（2015）株中法民四终字第356号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-10-31
案件名称
湖南工业大学与孙玉荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）株中法民四终字第356号上诉人（原审被告）湖南工业大学，住所地为湖南省株洲市天元区泰山西路。法定代表人谭益民，系该学校校长。委托代理人冷必元，男，1981年1月7日出生，汉族，湖南省株洲市人，系该校法律顾问，住湖南省株洲市荷塘区，代理权限为特别授权，即代为应诉、举证、质证、承认、增加、放弃、变更诉求等。被上诉人（原审原告）孙玉荣，女，1969年10月21日出生，汉族，湖南省株洲市天元区。委托代理人周健，男，1969年5月19日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区，系原告孙玉荣丈夫，代理权限为一般代理。原审第三人陈立人，男，1948年1月25日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。原审第三人史春宜，女，1950年12月28日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。上诉人湖南工业大学因与被上诉人孙玉荣、原审第三人陈立人、史春宜房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2014）株天法民一初字925号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年12月16日公开开庭审理了此案。上诉人湖南工业大学的委托代理人冷必元、被上诉人孙玉荣的委托代理人周健到庭参加诉讼。原审第三人陈立人、史春宜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。一审认定：1999年7月原告孙玉荣调入株洲师范高等专科学校（更名前为株洲教育学院）并入住株洲市天元区泰山路51号1栋402号房屋。1999年10月31日，原告向株洲教育学院交纳购房款32293.89元，并取得国有住房出售收入专用票据。2003年原告因工作调动离开株洲师范高等专科学校。2006年株洲师范高等专科学校、株洲工学院、湖南冶金职业技术学院三校合并，成立湖南工业大学。2012年原告向被告申请办理株洲市天元区泰山路51号1栋402号房屋的产权证，被告虽承诺办理，但至今未予办理。双方酿成诉争，为维护自身民事权益，原告诉至本院，要求被告为其办理株洲市天元区泰山路51号1栋402号房屋的所有权证及国有土地使用权证。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为退还涉案房屋，要求被告返还购房款并赔偿损失共计55万元，并申请对株洲市天元区泰山路51号1栋402号房屋的市场价值（含装修）进行评估鉴定。本院依法委托湖南经典评估公司对上述房屋进行了评估，估价结果为株洲市天元区泰山路51号1栋402号房屋的市场价值总价为30.63万元，原告花费评估费4000元。另查第三人陈立人于1995年与原株洲教育学院签订公有住房买卖协议书，购买了株洲市天元区泰山路51号1栋402号房屋并办理了房屋产权登记，房屋所有权证号为株房字第0017**号。一审认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：1、本案是否为民事诉讼受理的范围；2、原、被告之间是否成立房屋买卖合同关系；3、原告要求被告返还购房款并赔偿损失共55万元有无事实和法律依据。原告作为株洲师范高等专科学校职工入住株洲市天元区泰山路51号1栋402号房屋后向校方交纳购房款，校方向其出具了国有住房出售专用票据，双方之间已实际成立房屋买卖合同关系。被告辩称双方未建立房屋买卖合同关系理由不成立，一审法院不予支持。原告与被告之间有关房改房的买卖是属于房屋买卖民事法律关系，不是单位内部房地产纠纷，属于法院民事诉讼的受理范围。在本案纠纷中，被告将房屋出卖给原告虽然是依据政策进行，是因住房制度改革引起，但只是纠纷发生的原因，不能因此改变纠纷的民事性质。被告辩称本案是行政合同纠纷、本案的责任主体为株洲市人民政府的理由不成立，一审法院不予支持。经审查，株洲师范高等专科学校与其他学校合并后成立被告株洲工业大学，其权利义务应由被告享有和承担。在1999年10月31日向原告出售湖南省株洲市天元区泰山路51号1栋402号房屋、收取原告房款时，该房屋登记的所有权人为本案第三人，被告事后未经第三人追认，也未取得该房屋的所有权，被告辩称该房屋应由第三人退还被告，第三人非法取得该房屋产权没有证据予以证实，一审法院不予采信。故株洲师范高等专科学校不是涉案房屋的所有权人，不享有对涉案房屋的处分权，其向原告出售涉案房屋系无权处分，该交易违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，株洲师范高等专科学校应当返还所收取的原告的购房款并赔偿原告因此受到的损失，该返还及赔偿责任由被告承担。被告辩称原告变更诉讼请求超过时限，在履行合同中有重大过错没有依据应不予支持。因涉案房产原购买价32293.89元，经一审法院委托鉴定评估该房屋的现市场价值总价为30.63万元，其差价267706.11元可认定为原告受到的损失，被告辩称原告的损失无法计算的理由一审法院不予采信，故对原告要求赔偿的金额应以鉴定结论为准，原告要求被告赔偿装修及附属设施损失3万元，因装修价值已计入市场评估总价，附属设施损失原告没有提交证据予以证实，对原告主张超出鉴定结论部分的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第二条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告湖南工业大学在本判决生效后十日内向原告孙玉荣返还购房款32293.89元并赔偿损失267706.11元，共计30.63万元；二、驳回原告孙玉荣的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9300元，鉴定费4000元，共计13300元，由原告孙玉荣承担5893元，由被告湖南工业大学承担7407元。宣判后，湖南工业大学不服一审法院上述判决，向本院提起上诉，上诉人湖南工业大学诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审判决所依据的《国有住房出售收入专用票据》（以下简称票据）存在很多疑点。其一，票据出具的时间株洲教育学院早已不存在，而被上诉人孙玉荣出具该票据却盖有株洲教育学院的印章；其二，被上诉人孙玉荣没有提供《公有住房买卖协议书》，仅一张购房款票据不能证实其与株洲教育学院真实存在房屋买卖关系；其三，上诉人一审已经提交相关证据如相关查询结果证实被上诉人没有在株洲教育学院购买公有住房；其四，被上诉人支付购房款的相关数据和当年执行的政策并不相符，因此被上诉人提交的购房票据所指向的并不是本案所涉房屋。二、一审判决对案件定性不准，将一起典型的行政合同纠纷认定为是普通民事合同纠纷。其一，改制过程中出售公有住房，完全是依照行政法律法规和政策进行；其二，出售公有住房目的是履行行政职能、维护公共利益，上诉人并未因此获得经济利益，该出售行为具有鲜明行政性；其三，国有单位出售公有住房，国家在政策上给予了大力扶持，即该行为具有鲜明公益性；其四，改制过程中出售公有住房的行为受行政法规调整，而不是受民法调整；其五，改制过程中出售公有住房，出售者的权利和责任不能放弃，也不能免除，必须严格依照行政法规进行；其六，上诉人出售公有住房行为是配合执行政府行政任务的具体行政行为。由于上诉人出售公有住房给被上诉人系行政行为，因此二者之间就涉案房屋产生的纠纷应通过行政复议或行政诉讼解决，而不应通过民事诉讼途径解决；三、一审判决对违约责任划分错误，适用法律错误。即使上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同，由于该合同履行中，被上诉人存在重大过错，导致上诉人已无法履行合同。被上诉人交付房款后，一直没有要求株洲教育学院或上诉人履行合同，直到2012年才向被告递交要求办理房产证的报告。此时上诉人已无法履行合同，因为2003年8月被上诉人与株洲师专解除劳动合同后，进入中南林业科技大学工作后，其于2006年在中南林业科技大学又一次参加了房改，享受了一次性住房补贴21826.5元根据相关政策被上诉人已享受国家房改政策，其不可能再次享受房改政策，即被上诉人不能再享受涉案公有住房的房改政策福利。四、一审法院严重违反法定程序。其一，被上诉人一审变更诉讼请求已经超过时限要求；其二，本案一审审理中曾中止，但在中止事由未消除的前提下，一审法院就恢复了本案审理，且其恢复决定明显缺乏事实依据。综上，请求二审法院查清事实，撤销一审判决，依法改判本案，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用、律师费用及其他费用。被上诉人孙玉荣辩称：本案事实清楚，一审适用法律正确。一、上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖关系，且上诉人湖南工业大学对本案诉争房屋是一房两卖，应承担被上诉人因此而遭受全部损失的赔偿责任。1、1999年被上诉人就按照相关政策购买了涉案房屋并支付购房款，上诉人向被上诉人出具了收款票据；2、本案所涉房屋上诉人于1995年卖给了原审第三人陈立人，并为陈立人办理产权证。上诉人在未收回原审第三人陈立人对涉案房屋的产权或注销产权证的情形下，又将房屋卖给上诉人，显然属于一房二卖。二、一审程序合法。被上诉人一审变更诉讼请求符合法律规定。对于中止事由，系上诉人一审时提出其已就陈立人的房产证提出行政撤销程序，故需待该行政程序完结才能恢复本案审理，由于被上诉人一审变更诉讼请求，因此上诉人是否申请行政撤销陈立人的产权证与被上诉人诉讼请求无关，故一审恢复审理符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。二审期间，上诉人和被上诉人均未提交新证据，本院对一审认证的证据予以确认；二审认定的事实与一审一致，本院亦予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点是：1、上诉人与被上诉人之间是否存在房屋买卖关系？2、本案房屋买卖是否属于民事案件审理范围？3、上诉人是否应赔偿被上诉人涉案房屋损失？如何赔偿？3、一审程序是否违法？现分析如下：1、关于上诉人与被上诉人是否存在房屋买卖关系的问题。虽然上诉人与被上诉人之间未签订涉案房屋的买卖合同，但是被上诉人提交株洲教育学院1999年10月31日出具的涉案房屋《国有住房出售收入专用票据》，以及2012年6月18日被上诉人向上诉人出具的《关于请求办理房产证的报告》中，上诉人的有关人员在报告中的回复均已证实上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖关系的事实。至于上诉人主张1999年7月株洲教育学院已更名为株洲师范高等专科学校（后变更为上诉人湖南工业大学），其不可能出具加盖株洲教育学院印章的《国有住房出售收入专用票据》的上诉理由。虽然株洲教育学院在1999年7月被相关部门审批核准改名为株洲师范高等专科学校，但是上诉人并未提交证据证实株洲教育学院的印章自此就失效或未再使用。基于涉案房屋的《国有住房出售收入专用票据》出具时间与株洲教育学院更名时间仅差三个月左右，因此本院认为株洲教育学校在更名后不久时间内仍在使用原印章符合客观事实，上诉人以票据印章为由对《国有住房出售收入专用票据》真实性提出异议的理由不成立，本院不予支持。至于上诉人提出房产局等部门没有被上诉人购买涉案房屋资料的理由，因被上诉人购买涉案房屋没有办理房屋权属证，因此相关部门没有被上诉人购买房改房的信息并不能否认上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系的成立。由于被上诉人认可其购买的涉案房屋即株洲市天元区泰山路51号1栋402号房屋系享受了相关工龄和房改政策，因此本院对上诉人与被上诉人之间形成房改房购买关系的事实予以确认，上诉人认为其与被上诉人之间没有购房法律关系的理由不成立，本院不予支持。2、关于本案所涉房屋买卖是否属于民事案件审理范围的问题。由于我国现行法律并未规定房改房买卖合同属于行政合同，亦未明文禁止法院受理房改房买卖合同纠纷。房改房买卖与普通房屋买卖不同之处在于，房改房买卖在价格确定和购买主体上因国家房改房政策规定受到一定限制，不能完全由房屋买卖双方自由确定，但是从法律主体地位和合同双方权利义务来说，房改房买卖合同的主体是出售房改房的单位与买房者，二者仍属于平等的民事主体，因此上诉人认为房改房买卖合同关系的一方当事人系政府的理由不成立，本院不予支持。本案上诉人与被上诉人之间涉案房屋虽然系房改房，即被上诉人在购买涉案房屋时享受了相关工龄折价等房改房优惠政策，但是本案纠纷从一开始是被上诉人要求上诉人办理涉案房屋产权证，到后面变更诉请为解除涉案房屋买卖关系以及赔偿相应损失，这些诉讼请求均是基于上诉人与被上诉人的平等主体间房屋买卖关系而发生，考虑的亦是上诉人与被上诉人是否各自履行法定和约定的出卖人和买受人权利义务，这些均不涉及国家房改房政策，即上诉人不能以被上诉人享受国家房改房优惠政策而否定其作为房屋出卖人应履行的交付房屋和办理涉案房屋过户手续的法定义务，因此本院认为上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同纠纷属于民事案件审理范围，上诉人提出本案不属于民事案件审理范围，系行政案件管辖或单位内部分房纠纷等上诉理由均不成立，本院不予支持。3、关于上诉人是否应赔偿被上诉人损失以及如何赔偿的问题。原株洲教育学院在将涉案房屋出售给被上诉人孙玉荣之前，已经将涉案房屋出售给原审第三人陈立人、史春宜，并将房产证办至原审第三人名下。虽然上诉人湖南工业大学主张株洲教育学院是在收回涉案房屋后再出售给被上诉人孙玉荣的，因此被上诉人从1999年起一直居住在涉案房屋中，但是由于作为株洲教育学院权利义务承继方的上诉人湖南工业大学，其与原审第三人陈立人、史春宜就涉案房屋的权属以及产权证是否撤销等问题发生争执，且一直未予解决，故而导致被上诉人孙玉荣在购得涉案房屋后一直无法办理产权证。依照最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，由于涉案房屋的权属至今登记在原审第三人名下，因此原株洲教育学院和现在的上诉人湖南工业大学均未取得涉案房屋所有权和处分权，原株洲教育学院在未取得涉案房屋所有权的情形下将房屋出售给被上诉人孙玉荣，导致涉案房屋所有权至今不能转移，因此被上诉人孙玉荣要求解除双方之间的房屋买卖合同关系并主张损害赔偿的理由成立，本院予以支持。至于损失承担问题，由于被上诉人已经向上诉人缴纳了购房款32293.89元，且涉案房屋经司法鉴定现已增值267706.11元，因此一审认定房屋买卖关系解除后，上诉人需返还被上诉人已付购房款及赔偿房屋增值并无不妥，本院予以支持。至于上诉人提出被上诉人2006年在中南林业科技大学又参加了房改享受了房改货币补贴，依照规定被上诉人不能享受两次房改政策，因此被上诉人已于2006年单方中止与上诉人的涉案房屋买合同关系。即使依照相关房改政策，被上诉人仅能享受一次房改优惠，要么是按照相关政策购买房改房，要么是享受一次性住房补贴，但因为被上诉人依照房改房政策购买涉案房屋在前，原株洲教育学院以及现在的上诉人湖南工业大学至今未为被上诉人办理房屋过户手续系事实。被上诉人违反规定重复享受国家房改房优惠政策的，上诉人可以向有关部门反映，由房产或住房补贴发放管理等有关部门依法进行处理，但这不能成为上诉人作为房屋出卖人承担法定责任的免责理由，因此上诉人认为被上诉人在2006年领取住房补贴的行为已经单方终止涉案房屋买卖关系，故上诉人无需承担房屋增值损失的上诉理由不成立，本院不予支持。4、关于一审程序是否违法问题。由于一审法院曾中止本案一审程序，其理由是当时被上诉人一审诉请上诉人办理涉案房屋过户手续，而涉案房屋能否办理过户手续，与上诉人与原审第三人陈立人、史春宜之间关于是否撤销登记在原审第三人名下房产证的行政案件处理有关，即涉案房屋权属能否过户给被上诉人与现登记在原审第三人名下房产证是否撤销有直接关系，因此一审法院以此为由中止本案一审程序合法合理。其后被上诉人孙玉荣将一审诉讼请求变更为解除与上诉人湖南工业大学的房屋买卖合同关系，并要求上诉人赔偿相应损失。由于被上诉人孙玉荣一审变更后的诉讼请求与上诉人和原审第三人之间的房产证撤销行政案件处理结果没有必然关系，因此一审法院认定中止事由消除，恢复一审程序，并依法作出判决程序合法，本院予以支持。至于上诉人提出被上诉人一审变更诉讼请求超出期限的上诉理由。由于被上诉人一审变更的诉讼请求，仅是要求上诉人责任承担方式的变更，其仍属于上诉人与被上诉人之间的房屋买卖法律关系审理范围，且为保护当事人合法权益及时实现，该项变更请求应参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十条关于增加诉讼请求时限规定，即因被上诉人是在一审辩论终结前提出变更诉讼请求，故一审法院予以许可并无不妥。综上，上诉人认为一审程序违法理由均不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法、处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人湖南工业大学负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢飞虎代理审判员 陈 强代理审判员 谢晓红二〇一六年一月二十一日书 记 员 文 宇附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理。按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”