（2015）岳民初字第04355号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-03-30
案件名称
黄娴与周可立房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄娴,周可立
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第04355号原告黄娴。委托代理人王志武。被告周可立。委托代理人苏国杰。原告黄娴诉被告周可立房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈志胜担任审判长，与审判员姚俊、人民陪审员张永玲组成合议庭公开开庭进行了审理，书记员方乐担任记录。原告黄娴及其委托代理人王志武、被告周可立及其委托代理人苏国杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄娴诉称：原告与被告于2010年11月1日签订了一份《商铺租赁合同》，后原告按合同约定全面履行了约定义务，将长沙市湘浙小商品批发市场一楼A1-068号门面交给被告经营。合同有效期为6年，自2011年3月1日起至2017年3月1日止。合同第六条第二款约定：“租赁期间，乙方可以无条件转让门面给第三方，但转让前须告知出租方，如没有告知，则出租方有权收回该门面并履行合同约定条款”。同时第九条约定：“本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方主张赔偿所有损失”。在合同履行期间，被告于2014年9月13日对原告写下了一份承诺书，承诺在2014年9月13日前未将门面转让给第三人。在合同履行过程中，原告发现被告将门面转租给了第三方范燕平经营，故将被告诉至法院。长沙市岳麓区人民法院于2014年12月3日作出（2014）岳民初字第05790号民事判决，被告周可立上诉后，长沙市中级法院于2015年5月22日作出（2015）长中民三终字第02075号民事判决。该判决于2015年5月22日生效后，原告与被告所签订的租赁合同依法解除。被告应向原告支付2014年12月1日至2015年5月22日的房屋租金，并将门面转租差价返还给原告。原告诉请法院判令：一、被告给付原告2014年12月1日起至2015年5月22日止的房屋租金28198元；二、被告向原告返还自2013年11月1日起至2014年10月31日止，被告转租房屋所获差价共计58558元。被告周可立答辩称：一、答辩人已交租金至2014年12月31日，自2015年1月1日开始没有交租金；二、原告没有收到被告的租金是因为原告拒绝接收租金，且原告自2014年10月起禁止范燕平向被告支付租金；三、原、被告之间房屋租赁合同于2015年5月22日才经中级法院判决解除；合同解除前，房屋租赁合同实际在履行，原告要求被告返还差价没有依据。原告黄娴为证实其诉讼主张，向本院提交以了下证据：证据一、原告黄娴身份证复印件，拟证明原告适格的主体资格；证据二、周可立身份证复印件，拟证明被告适格的主体资格；证据三、房东黄娴的房屋产权证复印件，拟证明原告黄娴为商铺所有人；证据四、长沙市湘浙小商品批发市场有限公司出具的证明，拟证明黄娴系长沙市湘浙小商品批发市场一楼一区铺位业主，现市场商铺编号为A1-068号；证据五、《商铺租赁合同》，拟证明原告与被告于2010年11月1日签订了一份商铺租赁合同，有效期6年，自2011年3月1日至2017年3月1日止，同时对租金和其他方面内容作了较为详细的约定。合同第六条明确约定，在租赁期间乙方可以无条件转让门面给第三方，但转让之前须告知甲方并履行本合同约定条款。第九条明确约定，本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方赔偿所有损失。充分说明这是一份有效的商铺租赁合同，应受到法律的支持与保护，双方应无条件的全面履行合同；证据六、周可立向黄娴出具的承诺书，拟证明2014年9月13日被告向原告出具了一份承诺书，载明此A-068号、A-063号门面在2014年9月13日之前未转让给第三方，如在没有告知业主之前私自转让，一经核实，业主将无条件收回门面，并处罚金人民币5万元。该承诺书是《商铺租赁合同》的一个补充，也是被告周可立的真实意思表示；证据七、周可立与范燕平签订的《商铺租赁合同》以及周可立向范燕平收取门面押金及租金的条据，拟证明：1、被告周可立在与刘松林和黄娴签订租赁合同后，自己并没有经营，而是于2013年10月15日让商铺转租给了范燕平并收取了押金、租金；2、被告周可立与范燕平签订的商铺租赁合同是2013年10月15日签订的，根据刘松林和黄娴与被告于2010年11月1日和2010年11月5日签订的商铺租赁合同约定，被告周可立如果需要转租门面，必须告知刘松林和黄娴，但在2014年9月13日被告在向刘松林和黄娴出具承诺书时，承诺没有在2014年9月13日之前将租赁门面转让给第三方。但实际上，被告欺骗了刘松林和黄娴，也欺骗了范燕平。被告周可立在2013年10月15日就将A1-068号、A1-063号门面转租给了范燕平，这充分说明了周可立严重违反合同约定的事实；证据八、（2014）岳民初字第05790号民事判决书，拟证明黄娴诉被告周可立以及第三人范燕平房屋租赁合同纠纷一案，长沙市岳麓区人民法院于2014年12月16日作出（2014）岳民初字第05790号民事判决，该判决明确黄娴与周可立之间的商铺租赁合同于本判决生效之日起解除，周可立应于判决生效之日起5日内将商铺交付给黄娴；证据九、（2015）长中民三终字第02075号民事判决书，拟证明长沙市中级人民法院经过审理认为周可立作为承租人不可能有权转让门面，双方约定的转让实际意义上就是转租，因此对周可立的上诉请求予以驳回，并维持原判；证据十、商铺实景，拟证明原告将长沙市湘浙小商品批发市场一楼一区A1-063号商铺出租给周可立，周可立又违约将该门面转租给范燕平经营；证据十一、合同，拟证明门面已经收回。被告周可立提出以下质证意见：证据一至四无异议；证据五真实性、合法性无异议，对证明目的、关联性有异议；证据六真实性无异议，合法性有异议，该承诺书实际已被生效判决否定；证据七真实性、合法性无异议，关联性有异议。原庭审笔录记载了被告和范燕平，如果被告违反合同约定是和范燕平共同欺骗了原告，不存在欺骗原告；证据八、九真实性、合法性无异议，恰好证明了承诺书的不合法性和证据七的关联性问题；证据十无异议；证据十一真实性、合法性有异议，系原告伪造。被告为证实其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据一、手机信息记录，拟证明原告认为其应向房屋实际使用人范燕平收取房租而拒绝向被告收取房租；证据二、岳麓区人民法院民事裁定书，拟证明被告没有收取房屋实际使用人自2014年11月1日起应该向被告支付的房租；证据三、长沙市中级人民法院民事判决书，拟证明原告已经就原、被告之间的租赁合同纠纷向人民法院起诉且已经审理完毕，确认解除合同的时间是2015年5月22日；证据四、收据、录像，拟证明门面还是由范燕平继续在经营。原告黄娴提出以下质证意见：证据一是断章取义，被告没有提供完整手机信息，只提截取了对其有利的一些话，对关联性、真实性有异议；证据二、三，真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议；证据四收据上面并未写是在黄娴或者刘松林的门面，不清楚是否是个人行为，因为范燕平本人没来，对三性均有异议；录像与本案无关。对原、被告双方提交的证据，本院认证如下：原告提交的证据一至四，被告对真实性无异议，该四项证据能证明原、被告主体资格、原告及刘松林对涉案商铺的产权，本院予以采信；证据五，被告对真实性、合法性无异议，该证据能证明原、被告租赁合同关系，本院予以采信；证据六能证明被告在出具承诺书之前就已经将门面转租给第三方范燕平，但违约金条款已被生效判决否定，本院对该证据予以部分采信；证据七能证明被告转租事实，本院予以采信；证据八、九为生效判决，能证明本案情况，本院予以采信；证据十能证明商铺现状，本院予以采信；证据十一，该合同发生于本案合同被判决解除之后，与本案无关联性，本院不予采纳。被告周可立提交的证据一、二与本案无直接关联，本院不予采信；证据三，原告对真实性无异议，能证明本案情况，本院予以采信；证据四，商铺经法院强制执行收回后，原告对商铺的处置问题与本案无关，本院不予采信。经审理查明：2010年11月1日，原告黄娴与被告周可立签订《商铺租赁合同》，约定：黄娴将其名下位于长沙市岳麓区望城坡经济开发区1148号房屋（即长沙市湘浙小商品批发市场一楼一区A1-068号商铺，产权证号为长房权证岳麓字第××号）出租给周可立；租赁期六年，自2011年3月1日至2017年3月1日；2011年3月1日至2014年3月1日的租金为每季度14052元；2014年至2015年的租金按每季度14754元计算；2015年至2016年租金为每季度15489元；2016年至2017年租金为每季度16262元；租赁期间，承租人可无条件的转让门面给第三方，（但转让之前须告知出租人；如没有告知出租人，则出租人有权收回该门面），并履行本合同约定条款。合同签订后，被告周可立按合同约定租金标准向原告支付房租至2014年11月30日止。2013年10月15日，被告周可立与案外人范燕平签订《商铺租赁合同》，约定：周可立将其承租的A1-068号、A1-063号门面转租给范燕平；租赁期限三年，自2013年11月1日至2016年10月30日；2013年11月1日至2014年4月30日应缴115900元，2014年5月1日至2014年10月30日应缴租金119700元，2014年11月1日至2015年4月30日应缴租金121695元，2015年5月1日至2015年10月30日应缴租金125682元，2015年11月1日至2016年4月30日应缴租金127780元，2016年5月1日至2016年10月30日应缴租金131966元。该合同还对押金缴纳、退还等其他事项进行了约定。2014年9月13日，被告周可立向原告黄娴出具《承诺书》：“此A1-068号、A1-063号门面在2014年9月13日之前门面未转让给第三方，如在没有告知业主之前私自转让，一经核实，业主将无条件收回门面，并处罚金计人民币五万元整”。另查明：原告黄娴于2014年9月28日至本院起诉被告周可立，请求判令：一、解除黄娴与周可立签订的《商铺租赁合同》；二、周可立向黄娴退还涉案商铺；三、周可立向黄娴支付违约金5万元。本院于2014年12月3日作出（2014）岳民初字第05790号判决，认定周可立转租商铺时未告知黄娴，据此判决：一、黄娴与周可立于2010年11月1日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、周可立于判决生效后五日内将涉案商铺返还黄娴；三、驳回黄娴其他诉讼请求。被告周可立不服，向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级法院于2015年5月22日作出（2015）长中民三终字第02075号民事判决认为，周可立在出具承诺书前已将涉案商铺转租给第三方范燕平，该行为违反合同约定，据此判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：原告黄娴与被告周可立于2010年11月1日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规等强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行各自义务。该合同虽于2015年5月22日经生效判决解除，但被告周可立仍应支付合同解除前已履行期间的商铺租金。经查，被告周可立已交租金至2014年11月30日，故还应承担2014年12月1日至2015年5月22日的租金28843元（2014年12月1日起至2015年2月28日按14754元每季度计算为14754元；2015年3月1日至2015年5月22日按每季度15489元计算为14089元），对原告要求被告给付租金28198元的诉请，本院予以支持。被告答辩提出租金已付至2014年12月31日，但未提交相应证据，对该答辩意见，本院不予采纳。被告转租商铺未告知原告，根据合同约定，原告有权解除合同，但原告要求被告给付转租差价58558元的诉请没有法律及合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告周可立于本判决生效之日起十日内一次性给付原告黄娴自2014年12月1日起至2015年5月22日止的商铺租金28198元；二、驳回原告黄娴其他诉讼请求。如被告未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1969元，由被告周可立承担640元，由原告黄娴承担1329元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 陈志胜审 判 员 姚 俊人民陪审员 张永玲二〇一六年一月二十一日书 记 员 方 乐 关注微信公众号“”