（2015）巴民初字第6695号
裁判日期: 2016-01-21
公开日期: 2016-03-31
案件名称
赵国强与杨明等确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
巴林左旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵国强,赤峰宝石房地产开发有限公司,杨明
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
内蒙古自治区巴林左旗人民法院民 事 判 决 书（2015）巴民初字第6695号原告赵国强，男，1973年12月1日出生，汉族，农民，现住巴林左旗林东东城胜利村五组。委托代理人杨昌忠，巴林左旗林东东城法律服务所法律工作者。被告赤峰宝石房地产开发有限公司，住所地赤峰市松山区桥西大街中段路南。法定代表人王桂芹，总经理。委托代理人郑波，该公司职员。被告杨明，男，1957年10月25日出生，汉族，个体户，现住赤峰市红山区钢铁街金百合小区**号楼***号。原告赵国强与被告赤峰宝石房地产开发有限公司（以下简称宝石公司）、被告杨明确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法由审判员聂文江适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵国强的委托代理人杨昌忠、被告宝石公司的委托代理人郑波到庭参加了诉讼、被告杨明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年9月27日，巴林左旗林东东城街道办事处代表巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会与被告宝石公司签订了回购商厅合同，合同第三条约定巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会回购被告宝石商厅11077.993平方米，商厅位置：1、自装饰装潢材料市场南侧一直向西到拐弯角处，连续往北延伸一直到规划的韩国城；2、农产品交易市场西北角往南至拐角往东延伸。第五条约定：此部分回购资金直接冲抵乙方的购地款，事实上就是土地置换商厅，以物换物当中找差价的置换方式。但被告宝石公司将无权处置的置换房D1-2-105、D1-2-106、D1-2-107、D1-2-108、D1-2-109、D1-2-110、D1-2-111商厅卖给被告杨明，侵害了村委会集体和村民的权利。为此起诉请求确认二被告于2014年4月30日签订的合同号为2013-9010171号房屋买卖合同无效，原告与被告宝石公司签订的回购商厅合同继续履行，由原告优先取得上述补偿安置房。被告宝石公司辩称，1、根据合同的相对性原则，原告主体不适格；2、我公司与东城街道所签的协议，只是将我公司欠付的土地出让金以房屋抵顶的形式支付，相当于东城街道用金钱购买我公司开发的房屋，由于协议中并没有约定具体购买的房号，面积、价款，又由于东城街道并未将我公司拍卖所得土地全部交付，故导致土地出让金亦相应减少，我公司有权在东城街道未完全履行义务的情况下将抵顶给其的房屋相应减少。综上，原告诉讼主体不适格，无权起诉我公司，我公司也未侵害原告的权益，与杨明签订的合同也不具备无效的情形，请求人民法院依法予以驳回原告的诉讼请求。被告杨明未作答辩。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：1、2010年9月27日的《回购商厅协议书》1份。2、2011年4月1日东城街道与胜利村签订的《胜利村土地征收补偿合同》。3、2011年4月中旬胜利村与本村民赵国强、张瑞金、张玉强、王占国、徐春兰签订的《关于旗上京商贸广场项目征用土地兑换商厅协议》。以上三份证据用以证明被告宝石公司与胜利村五队一、二、三组用土地置换商厅的位置、面积以及上述商品房都属于特定化的拆迁安置房屋。4、宝石公司出具的证明1份，用以证明上京广场D区DS-1-030厅、031厅、032厅、033厅、034厅是宝石公司与胜利村进行土地置换所抵顶给胜利村的商厅，上述商厅的编号是宝石公司自己编的，二被告签订的房屋买卖合同的买卖房屋与上述房屋房号为同一房号。5、《巴林左旗上京广场示意图》一份，用以证明装饰装潢材料市场的具体位置，二被告买卖的房屋是宝石公司与原告置换的回迁安置房。6、《胜利村回迁大厅明细》一份，用以证明本案所涉及买卖房屋的具体位置，该房屋已经有五个大厅分给了回迁户，有两个大厅仍归三个小组所有。以上3份证据用以证明置换的商厅大厅是在2010年9月27日被告宝石公司与东城街道通过签订合同确定的，早于二被告的房屋买卖合同的签订时间，置换的大厅已分给了特定置换户使用，所征用的原告五队的三个组的土地98.3亩，每10平方米土地置换1平方米大厅，共置换大厅6553.6平方米，二被告买卖的房屋是被告宝石公司与原告置换的回迁安置房等事实。7、胜利村与赵国强、张瑞金、张玉强、王占强、徐春兰签订的《土地还平商厅分配协议书》，证明回迁房屋已分配给村民，回迁户已占有和使用了回迁安置房屋，即二被告的买卖房屋。8、胜利村代收大修基金、契税、办证工本费、物业费、取暖费等收据。用以证明胜利村对回迁房屋为政府代收了大修基金、契税、办证工本费，为被告宝石公司代收了物业费、取暖费。9、商品房买卖合同1份，证明宝石公司将原告回迁房卖给被告杨明的事实。被告宝石公司针对原告所举上述证据质证称，对于《回购商厅协议书》的真实性无异议，此证据是宝石公司与东城街道办事处签订的，与原告无关，该证据不能证明原告具有诉讼主体资格。对于《胜利村土地征收补偿合同》的真实性有异议，被告不知道该证据的真伪，根据该补偿合同的内容来看是无效，因为征收主体应是县级以上人民政府，因此该合同是无效的。《关于旗上京商贸广场项目征用土地兑换商厅协议》是胜利村与村民签订的协议，我公司对其真实性有异议，该证据与本案无关。对宝石公司出具的证明的真实性无异议，对证明对象有异议，是无效证据。对《巴林左旗上京广场示意图》无异议，该证据恰恰证明我公司与东城街道办事处约定的拆迁补偿面积是比实际面积减少了。对《胜利村回迁大厅明细》的真实性有异议，是胜利村与村民签订的，与我公司无关。对胜利村与赵国强、张瑞金、张玉强、王占强、徐春兰签订的《土地还平商厅分配协议书》的真实性有异议，因为该房屋的具体位置还没有确定，胜利村作主把房屋分给村民是无效的。对胜利村代收大修基金、契税、办证工本费、物业费、取暖费等收据有异议，其收取主体不适格，是违法的。对商品房买卖合同无异议。本院在对上述相关证据进行核实以及到争议商厅所在的巴林左旗上京商贸广场D区现场确认后认为，上述证据内容真实，来源合法，与本案争议的事实具有关联性，因此对上述证据的效力予以确认。经审理查明，2011年，被告宝石公司开发建设巴林左旗上京商贸广场工程，占用胜利村委会所辖的五队、七队土地约166亩，2010年9月27日，由巴林左旗林东东城街道办事处与宝石公司签订了《回购商厅协议书》，约定以宝石公司开发建设的商厅11077.993平方米折抵占地补偿款，商厅在2011年12月31前交付，商厅坐落位置“自装饰装潢材料市场南门西侧一直向西至拐角处，连续往北延伸到规划的韩国城…”。2011年4月1日巴林左旗林东东城街道办事处顺延其与被告宝石公司签订的《回购商厅协议书》，与胜利村委会签订了《胜利村土地征收补偿合同》，该合同约定的内容与《回购商厅协议书》的约定内容基本一致。随后，胜利村委会将上述补偿的商厅面积与需补偿的村民签订了《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》，将上述商厅作为回迁补偿分配给胜利村五队的部分村民。在此之后的2014年4月30日，被告宝石公司在原告不知情的情况下，将上述商厅内的7间卖给被告杨明，同时签订了商品房买卖合同并在房产管理部门备案。至本案起诉前，胜利村五队的部分村民得知二被告买卖部分商厅的情况后，到胜利村委会、东城街道办事处、旗人民政府等地要求解决此事，但一直未能协商处理，致原告起诉。另查明，二被告签订的商品房买卖合同的合同编号为2013-9010171的商厅已经由胜利村五队分别分配给原告赵国强使用。本院认为，二被告签订合同的合同编号为2013-9010171的商厅，系被告宝石公司开发建设时承诺补偿被拆迁单位的安置用房，现该商厅已经实际分配给原告使用，二被告签订的合同，违背了法律的强制性规定，侵犯了原告的法定优先权，因此是无效的民事合同。关于二被告在审理中提出原告的诉讼主体是否适格的问题。被告宝石公司开发占用的土地，系胜利村五队作为集体经济组织使用的集体土地，二被告之间签订的商品房买卖合同侵犯了胜利村五队全体村民的回迁安置利益，原告系胜利村五队的村民，本案争议的商厅已经分配给原告使用，因此原告是本案适格的诉讼主体。关于二被告在审理中主张原告主张权利的商厅排序号码与二被告在房产管理部门登记备案的排序号码不一致，被告杨明购买的商厅不是原告所主张的商厅的问题。经本院到争议的巴林左旗上京商贸广场D区现场确认后，与房产管理部门登记备案的图纸及二被告签订的商品房买卖合同载明的商品房排序号码三者比对，确认了原告主张被侵权的商厅与被告购买的D1-2-106商厅位置的一致性。关于本案原告的诉讼请求问题。原告请求确认二被告之间签订的商品房买卖合同无效，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，本院予以支持；原告关于优先取得上述补偿安置房的诉讼请求，属于法律规定的其在本案中取得胜诉权的理由，而非本案胜诉权的结果，该优先权是否还有比其更为优先的权利尚不能确定，因此对于原告的此部分诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，判决如下：一、被告赤峰宝石房地产开发有限公司与被告杨明于2014年4月30日签订的合同号分别为2013-9010171的商品房买卖合同无效。二、驳回原告赵国强的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告赤峰宝石房地产开发有限公司、被告杨明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 聂文江二〇一六年一月二十一日书记员 刘 冬 来自：