（2015）浙绍民终字第2258号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-03-16
案件名称
绍兴市房地产管理处与潘雪梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘雪梅,绍兴市房地产管理处
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙绍民终字第2258号上诉人（原审被告）潘雪梅。委托代理人（特别授权）柳立中，浙江震天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）绍兴市房地产管理处，住所地绍兴市越城区渔化桥河沿**号。法定代表人许国权，主任。委托代理人（特别授权）寿燕燕、茹国钢，浙江兴绍律师事务所律师。上诉人潘雪梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第3110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日立案受理，并���法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院审理查明，绍兴市越城区东街635号房屋（建筑面积27平方米）系由原告管理的国家直管公房。2010年1月1日，原、被告签订《绍兴市区非住宅房屋租赁合同》一份，约定原告将东街635号（原140号）、建筑面积27平方米商业用房租赁给被告；租赁期限为2010年1月1日至2011年12月31日；市场租金3645元／季度，现协议该期间租金按2680元／季度标准执行。该协议还对其他事项进行了约定。2015年8月26日，双方补充签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将东街635号，建筑面积27平方米房屋租赁给被告，租赁用途为营业；租赁期限共3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，每年租金均为11665元；租金采取一年一付，先付后用，第一年租金于合同签订之前由被告汇入原告指定账户；第二年租金由被告在上一年度租期届满30天前即于2013年12月31日前支付至甲方指定账户，并在缴款后通知原告，以后年度租金以此类推。该合同还对其他事项进行了约定。被告实际向原告交纳租金至2012年12月。现原告因被告未交纳2013年1月至2015年6月的租金诉至法院，请求解决。原审法院认为，原、被告系补充签订房屋租赁合同，被告虽对合同上的日期有异议，但合同以双方盖章确认之日为合同签订之日，本案立案时，原告尚未在合同上盖章，后于2015月8月26日盖章，故对该合同补充签订时间予以确认。同时，被告自认系将印章交给原告，事先授权原告盖章签订，并表示对合同的租金、支付方式没有异议，故应视为被告对补充签订房屋租赁合同的认可。双方之间签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。本案中，因双方系补充签订房屋租赁合同，实际2013年1月1日至2015年6月30日期间并未签订合同，双方补充签订合同时视为对该期间租赁金额和支付方式等内容的重新确认，故该院认为诉讼时效尚未超过。现被告已实际占有使用该房屋，其理应向原告缴纳房屋租金，原告要求被告支付2013年1月1日至2015年6月30日房屋租赁的诉讼请求，予以支持。被告主张该房屋系归其所有的拆迁安置房，因该争议不属于本案房屋租赁合同纠纷案件审理范围，被告可自行另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：被告潘雪梅应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市房地产管理处2013年1月1日至2015年6月30日房屋租金29162.5元。本案案件受理费减半收取264.5元，由被告潘雪梅负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。潘雪梅不服原判，提起上诉称，1、被上诉人在2015年7月20日的起诉状中明确双方���2013年1月1日签订《房屋租赁合同》，并提供该合同，由于该合同未盖被上诉人印章，被上诉人于2015年8月26日补盖印章，并提供其补盖印章的《房屋租赁合同》，该补盖印章的行为实际是对2013年1月1日签约行为的认可，且其前后提供的《房屋租赁合同》内容一致。故一审法院认为双方系补充签订《房屋租赁合同》，视为对该期间租赁金额和支付方式等内容的重新确定、被上诉人起诉未超过诉讼时效错误；2、《房屋租赁合同》约定支付租金的方式是“一年一付，先付后用”。由于被上诉人原因，上诉人未能支付租金，被上诉人也未向上诉人催讨租金，现被上诉人起诉要求上诉人支付租金依法已超过诉讼时效，一审判决上诉人支付给被上诉人2013年1月1日至2015年6月30日房屋租金29162.5元，系认定事实不清，适用法律错误。据此，上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法改���。被上诉人绍兴市房地产管理处答辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，要求二审法院驳回上诉、维持一审判决。一、二审审理中，上诉人潘雪梅在诉讼中主张其承租的绍兴市越城区东街635号房屋（原来是140号，建筑面积为27平方米）系拆迁安置的房屋，支付过该房屋的有偿安置费，并提供由绍兴市蕺山房管所于2013年10月30日报告给绍兴市房地产管理处“关于原东街311号王莲子户拆迁情况的补充说明”，及提供由绍兴市城建档案馆盖章的绍兴市旧城改造拆迁所拆迁户调查表和相关因拆迁形成的包括拆迁安置缴款结算单、发票等证据。上述补充说明载明“市区东街311号（原）已核实系国家直管公房，原租户王莲子。2001年被征收拆迁（另附拆迁协议），该户除协议内所述的三处安置房外，另有东街635号（原140号）也相继被实际安置在内，因当时该户尚有部分房作营业用，主供家庭生活来源，经相关部门的统一认可后，被妥善办结”；上述东街市311号拆迁户调查表载明王莲子、俞家华为一户，俞云法、潘雪梅、俞东东为一户。以证明涉案的座落绍兴市越城区东街635号房屋系2001年拆迁安置的直管公房，拆迁安置缴款结算单、发票证明拆迁户缴了相关拆迁安置费用。对此，被上诉人质证认为：上诉人潘雪梅当庭提供这些证据已超过举证期限，但对其真实性没有异议；涉案的东街635号房屋属塔山房管所管辖，蕺山房管所没有资格作出补充说明，不能证明上诉人的主张。本院认为，上诉人提供的“关于原东街311号王莲子户拆迁情况的补充说明”系原件，提供的绍兴市旧城改造拆迁所拆迁户调查表和相关因拆迁形成的包括拆迁安置缴款结算单、发票等资料出自绍兴市城建档案馆，符合证据“三性”的原则，被上诉人未能举证证明其下属蕺山房管所向其作出的“关于原东街311号王莲子户拆迁情况的补充说明”不真实性，及当时蕺山房管所无资格作出补充说明的相关证据，对其质证意见不予采信，但对涉案的座落绍兴市越城区东街635号房屋是否系2001年拆迁安置的直管公房的事实与本案房屋租赁合同无关。二审中，在问及上诉人潘雪梅为何不续缴2013年1月1日至2015年间的房屋租金时，潘雪梅回答：2012年12月底，其前去房管所续签租房合同、缴租金，房管所工作人员说涉案房屋需要拍租，不再续签租房合同，拒收续租金，我认为涉案房屋系拆迁安置的直管公房，不应当进行拍租，应由本户续租，这样2013年1月1日至2015年12月31日的房屋租金未能缴成。本院向被上诉人的公房科了解中，该公房科工作人员也证实潘雪梅所说涉案房屋需进行拍租事实，认为涉案房屋进行拍租系其���行绍市建设计（2011）166号文件要求。由此，本院认定涉案房屋的租金纠纷系涉案房屋可否进行拍租、拒收续租金引起的事实。本院对原审查明的事实予确认。另认定：2011年12月31日，绍兴市房地产管理处与潘雪梅签订的《绍兴市区非住宅房屋租赁合同》到期后，潘雪梅继续使用涉案房屋至今。本院认为，被上诉人原审基于2013年1月1日《房屋租赁合同》起诉，要求上诉人潘雪梅支付2013年1月至2015年6月房屋租金29162.5元。因被上诉人向原审法院起诉时提供的2013年1月1日的《房屋租赁合同》上只有承租人潘雪梅盖章认可，出租人被上诉人未盖章，在诉讼中被上诉人在前述《房屋租赁合同》上盖章，落款时间为2015年8月26日。被上诉人2015年8月26日盖章行为实际是对2013年1月1日签订《房屋租赁合同》的形式上的要件补充，并非是对涉案房屋的租赁金额和支付方式等内容的重新确认，而2013年1月1日签订《房屋租赁合同》系对2010年1月1日双方签订为期一年的《绍兴市区非住宅房屋租赁合同》的续签行为，且上诉人潘雪梅实际向被上诉人交纳租金至2012年12月，由此可见涉案房屋双方存在长期租赁合同关系，该合同依法有效，双方应当依法履行。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定“延付或者拒付租金的诉讼时效为一年”，涉案房屋于2013年1月1日签订《房屋租赁合同》，该合同约定租金的支付方式“一年一付，先付后用”，因当时被上诉人以该房屋需要拍租而拒收租金，且无证据证明其在诉讼时效期间向上诉人主张过相应年份的租金，现被上诉人起诉要求上诉人潘雪梅支付2013年1月1日至2014年12月31日的租金，依法已超过诉讼时效期间，丧失了胜诉权，不予支持；但其要求潘雪梅支付2015年1月1日至2015年6月30日的租金，依法应当予以支持，潘雪梅应支付约定租金5832.5元。退一步而论，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原合同继续有效，潘雪梅关于诉讼时效的抗辩也成立。故原审判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第3110号民事判决为上诉人潘雪梅应于本判决生效之日起三十日内支付给被上诉人绍兴市房地产管理处2015年1月1日至2015年6月30日止房屋租金5832.5元。二、驳回被上诉人绍兴市房地产管理处其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费264.5元，由上诉人潘雪梅负担88.5元，被上诉人绍兴市房地产管理处负担176元；二审案件受理费529元，由上诉人潘雪梅负担177元，被上诉人绍兴市房地产管理处负担352元。本判决为终审判决。审 判 长 丁林阳审 判 员 冯勤伟代理审判员 姚 瑶二〇一六年一月二十一日书 记 员 陆琪瑜 微信公众号“”