以佐证，且在该协议签订后，亦未通过法律途径要求撤销；其次，被告所提涉案房屋未能及时交付的原因，不能免除其逾期交房的违约责任；再次，原告在补充协议签订后实际接受了房屋，并不意味着原告同意被告不再履行补充协议所约定的义务。因此，对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告提出补充协议约定的违约金过高，请求法庭予以降低调整，由于被告逾期交房引发的相关买受人提起的诉讼，具有普遍性，本院对类似案件所作出的调解或判决，均对补充协议约定的日万分之四违约金，调整为按日万分之三计算。基于公平及类案一致性的考虑，本院酌情对双方约定的日万分之四违约金调整为日万分之三。被告应承担2015年1月1日至2015年3月30日，以原告已付购房款417312元为基数，按合同约定日万分之二计算的违约金为7428.15元；承担2015年4月1日至7月29日，以已付购房款417312元为基数，按日万分之三计算的违约金为15023.23元。合计22451.38元。关于原告要求被告办理房屋权属证书，并非合同约定应由被告履行的义务，且办证属于有关行政机关的职能，原告该项主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金，因被告在房屋交付后90日内，未按合同约定将办理权属证书需由其提供的资料报登记机关备案，导致原告至今无法取得权属证书，被告行为构成违约，其应依约向被告承担逾期办证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告淮安金天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告马远博、梁苏梅支付逾期交房违约金合计22451.38元及逾期办理房产证违约金（以417312元为基数，自2015年10月27日计算至被告提供的资料报产权登记机关备案之日，按日万分之一计算）；二、驳回原告马远博、梁苏梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元，减半收取243元，由被告淮安金天地房地产开发有限公司负担180元，原告马远博、梁苏梅负担63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）审判员 陈建淮二〇一六年一月二十一日书记员 张曦月 关注微信公众号“”