（2015）中一法民一初字第3739号

裁判日期: 2016-01-21

公开日期: 2016-06-27

案件名称

中山市交通物业开发有限公司与林润根土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中山市交通物业开发有限公司,林润根

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十五条，第二百三十二条

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2015）中一法民一初字第3739号原告：中山市交通物业开发有限公司。住所地：广东省中山市东区，组织机构代码××。法定代表人：冼金标，该司总经理。委托代理人：刘柱辉、何璟珊，均系广东金丰华律师事务所律师。被告：林润根，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××7373。原告中山市交通物业开发有限公司（以下简称交通物业公司）诉被告林润根土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月23日受理后，依法由代理审判员仇丽君公开开庭进行了审理。原告交通物业公司的委托代理人刘柱辉、何璟珊，被告林润��到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交通物业公司诉称：2010年7月15日，原、被告订立《土地租赁合同》，约定由被告承租位于中山市××镇胜隆社区面积390亩土地作水产养殖或农作物、苗木种植使用，租赁期为2年（含2个月的免租整治期），从2010年7月1日至2012年8月31日，每年租金为273390元，保证金为68500元，2010年9月1日至2011年8月31日租金于合同签订之日起10个工作日内支付，2011年9月1日至2012年8月31日租金于2011年9月10日前支付。合同签订后，原告依约将租赁土地交付被告使用。2011年9月1日，原、被告签订《土地租赁补充协议书》，确定被告实际租赁面积为304亩，确认土地交付时间为2010年8月1日，调整原合同年租金为198575元，租赁期限变更为2010年8月1日至2012年9月30日，2010年10月1日至2011年9月30日租金在合同签订之日起10个工作日内支付，2011年10月1日至2012年9月30日租金在2011年10月1日前支付。2013年，原、被告又签订补充协议，租赁期限延续至2014年9月30日，并对年租金标准进行调整。2014年9月30日，合同期限届满，被告仍继续使用租赁的土地，但未依合同约定足额缴纳租金，尚欠租金274890.14元未予支付。为此原告于2015年8月18日向被告发出《解除土地租赁合同关系通知书》通知解除与被告的土地租赁合同关系并要求被告交还土地，清缴拖欠的租金，但被告在收到上述通知后仍置之不理。据此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.确认原、被告的土地租赁合同关系于2015年8月31日解除；2.原告没收被告保证金68500元；3.被告支付原告2012年10月1日至2015年8月31日期间拖欠的租金274890.14元及延期支付租金违约金（违约金从2012年10月1日起按每日100元的标准计算至判决确定的给付租金之日止，暂计至2015年8月31日止为182500元）；4.被告��除租赁土地上的建筑物及附着物，并将上述土地（面积304亩）交还给原告；5.被告支付从2015年9月1日起按每年218432元的标准向原告支付占用租赁土地使用费，直至被告交还租赁土地给原告之日止；6.被告向原告支付逾期交还土地的违约金（按100元／天的标准计算，自2015年9月11日起至土地交还之日止）；7.被告向原告支付律师费10000元；8.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更第3项诉讼请求为被告支付原告2012年10月1日至2015年8月31日期间拖欠的租金244839.47元及延期支付租金违约金（违约金从2012年10月1日起按每日100元的标准计算至判决确定的给付租金之日止）。原告交通物业公司对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.土地租赁协议书；2.土地租赁补充协议书2份；3.土地储备中心出具的证明；4.解除租赁合同通知书；5.邮寄回单；6.租金收据、保证金收据；7.委托代理合同及发票。被告林润根辩称：一、我确实租赁原告的土地，且在租赁期间是租赁304亩，但是租赁合同期满后被告收取部分土地，实际给我使用的土地只有166.6亩，而非304亩；二、我方确认从2015年9月1日起没有缴租，但是我没有缴租的原因是由于收到了原告的解除合同通知书，我们需弄清楚情况再缴租，我们是同意继续缴纳2015年9月1日以后的租金，但应依166.6亩的面积计收。三、原告虽然向我发出解除合同通知，但是我没有拖欠原告租金，我认为双方合同关系并未因此而解除，不同意向原告返还土地；四、我没有拖欠租金，我不同意原告没收我已交纳的保证金和支付原告违约金、原告因本案纠纷发生的律师费；五、原告提出的违约金标准过高，请求法院予以调整。被告林润根为其辩解主张在举证期限内提交的证据有：1.港口镇胜龙社区片区出租规划G地块用地图两份。经审理查明：涉案位于中山市港口镇胜隆社区的土地系政府储备土地，中山市土地储备中心将该土地移交交通物业公司进行出租和管理。2010年7月15日，原告交通物业公司（甲方、出租方）与被告林润根（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××镇胜隆社区土地出租给乙方使用，土地面积约为390亩，现状为农地和鱼塘，地块四边至界线见附图。该地块为政府储备土地，如因政府建设需要，甲方有权随时提前收回该地块；甲方将该地块出租给乙方作水产养值或农作物、苗木种植使用，未经甲方同意，乙方不得擅自改变土地用途；租赁期从2010年7月1日至2012年8月31日止，上述租赁时间包含2个月的进场整治期；租赁保证金为68500元，在协议签署当日乙方一次性向甲方支付，租赁期满乙方确无违约行为且不续租的情况下（包括不拖延交还土地），甲方凭收据，将上述保证金全额不计利息退回给乙方，乙方有违约行为而产生应付未付租金、违约金、赔偿金等的，甲方可以在保证金中作相应的扣减；该地块租金每亩综合单价为701元／年，合计年租金为273390元，每年支付一次；未经甲方同意，乙方不得将该地块分租或抵押给他人；协议租赁关系终止的，自终止之日起10个工作日内，或在甲方指定期限内，乙方须将清理后（不含复垦）的租赁地块完好交还甲方管理，逾期未交还或交还时未作清理的，甲方有权自行收回该地块及处理该地块地上的一切附属物，由此而产生的所有费用由乙方承担；乙方逾期支付租金、逾期或未做清理交还土地的，均视为违约行为，甲方有权按逾期每天100元计收乙方的违约金，同时按实际使用或交还日期计算租金；乙方逾期45天以上未支付租金的，甲方有权单方解除本合同，无条件收回该地块并没收租赁保证金，乙方须赔偿甲方因此遭受的一切损失；本合同期限届满后，如政府对该地块未作开发或转让的，且乙方无任何违约情况的，乙方可在原合同租金基础上递增10%签约续租2年，2年租赁期限届满后如政府仍未对土地进行开发或转让的，乙方亦无任何违约情形的，乙方可在上一期租金基础上递增10%再签约续租2年，2年租赁期限再届满后，无论政府是否开发或转让该地块，甲方有权收回该地块，不再与乙方续租；本合同履行过程中如发生争议，甲乙双方应及时协商解决，协商不成的，双方可向中山市有管辖权的人民法院提起诉讼，并依据法院判决执行，败诉方应承担对方因此而产生的一切费用（包括：律师费、差旅费、调查费、评估费等）。协议还约定了其他事项。后原告交通物业��司、被告林润根、案外人中山市××镇胜隆社区居民委员会（见证方）签订《港口胜隆储备地各出租地块可使用面积、租金及租赁时间确认表》，确认林润根租用地块原合同使用面积为390亩，租金为27339元／年，现确定可使用面积333亩，确定缴交租金218904元／年，租赁时间为2010年8月1日至2012年9月30日（含2个月免租进场整治期）。2011年9月1日，原告交通物业公司（甲方、出租方）与被告林润根（乙方、承租方）签订《土地租赁补充协议书》，约定：甲乙双方于2010年7月15日签订的《土地租赁合同》，乙方已按原合同约定向甲方支付68500元作为租赁保证金，并已向甲方交纳租金136700元，现乙方在使用租赁土地的过程中，由于受到租赁土地附近村民关于留用地问题的阻挠影响，导致乙方实际进场计租时间和租赁土地实际面积与原合同有所差异，甲方双方经协商一��，同意对原合同作以下修改和补充：1.将原合同第五条第（一）款：“地块交付：本合同签署之日起5天内，甲方将该地块按现状交付乙方使用”变更为“双方经协商后，确认地块整体交付时间为2010年8月1日，乙方租赁期从该时间起计算，租赁期仍按原合同约定为26个月（含2个月免租进场整治期），即原租赁斯限变更为：2010年8月1日至2012年9月30日。”。2.乙方实际租赁面积经甲方委托中介测绘单位对租赁地块进行测量后重新确定为304亩，其中含公共河道29亩，双方约定该公共河道年租金200元／亩，按照原合同每亩综合单价701元／年计算实际土地租金，调整后原合同年租金变更为198575元，首年租金扣除乙方已交租金后，乙方应补交61875元，乙方须在签订本补充协议后10天内按调整后的租金数据交足首年租金，即2010年10月1日至2011年9月30日期间租金；次年起乙方交租时间按��述租赁地块变更后的计租期为准作相应顺延，即2011年10月1日至2012年9月30日租金于2011年10月1日前缴纳。3.由于村民留用地争议所产生的本协议土地计租面积与原合同租赁面积之间的土地差额，待日后留用地问题解决后，该部分差额土地仍可由乙方按原合同租金单价承租使用。4.双方同意签订本协议后，互不追究原合同中关于地块交付事项的相关责任。5.其他事项双方按原合同约定继续履行。上述协议签订后，原告交通物业公司依约向被告林润根交付土地，被告林润根亦依约向原告交通物业公司交纳租金。被告于2012年开始拖欠原告租金。原、被告在协议期限届满后双方未签订新的租赁合同，被告继续占用涉案土地，亦未足额支付租金。2015年8月18日，原告通过EMS邮政特快专递向被告发出《解除租赁合同关系通知》，要求于2015年8月31日解除与被告林��根的土地租赁合同关系，被告于2015年9月10日前清除租赁地块上的建筑物、附着物，并将地块交还给原告，并缴清拖欠的全部租金。因被告未按照上述通知的期限交还土地及缴纳拖欠的租金244839.47元，原告遂于2015年10月23日诉至本院，主张前述实体权利。又查：2013年，原告交通物业公司草拟了《土地租赁补充协议书》，将租赁期限延长至2014年9月30日，其中2012年10月1日至2013年9月30日租金调整为206165元（扣除35亩延期6个月开耕租金12267.5元），2013年10月1日至2014年9月30日租金调整为218432.5元，其中29亩公共洁道年租金由200元／亩／年调整为220元／亩／年，275亩农地和鱼塘租金为701元／亩／年调整为771.1元／亩／年。原告交通物业公司在上述补充协议上加盖公章，被告林润根未在该协议书上签名。后原告交通物业公司按上述协议书调整的租金数额向被告林润根收��租金。被告林润根认为上述补充协议书没有其签名，对该补充协议书不予确认，但确认在2011年9月1日的《土地租赁补充协议书》约定的租赁期限届满后仍继续使用其中的166.6亩土地，若双方的租赁关系解除，解除后其继续使用土地的占有使用费应按848.21元／亩／年、166.6亩的标准计收。另查：原告因本案纠纷委托广东金丰华律师事务所律师刘柱辉、何璟珊律师代理诉讼，其中委托代理合同约定一审诉讼代理费10000元，交通物业公司于合同签订之日起10个工作日内支付5000元，余款5000元在一审结案后10个工作日支付，原告已支付了律师费5000元。庭审中，原告提供收款收据以证明已收取被告保证金68500元，以及被告使用涉案土地期间的租金777164.86元（其中61875元未开具收据），其中2012年10月以前的租金397150元被告已缴清，2012年10月以后缴纳租金380014.86元。被告确认在租赁合同约定的期限内租赁的土地为304亩，但认为在期满后双方没有再签订协议，被告亦收回了部分土地，2012年10月1日起只租赁166亩土地，其在收到《解除租赁合同关系通知》前已按166亩土地面积向原告交纳了租金。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。土地使用权人土地储备中心将涉案土地授权原告代为管理，原告具备管理涉案土地并与被告签订租赁合同的权限，2010年7月5日的《土地租赁合同》、2011年9月1日的《土地租赁补充协议书》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依照合同全面履行自己的义务。《土地租赁补充协议书》于2012年9月30日期限届满，之后双方未订立新的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方形成不定期租赁合同关系。除非双方另行签订新的租赁合同，否则，出租人即原告可以在给予合理期限之后随时解除合同。本案中，原告于2015年8月18日按照《土地租赁合同》中经双方确认的联系地址向被告发出《解除租赁合同关系通知》，要求于2015年8月31日解除与被告林润根的土地租赁合同关系，被告于2015年9月10日前清除租赁地块上的建筑物、附着物，并将地块交还给原告，据此原告已履行了合同解除的通知义务，且通知中所给予的期限合理，本院确认原、被告签订的《土地租赁合同》、2011年9月1日的《土地租赁补充协议书》于2015年8月31日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况��合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告清除涉案土地上的建筑物及附着物，并将土地交还给原告的请求，符合前述法律规定，本院予以支持。在《土地租赁补充协议书》期限届满后，双方未签订新的租赁合同，原、被告形成不定期租赁合同关系，原《土地租赁补充协议书》继续有效，被告应按原租赁合同的约定的198575元／年向原告交付租金至2015年8月31日双方租赁合同关系解除之日止。原告主张按218432元／年收取被告租金于法无据，本院不予采纳。因租赁期间被告已向原告交纳777164.86元，截至双方租赁合同关系解除之日止被告还需向原告交纳租金199162.22元［（198575元／年×4年＋198575元／年÷12个月×11个月）-777164.86元］。被告辩解在合同期满后仅租赁原告土地166亩，原告对此不予确认，被告提供��地图亦不足以证明其主张，本院对此不予采信。至于原告行使合同解除权依法解除《土地租赁协议书》后，在被告未向原告交还土地前，被告继续占用租赁土地并无合法根据，也给原告造成了损失，理应将其获得的不当利益返还给原告，故对原告要求被告支付从2015年9月1日至被告实际交还土地之日止的土地使用费的请求，本院予以支持，但土地使用费的计算标准应按198575元／年计算。关于租赁保证金问题。原、被告签订的《土地租赁合同》中约定“乙方逾期45天未支付租金的，甲方有权单方解除本合同，无条件收回该地块并没收租赁保证金，乙方须赔偿甲方因此遭受的一切损失；”的约定，现被告拖欠租金致双方租赁合同关系解除，原告依据合同约定不予退还已收取被告的租赁保证金68500元于法无悖，本院予以支持。至于原告主张的��约金请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，虽然原、被告于《土地租赁合同》中约定“乙方逾期支付租金、逾期或未做清理交还土地的，均视为违约行为，甲方有权按逾期每天100元计收乙方的违约金”，但基于原告已收取了被告租赁保证金68500元，该款实为被告违约时应支付给原告的违约金，也与原告因被告违约受到的实际损失相当，原告主张没收被告租赁保证金时，一并要求被告支付按每日100元标准计算的违约金于法有悖，本院对此不予支持。对于律师费的请求，因合同中已有明确约定，原告已交纳的5000元律师费未超过主管部门规定的收费标准，故本院予以支持。至于原告主张被告支付另外的5000元律师费，原告并未发生该损失，本院对此不予支持。综上所述，原告诉讼请求有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告中山市交通物业开发有限公司与被告林润根于签订的《土地租赁合同》、2011年9月1日签订的《土地租赁补充协议书》于2015年8月31日解除；二、被告林润根于本判决发生法律效力之日起十日内清除位于中山市港口镇胜隆社区土地上的建筑物及附着物，并将上述土地（面积304亩）交还给原告中山市交通物业开发有限公司；三、被告林润根于本判决发生法律效力��日起十日内向原告中山市交通物业开发有限公司支付租金199162.22元；四、被告林润根于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市交通物业开发有限公司支付自2015年9月1日起按198575元／年的标准计算至交还租赁土地之日止的使用费；五、原告中山市交通物业开发有限公司已收取被告林润根的租赁保证金68500元不予退回；六、被告林润根于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市交通物业开发有限公司支付律师费5000元；七、驳回原告中山市交通物业开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9158元，减半收取为4579元（原告已预交），由被告林润根负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员　　仇丽君二〇一六年一月二十一日书　记　员　　孙婉霞第12页共12页微信公众号“”