（2015）鄂荆州中民三终字00227号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-01-31
案件名称
杨远珍、杨远金、杨远兰、杨远凤与谈仁芳、李仁香房屋买卖合同效力纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆州市中级人民法院
所属地区
湖北省荆州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨远珍,杨远金,杨远兰,杨远凤,谈仁芳,李仁香
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂荆州中民三终字00227号上诉人（原审被告）：杨远珍。上诉人（原审被告）：杨远金。上诉人（原审被告）：杨远兰。三上诉人共同委托代理人：杨俊。上诉人（原审被告）：杨远凤。委托代理人：王运年，湖北玉沙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谈仁芳。被上诉人（原审原告）：李仁香。二被上诉人共同委托代理人：李作斌，湖北思捷律师事务所律师。上诉人杨远珍、杨远金、杨远兰、杨远凤因与被上诉人谈仁芳、李仁香房屋买卖合同效力纠纷一案，不服洪湖市人民法院（2014）鄂洪湖民初字第01212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人杨远珍、杨远金、杨远兰的委托代理人杨俊，上诉人杨远凤的委托代理人王运年，被上诉人谈仁芳、李仁香的委托代理人李作斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谈仁芳、李仁香一审诉称，杨远珍、杨远金、杨远兰、杨远凤父母去世后留有一座二间二层半的房屋，面积为232.14㎡，位于茅江街道衙门口25号，房屋幢号为5033号。1998年，杨远金夫妇欠借款6.5万元一直未予偿还，2001年7月19日提出用上述房屋抵债。当天，我们与杨远珍、杨远金、杨远兰、杨远凤在洪湖市房地产市场管理所签订了一份用该房屋抵借款6.5万元债务的《协议》。《协议》主要内容为：一，因杨远金无力偿还借款6.5万元，原登记在其父亲杨绍昌名下的房屋由杨远金独自继承和所有，杨远珍、杨远金、杨远兰、杨远凤一致同意将该房屋抵偿给我们，用以抵偿上述债务；二，杨远珍、杨远金、杨远兰、杨远凤有义务协助我们办理过户手续，过户费用由我们自己承担。同时，洪湖市房地产管理所在上述《协议》上盖章确认。杨远珍、杨远金、杨远兰、杨远凤依约将该房屋及该房屋的《房屋所有权证书》、《土地使用权证书》及钥匙等移交给了我们，现已13年。因该房屋过户手续一直未能办理，多次要求办理上述房屋过户手续，均遭各种理由推诿至今。请求人民法院判令杨远珍、杨远金、杨远兰、杨远凤协助我们办理讼争房屋产权及土地使用权的过户登记手续。杨远珍、杨远金、杨远兰、杨远凤一审辩称，我们与二谈仁芳、李仁香的房屋买卖协议不成立，请法院依法驳回谈仁芳、李仁香的诉讼请求，同时判令谈仁芳、李仁香返还十三年的房屋租金。一审认定，杨远珍、杨远金、杨远兰、杨远凤之父杨绍昌、之母魏少安先后于1994年3月20日和1993年3月18日去世，在洪湖市新堤衙门口25号留有一座二间二层半房屋一栋，房屋面积232.14㎡，房屋登记幢号为5033号。1998年间杨远金及其妻张福兰向谈仁芳、李仁香借款6.5万元，逾期借款未能偿还，欲将其父母遗留下来的房屋抵偿债务。2001年7月19日谈仁芳、李仁香与杨远珍、杨远金、杨远兰、杨远凤签订《协议》，签字时，杨远凤因故未到场，《协议》上杨远凤的签名系杨远兰代签。该《协议》主要内容为，“原座落于衙门口5033号房屋土地户主杨绍昌，因去世多年，现其子女杨远珍、杨远兰、杨远凤同意放弃继承权，该继承权只有其子杨远金一人享有。由于房屋户主欠乙方债务陆万伍仟元，经双方协商，同意将甲方房屋作为债务抵偿乙方。一、债务人因无偿还能力，特将上述房屋作价抵债，故甲方不再享有此房的所有权。二、房屋抵债后，将来政府拆迁款的差额或盈余，甲、乙方均不再追究。三、甲方不承担房屋抵债后所涉及的过户费。但作为债务人要积极配合乙方办理有关过户手续。四、此协议在洪湖市房地产管理局三楼所签订，甲、乙双方签字后生效”。《协议》签订后，杨远金夫妇将房屋产权证、土地使用证及房屋钥匙及四人的身份证复印件交给谈仁芳、李仁香，不久又将气父母杨绍昌、魏少安遗像从该房屋迁至杨远金家中，至此，该房屋交接完毕。谈仁芳、李仁香已将该房屋出租给第三人使用已达十三年。原审认为，从双方之间签订的以房抵债的《协议》可以看出以下几点：其一，杨远金夫妇欠谈仁芳、李仁香6.5万元且无力偿还；其二，杨远珍、杨远兰、杨远凤从同胞血缘情感的角度出发，愿意放弃自己应该继承的财产，帮助兄弟杨远金偿还债务；其三，约定该房屋抵偿所欠原告6.5万元的借款，任何一方均不得反悔。本案争议的焦点是，双方于2001年7月19日签订的以房抵债《协议》的效力如何确定？杨远珍、杨远金、杨远兰对其本人在《协议》上的签名均无异议，愿意以房抵债是他们三人的真实意思表示，对此予以确认。杨远凤虽然因故未到签订《协议》的现场，但同胞姊妹将其身份证复印件转交给了谈仁芳、李仁香，此举说明杨远凤对以房抵债一事知晓并表示同意放弃其继承财产的份额，且在此后长达十三年之久的时间里没有以自己的权利遭受侵害为由主张过权利。其辩称讼争房屋抵债后十余年时间里均不知情，不符常理，不予认定。《中华人民共和国继承法》第八条规定“继承权纠纷提起诉讼的期限为2年，自继承人知道或者应当知道权利被侵犯之日起计算”，被告杨远凤主张享有继承权的主张已经远远超过法律规定的时效期，故对杨远凤的辩称不予支持，确认双方签订的以房抵债《协议》有效。因未向法庭提出反诉，故其要求谈仁芳、李仁香返还房屋租金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国继承法》第十三条、《中华人民共和国民法通则》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：位于洪湖市茅江街道衙门口25号（房屋幢号5033号）的房屋所有权归谈仁芳、李仁香所有；杨远珍、杨远金、杨远兰、杨远凤协助办理房屋产权过户手续。杨远珍、杨远金、杨远兰、杨远凤不服一审判决，向本院提起上诉称：1、房子是我父母的遗产，目前遗产继承还没有完成，物权不能转移；2、杨远凤没有放弃继承权，仍享有继承权；3、杨远凤没有在协议上签字，也没有表见代理的情形。请求二审法院依法予以改判或发回重审。谈仁芳、李仁香二审答辩称：1、被继承人死亡时继承即以开始，虽然登记在死者名下，但物权已经发生变化，由四上诉人共同所有；2、四个继承人有三个签字了，杨远凤知道房子抵债的事情，因此杨远兰的代签行为构成表见代理。请求二审法院予以维持。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，被继承人死亡后，其遗产对内由继承人按继承份额继承，对外则由继承人共有，因此在与他人发生与遗产有关的纠纷时，全部继承人一致同意即可处分。本案中杨远珍、杨远金、杨远兰均已签字同意，唯有杨远凤未在协议上签字，而由杨远兰代签，本院对该代签行为作以下评析：1、杨远凤将身份证交付给杨远兰的用途未向法庭作合理说明，可以认定杨远凤知晓以房抵债的事情并同意以房抵债，杨远兰的代签行为有效；2、杨远兰持杨远凤身份证代签合同，谈仁芳、李仁香有理由相信杨远兰有权签署协议，并支付了对价；3、即使杨远凤将身份证交付给杨远兰并非授权其代签以房抵债的协议，杨远兰的行为构成无权处分，但杨远凤在长达十三年的时间内未提出异议，视为对该行为的追认。因此谈仁芳、李仁香有权要求杨远珍、杨远金、杨远兰、杨远凤履行该协议。本案中谈仁芳、李仁香的诉讼请求为办理讼争房屋产权及土地使用权的过户登记手续，属于合同的履行，本案案由应当定为房屋买卖合同纠纷，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人杨远珍、杨远金、杨远兰、杨远凤共同负担。本判决为终审判决。审判长 陈时中审判员 韩秀士审判员 谢成勇二〇一六年一月二十一日书记员 唐君玲 关注微信公众号“”